노아의 부자연구소

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.
어느덧 4월의 마지막 날이 되었네요. 2022년이 벌써절반 가까이 지나왔다고 생각하니 기분이 조금 이상합니다:)

4월은 배당금이 다른 달에 비해 많이 들어오는 달이 아닙니다. 4월에 배당을 주는 종목이 5개밖에 안되기 때문인데요.

4월에 소중한 배당금 수익을 안겨준 종목은 월배당 ETF인 DIA와 JEPI, 분기배당 리츠인 WP케어리, 스토어캐피털, 그리고 미래에셋증권입니다.

이번에 배당금 기록을 정리하다 놀란 점은 어느새 JEPI ETF 한 개에서 받은 누적 배당금만 55달러 가까이 된다는 것이었습니다.

큰 이변이 없다면 올 연말까지 JEPI ETF는 저에게 총 190달러 정도의 배당금을 안겨줄 것으로 예상됩니다.

또, 올해 목표 투자배당률을 3.5%+@로 잡고 리츠 종목의 비중을 늘려가고 있는만큼 7월에는 스토어캐피컬과 WP케어리에서 받는 배당금이 4월의 2배 수준으로 증가할 것 같습니다.

미래에셋증권은 주당 300원의 배당금을 주었는데요. ISA 계좌에 27주를 보유 중이기 때문에 8,100원, 그리고 CMA 계좌에는 1주만을 보유하고 있기 때문에 300원이 입금되었습니다 ㅎㅎ.

음..미래에셋증권은저에게 조금 아픈 손가락입니다.

국내 증권사 가운데 자기자본(순자산)으로 해외에서 가장 많은 순이익을 올리고 있고, 글로벌 X라는 미국의 자산운용사를 인수한 뒤에 내놓은 여러 테마형 ETF를 통해 한/미 양국에서 좋은 실적을 올리는 등 여러 호재가 있음에도 불구하고 기준금리 인상 이슈로 증권사 전체의 주가가 하락하며 속절없이 주가가 떨어지고 있습니다.

이같은 주가의 지속적인 하락으로 현재 시가배당률이 3.73%에 달하는만큼 미래에셋증권은 이제 고배당주로 불려도 무방할 수준입니다.

다만, 기업의 본질은 훼손되지 않았고 오히려 장기적으론 저가 매수 찬스라는 생각이 들어 비중을 조금 늘려볼까 하는 고민이 듭니다.

확실하게 벨류에이션을 계산하였고 기업가치에 비해 시장가격이 저평가되었다는 확신이 들어 매수하였음에도 불구하고 주가가 계속해서 하락하는 상황에 처하니 당시 제 판단을 계속해서 의심하게 되네요.

가치투자가 참 어려운 것이라는 사실을 새삼 깨닫게 됩니다😂



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안녕하세요 노아의 부자 연구소입니다. 

오늘은 미국 주식시장에 상장된 고배당 리츠인 WP케어리에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

미국 주식시장과 국내 주식시장에 불어닥친 강한 한파의 영향을 거의 받지 않은 것처럼 이 리츠 기업의 주가는 꾸준히 상승하고 있습니다. 

한국의 국민 기업인 삼성전자가 연일 52주 신저가를 기록하고 있는 것과는 전혀 다른 모습이죠. 인플레이션 우려, 소비자 소비 심리 악화, 기준금리 인상에 더해 여러 외부 변수로 타 섹터 기업들의 미래 이익 전망은 대부분 하향조정되고 있습니다.

하지만 부동산 투자신탁 기업은 인플레이션 상황에서도 부동산 가치 상승에 맞춰 임대료를 높게 청구할 수 있고, 꾸준한 현금흐름이 유지되는 성격으로 인해 불황과 높은 물가 상승이 겹치는 시기에도 덜 하락하는 특징이 있습니다. 따라서 지금처럼 주식 계좌가 퍼렇게 변하고 자산이 감소하는 것을 나는 못 견디겠다 하시는 분들은 포트폴리오에 부동산 투자 신탁(리츠) 기업을 추가하시는 것을 추천드립니다. 

그럼 지금부터 본격적으로 WP케어리가 리츠주 가운데서도 왜 주목할만한 기업인지 알아볼게요.

1. WP케어리 개요

-티커명: WPC

-상장일자: 1998년 1월 21일

-업종: 리츠(REITs)

-시가총액: 19조 5,777억원

-주요사업: 다양한 상업용 부동산 투자 및 임대 / 경영진 자문

동사는 1,304개의 부동산 자산을 보유하고 있으며, 352개의 임차인(법인+개인사업자), 98.5%의 입주율, 그리고 99%의 임차인이 일정 계약기간이 경과할 때마다 임대료가 상승하는 것에 동의하는 계약서를 작성했다고 밝혔습니다. 

또한, 임차인의 대부분이 트리플넷 리스 기준에 따라 동사의 부동산을 장기 임대하고 있다고 합니다. 

(트리플넷 리스(Triple-Net Rease)란 다른 일반적인 임대계약과 다르게 임차인이 임대료에 더해 임대한 자산의 재산세, 화재보험료, 수리 유지비를 부담하는 계약입니다. 즉, 부동산을 돈을 받고 빌려준 WP케어리에게 매우 이로운 계약조건입니다.)

트리플넷 리스 방식은 WP케어리의 임대 수익률을 극대화 시킬 수 있도록 하는데요, 그 이유는 매 년 부동산 가격이 상승하며 그에 따라 재산세와 보험료도 상승하기 때문입니다. 그리고 투자부동산의 감가상각에 따른 수리비나 유지보수비도 함께 증가하는데, 이를 모두 임차인이 부담하기 때문에 WP케어리는 이러한 계약을 맺지 않는 다른 리츠 기업에 비해 조금 더 안정적인 수입을 얻기 때문입니다. 

2018년부터 글로벌 경기회복의 영향으로 20년 초까지 주가는 급격히 상승하였으나, COVID-19가 본격화된 2020년 초반 실물경기 둔화에 따른 우려가 높아지며 주가가 50% 가까이 폭락하였습니다. 이후 주가는 20년 중반부터 꾸준히 상승하였고, 현재는 전고점 대비 10% 정도 하락한 상태입니다.

주목할 점은 장기화되고 있는 우크라이나-러시아 전쟁에도 주가가 영향을 거의 받지 않았다는 점입니다. 오히려 개전 초기 잠시 주가가 하락한 후에는 개전 전보다 주가가 더욱 상승했다는 것입니다. 이는 WP케어리가 앞서 이야기한 것처럼 투자한 부동산의 포트폴리오를 각 섹터별로 초분산하기때문입니다. 

2. 투자 부동산 포트폴리오 

보유한 부동산이 가장 많이 위치한 국가는 순서대로 미국, 유럽, 기타 국가입니다. 캐나다와 멕시코, 일본이 기타 국가에 포함된다고 하네요. 

미국에 보유한 부동산을 몰빵하지 않고 유럽과 적은 비중이지만 다른 국가에도 배분해두었다는 것이 긍정적으로 보입니다. 

다음으로, 보유한 자산 중에는 산업용 부동산이 가장 많고, 그 다음이 창고, 오피스, 소매업(예; 편의점, 마트 등), 개인용 저장공간 순서로 이루어져 있습니다. 기타로 분류되는 자산 항목에는 교육 시설, 호텔, 연구시설, 헬스장, 극장, 학생 기숙사. 식당과 토지 등이 있다고 합니다. 

보시는 것처럼 WP케어리는 배당 투자자분들이 많이 보유하고 계신 리얼티인컴보다 다양한 사업 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

이렇게 부동산을 섹터별로 다양하게 보유하는 것이 좋은 이유는 경기 불황이나 공급망 문제, 특정 지역의 경제 이슈 등 여러 경제 위기에 한 섹터가 영향을 받더라도 영향을 덜 받은 섹터에서 나오는 임대수입으로 인해 주주에게 안정적으로 배당금을 지급할 수 있기 때문입니다. 

3. 배당금

WP케어리는 3, 6, 9,  12월말에 배당락이 찾아오며, 배당지급은 1, 4, 7, 10월 중순에 하고 있습니다.

영업활동 현금흐름(영업활동을 통해 벌어들이는 수익)은 2018년 말과 비교할 때 2배 가까이 증가했습니다. 21년 연말에는 기존에 동사가 보유하고 있던 부채를 상당부분 상환한 것으로 보이는데, 연준이 기준금리를 인상하고 있는 지금 시점에서 볼 때 잘한 의사결정이라고 생각합니다.

반대로 투자활동 현금흐름은 큰 폭으로 증가하였는데, 이는 WP 케어리가 2021년에 큰 규모로 부동산을 취득하였다는 것으로 해석되는데요, 기준금리 인상과 함께 다른 리츠 기업들이 신규 부동산 매입을 꺼리는 상황에서도 WP 케어리는 탄탄한 현금흐름을 바탕으로 지속적으로 신규 부동산을 취득하는 것으로 보입니다. 이 부분은 향후 동사가 다른 리츠주와 차별되는 포인트가 될 것 같습니다. 

주당수익은 지난 12개월의 수익을 종합하여 $7.27달러이지만, 주당 배당금은 $4.5달러 정도가 지급되고 있기 때문에 만약 경기가 지금보다 둔화되더라도 지금수준의 배당금은 지급할 여력이 충분할 것으로 보입니다. 

4. 주가 전망

2015년부터 2022년 4월까지 초기에 10,000달러를 투자하고 수령한 배당금을 전액 재투자하였다면 6년 동안 해당 기업의 주식을 보유한 것에 대한 대가로 Total Return은 87.63%를 기록하였습니다.

주당 가치는 6년 동안 10% 수준밖에 오르지 않았지만 배당금 전액을 재투자하여 수량을 늘린 결과에 따른 주식 자산 가치가 크게 상승하였기 때문인데요, 바로 이 점이 배당주에 투자하게 만드는 힘이죠. 복리의 효과를 온전히 누릴 수 있다는 점이요 😃

매출액과 영업이익이 증가하는 추세라는 점 역시 고무적입니다.

그리고 인플레이션(물가상승)을 반영하여 물가상승기에 임대료를 올려받을 수 있다는 점도 WP 케어리의 차별화되는 투자 포인트이죠. 

이러한 점을 고려하여 애널리스트는 동사의 목표 주가를 $90으로 설정하고 Outperform 등급을 발표하였는데요, 이는 동사의 주가가 당분간 시장 수익률을 상회하는 성적을 낼 것이란 의미입니다. 

종합해보면, 미국 고배당주를 모아가시는 분들에게 강력히 추천할 수 있는 기업입니다. 리얼티인컴보다 사업 포트폴리오가 분산되어 있어 경기 영향을 덜 받고 배당률도 리얼티인컴(티커명: O)보다 높으며, 매출액 역시 매년 증가하고 있습니다. 

따라서 향후 배당금이 증액될 가능성도 더욱 높다고 생각합니다. 

다만, 한가지 단점을 꼽자면 월배당이 아니라는 것 정도가 있겠네요.

저는 현재 이 기업을 주당 79달러 정도에 매수하여 보유하고 있는데요. 이번 기업분석을 바탕으로 더욱 믿음이 가 보유 수량을 두 배 정도로 늘릴 예정입니다. 

다들 성공적인 투자하시길 바랍니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사해요. 

안녕하세요 노아의 리얼라이프입니다. 조금 늦은 감이 있지만 3월에 받은 배당금을 정산해보려고 합니다.

3월에는 뱅.오.아에서 9.03달러, DIA 2.60달러, XLV 0.85달러에 JEPI 16.64달러, 마이크로소프트에서 8.68달러가 들어와 세전 기준37.8달러의 배당금을 받았고, 배당소득세 15.4%를 제외한 31.98달러가 계좌에 실제로 들어왔네요. 

올해 3월 말쯤 고려신용정보를 추가로 매수한 만큼 내년 3월에는 지금보다 많은 배당금을 수령할 수 있을 것으로 예상되고, JEPI의 수량을 3~4월 동안 더 늘린만큼 5월에는 JEPI로부터 세후 20달러 가량의 배당금을 받기를 기대합니다. 

올해 목표는 연간 배당금 수익 120만원을 달성하는 것인데요, 투자배당률을 3%까지 올린다면 가능할 것 같습니다. 현재 투자배당률이 2%, 연간 배당금 수익이 57만원인만큼 앞으로는 시가배당률이 3.5~5% 수준인 리츠(REIts)인 WP케어리, 스토어 캐피탈, TIGER 부동산고배당 인프라 수량을 늘리는데 집중할 계획입니다. 

다만, 리츠라는 변동성이 낮은 자산군이 포트폴리오에서 차지하는 비중이 늘어날 것인만큼 High Risk, High Return을 기대할 수 있는 이더리움과 비트코인의 비중 역시 지금보단 늘릴 계획입니다. 아마도 총 자산군에서 이 두 가지 암호화폐가 차지하는 비중을 3%까지 높일 것 같습니다. 또한, 매집한 이더리움은 현재 기회가 생길 때마다 업비트의 스테이킹 서비스에 맡겨두고 미미한 양이지만 이자를 받으며 수량을 증대시키고 있습니다. 

모두 경제적 자유 달성하실 수 있길 바랍니다:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

안녕하세요 노아의 리얼 라이프입니다. 

코로나에 감염되어 미열과 전신 근육통, 코매움, 기침 등 여러 증상으로 몸이 회복되는데까지 시간이 꽤나 소요되었습니다. 기침, 근육통, 피로감 같은 증상은 거의 사라졌고 두통과 코매움 정도가 남아있네요, 모두 마스크를 잘 착용하시고 영양제, 과일, 물 등을 골고루 섭취하시길 추천합니다 ㅎㅎ.

코로나로 비몽사몽하며 든 생각은 내가 몸이 아프거나, 죽으면 아무리 많은 돈이라도 요만큼의 가치도 없겠구나 하는 것입니다. 당분간은 주식 호가창을 들여다보며 시세변동에 일희일비하며 살기보단 나름의 분석을 통해 정리해둔 종목을 정해진 날에 매수하는 전략으로 접근하려고 합니다. 

소중한 시간을 소비해가며 시세창을 바라본다고 해도 주가가 올라가는 것은 아니니까요 :)

시세에 일희일비하지 않으며 매매 타이밍을 계속하여 저울질하지 않아도 되는 종목은 배당금을 지급하는 대형 우량주라고 생각합니다.  배당이익과 함께 주가상승에 따른 시세차익까지 거둘 수 있을 확률이 높으니까요.

3월에 신규 매수한 종목은 JEPI, 버크셔해셔웨이 class b, 스토어캐피털, 뱅크오브아메리카(BAC)입니다. 

스토어캐피털은 3주를 매수하였습니다. 

뱅크오브아메리카를 3주, 버크셔를 1주 매수하였고

JEPI를 3주 매수하였습니다.

제 포트폴리오에 배당금이 지급되지 않는 종목은 ETF를 포함해서 에어비앤비, 쿠팡, 비욘드미트, 버크셔해셔웨이 class b로 4종목밖에 되지 않습니다. 버크셔해셔웨이는 주주환원정책의 일환으로 배당금이 아닌 자사주 취득&소각을 빈번히 하기 때문에 버크셔를 제외한다면 세 종목만이 배당금을 지급하지 않는 종목입니다.  

에어비앤비는 로컬 여행 문화, 여행 패러다임의 변화, 펜데믹 시기에도 성공적으로 실적악화를 예방해낸 경영진의 능력을 믿고 장기적인 관점에서 투자 중인 성장주입니다. 개인적으로 이 종목에서 가장 큰 revenue를 얻을 수 있지 않을까 기대 중에 있습니다. 

쿠팡은 쿠팡이츠와 쿠팡플레이라는 신성장 동력과 로켓배송 서비스를 직접 경험해본 뒤 그 편리함을 잊지 못해 소액 투자 중에 있습니다. 하지만 한국의 이커머스 시장의 규모가 적은만큼 해외 진출에 속도가 붙지 않는다면 손절을 고민하고 있기도 합니다. 

비욘드미트는 투자금액이 몇 만원밖에 되지 않을만큼 적은 비중을 차지하는 종목이지만 대체육 시장에 지속적인 관심을 가지고자 보유 중에 있는 종목입니다.

각설하고, 고통스럽지 않은 주식 투자를 할 수 있는 방법은 이름도 못 들어본, 무슨 사업을 하고 무엇을 파는지도 모르는 작은 기업의) 주식을 보유하지 않고 재무구조가 튼튼한 기업의 주주가 되어 배당금이란 과실을 누리며 긴 호흡으로 투자에 임하는 것입니다. 

이러한 투자 방법을 가장 잘 실천하는 인물로 워렌버핏이 꼽히는데요, 따라서 저는 워렌버핏이 회장으로 있는 버크셔해셔웨이의 투자 포트폴리오를 종종 참고합니다. 

아래 표는 22년 2월 미국증권거래위원회(SEC)에 보고된 버크셔의 투자 리스트이고, 워렌버핏의 보유종목 톱 10을 알 수 있습니다. 

해당 표를 보면 워렌 버핏은 포트폴리오 비중의 90%를 10종목으로 채운 집중투자를 한다는 사실을 알 수 있습니다.

제 보유종목 가운데 워렌버핏과 일치하는 종목은 애플, 뱅크오브아메리카. 버라이즌이 있습니다. 

세 기업 모두 훌륭한 재무건전성, 지속적인 배당금 증액, 높은 독점력을 공통점으로 지니고 있습니다. 

투자의 대가인 워렌버핏은 가격결정력이 있고(시장을 독과점하는), 사업을 영위하는데 지속적인 투자금의 증액이 필요하지 않고 주주친화적인 기업을 좋은 기업이라 이야기한 바 있습니다. 

소비자물가의 지속적이고 높은 상승, 즉 인플레이션이 시장을 지배하는 주된 공포 가운데 하나인 지금, 비용 상승분만큼을 소비자에게 전가할 수 있는 소비재 기업의 주식을 사야 하나 고민이 되는 요즈음이지만 저는 다수의 소비재 기업을 보유 중에 있는 버크셔해셔웨이의 주식을 추가매수하는 것으로 대응하기로 하였습니다. 

우크라이나-러시아 간의 전쟁, 높은 인플레이션, 각국 정부의 자국 빅테크 기업에 대한 규제 강화, 인공지능, 에너지 문제, 사이버 보안 등에 대처하기 위한 국가간의 합종연횡이 활발하며 시장의 변동성이 큰 지금같은 때에도 평온할 수 있는 포트폴리오를 갖추셨다면, 훌륭한 투자를 하고계신 것이라고 할 수 있겠습니다. 

모두 즐거운 한 주 보내시고, 건강 조심하라는 당부의 말씀 전하며 

오늘의 포스팅 마치도록 하겠습니다.

안녕하세요 노아의 리얼라이프입니다. 

미국의 기준금리 인상에 따른 유동성 흡수, 러시아와 우크라이나의 군사적 충돌에 대한 불안감, 이에 따른 전세계적 에너지 위기가 찾아올 것이란 공포 등 시장을 위협하는 수많은 변수가 존재하는 요즘입니다. 

제 계좌도 현재 고점 수익금 대비 60% 이상 하락하여 5~7% 사이의 수익률을 기록하고 있습니다. 

우량 제약회사, 은행주, 고배당 리츠, 대형 기술주, 신재생에너지, 가치주(버크셔 해셔웨이) 등으로 위험을 나름대로 잘 헷지하였다 여겼음에도 불구하고 전체적인 하락장에선 수익률의 하락을 완벽히 헷지할 수 없음을 다시 한번 복기하게 되는 시기인 듯 합니다. 

불확실성이 가득한 시장에서 우리 개인 투자자들이 믿을 수 있는 것은 역시나 기업의 '실적'이라고 생각되는데요, 기업의 주가는 장기적으로 그것의 내제가치에 수렴한다는 워렌버핏의 말이 또 한번 옳았음을 알 수 있습니다. 

오늘은 매일경제와의 인터뷰에서 삼성증권 리서치센터장인 윤석모님의 개인 투자자들에 대한 조언을 정리하는 내용으로 포스팅하도록 하겠습니다. 

1. 조정장에 강한 업종과 종목은?

A: 탁월한 실적 모멘텀과 안전마진(기업의 실제 가치에 비해 시장 거래가가 훨씬 낮을 때 두 가격의 차이)을 확보한 기업. 배당, 재무건전성, ESG 등이 이러한 기업을 선별하는 판단 지표.

2. 금리 상승기에 은행주는?

A: 과거 조정장에서 은행주는 현금자동입출금기 역할을 해왔다. 벨류에이션(실적 대비 주가 수준=PER)이 낮은만큼 주가 조정 폭이 상대적으로 작을 가능성이 높음. 은행을 ATM으로 보고 접근할 때 과거에 중요시한 지표는 실적 안정성과 유동성. 빠른 매매를 위해선 일평균 거래대금이 어느 정도 받쳐줘야 되기에 대형 금융지주를 선호. 

3. 보험주는?

A: 금리 상승을 전제로 한 조정장이 도래하면 보험주는 금리 상승기 수혜주와 방어주적인 성격이 함께 부각. 다만, 경기 둔화 우려에 따라 금리가 하락하면 보험주 벨류에이션(주가)은 금새 내려간다.

보험주 투자에 있어서는 손해보험주를 선호. 자본 안정성과 실적 안정성, 배당정책 우위를 확보할 수 있는 대형 손보사에 주목할 만하다. 

4. ESG 관련 종목에 투자하는 것은?

A: 그린플레이션(친환경 정책에 따른 물가 상승) 염려가 커지고 있다. 최근까지 신재생에너지 기업 주가는 시장 수익률을 하회(언더퍼폼)하고 오히려 대형 오일주(예: 엑손모빌 등)가 시장 수익률을 상회하고 있는 상황이다. 단순히 ESG 이슈만으로 단기 투자수익을 제고하기는 어려운 상황이다. 

5. 메타버스 가상현실, NFT 등 미래산업으로 지목되는 섹터에 투자하는 것은?

A: 지난해부터 해당 키워드들이 테마가 되며 주가와 벨류에이션을 크게 끌어올린 기업이 많기 때문에(예: 위메이드, 한글과컴퓨터, 엔씨소프트 등) 올해는 옥석 가리기가 진행될 것으로 보인다. 따라서 사업모델 개발 정도에 따라 1~2년 내 실적 기여가 가능하거나 기존 사업이 탄탄한 가운데 해당 신성장 사업에 도전하는 기업에 대한 투자가 유효하다고 판단.

메타버스 플랫폼 '제페토'에서 VIP 멤버십 모델을 출시하며 올해부터 기업가치가 증가할 것으로 예상되는 네이버와 기존 사업모델이 확실한 카운데 NFT 마켓과 메타버스 플랫폼인 '프리블록스' 출시로 추가 성장 모멘텀을 확보한 아프리카tv 등이 유망하다고 생각된다.

제 사견으로는 앞으로 일주일에서 길게는 한 달까지 시장의 조정이 있을 것이라 사료됩니다. 

따라서 지난 연말과 올해 초에 성공적으로 성장주와 가치주 간의 포트폴리오 배분 조정을 마치신 투자자 분들이라면, 또는 안정적인 배당 현금흐름을 창출할 수 있는 포트폴리오가 마련되신 분들이라면 기존 포트폴리오에 속한 종목들의 지속적인 비중 확대를 꾀하시는 것이 좋을 것 같습니다. 장기적인 관점에서 기업의 내제가치의 감소가 아닌 대외 불확실성에 따른 주가 하락은 언젠가 회복됩니다. 

반면, 반도체와 유망 성장주, 테마주(NFT관련주, 소형 바이오주, 전기차 관련주 등)로 포트폴리오의 비중을 대부분 구성하신 분들은 해당 기업들의 사업모델과 사업 전망에 확신이 없다면 일부 종목의 손실이 났더라도 손절하신 뒤 은행주, 대형 제약주(예: JNJ, 화이자, 에브비 등), 우량 배당성장주로 포트폴리오 재구성을 하시는 것이 자산 손실을 막을 수 있는 방법이라고 생각합니다. 

욕심과 탐욕을 버리고 겸손한 자세와 공부하는 습관을 가진 투자자만이 시장에서 살아남고 수익을 누릴 수 있습니다. 

잘 아는 기업에, 산업에 투자해야 하락장에서도 불안해하지 않을 수 있습니다. 

조정장은 초심으로 돌아가 나를 성찰하고 반성하는 좋은 기회가 되기도 합니다, 모두 성공적인 투자하시길 기원합니다☺️

올 한 해 코스피 지수를 추종하는 ETF를 매수하신 분들은 기대에 미치지 못하는 수익을 얻으셨을 확률이 높습니다. 

2021년 3400을 돌파하고 삼성전자는 10만 전자가 될 것이란 희망찬 미래에 대한 기대와는 다른 상황이 펼쳐지고 있죠. 

내년도 주식시장은 높은 수익을 추구하기에 더욱 어려운 장이 될 확률이 높다는 전문가들의 전망이 이어지고 있습니다. 미국의 기준금리 인상과 함께 주요 기업들의 이익성장률 둔화 등 다양한 요인이 주가의 추가적인 상승을 막을 것이라는 이유에선데요. 

이렇듯 불확실성이 강한 장세에서는 은행의 예, 적금 금리에 비해 높은 배당 수익을 안겨주고 추가 시세 차익까지 누릴 수 있는, 말 그대로 똘똘한 리츠를 보유하는 것이 자산을 증식하는 하나의 해결책이 될 수 있습니다. 

오늘은 국내 상장 리츠 중 처음으로 100% 해외 자산으로 이루어진 미래에셋 글로벌 리츠에 대해 알아보겠습니다. 

1. 리츠(REITs) is..

리츠(부동산투자회사)는 안정적인 배당 수익과 함께 주가 상승에 따른 시세 차익까지 모두 노릴 수 있다는 점에서 투자 매력이 높은 투자자산입니다. 이 부동산투자회사들은 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하여 얻은 임대, 매각 수익을 다시 주주에게 배당으로 돌려주는 것을 목적으로 하고 있습니다. 

R&D 비용과 판매및 관리비 부문에서의 지출이 다른 산업군에 비해 현저히 적기 때문에 배당률이 높다는 특징을 가지고 있습니다.

2. 미래에셋 글로벌 리츠 is..

미래에셋 글로벌 리츠는 미국의 물류 요충지에 위치한 물류센터를 기초 자산으로 보유하고 있습니다. 해당 리츠의 주요 투자자산은 미국 대표 이커머스 기업인 아마존의 물류센터 '휴스톤'과 페덱스(Fedex)의 '탐파', '인디애나폴리스' 등으로 이루어져 있습니다. 

이 리츠의 장점은 앞서 알아본 것과 같은 대기업들을 10년 이상 장기 임차인으로 유치하고 있다는 점입니다. 임대 중에 있는 3개 자산 모두 계약기간 동안 임대료 상승이 확정되어 있어 처분시점까지 지속적인 임대 수익의 증가가 기대된다고 합니다. 

페덱스 탐파와 아마존 휴스톤 물류센터는 각각 2032년 1월, 7월, 페덱스 인디애나 폴리스는 2035년 9월을 임대 만기일로 하는데요, 동 계약에는 임대 기간이 만료된 뒤에도 계약을 최소 10~30년까지 연장할 수 있는 옵션이 포함되어 있다고 합니다. 

미래에셋자산운용은 미국의 전자상거래 시장 규모가 오는 2022년까지 연 10% 이상 성장하면서 물류 수요도 증가할 것으로 전망합니다. 또한, 메타 플랫폼, 구글, MS 등의 기존 클라우드 시장 지배기업 외에도 다양한 사업자들의 관련 시장 진출과 데이터 트래픽 증가에 따른 데이터센터 수요 증가의 과실을 해당 리츠는 신규 자산 편입을 통해 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다. 

3. 연간 기대 배당 수익률

공모가인 5천원을 기준으로 한 미래에셋 글로벌 리츠의 연간 배당슈익률 평균은 6.37%입니다. 다만 실제 배당금과 배당수익률은 향후 운용과정에서 변동될 수 있으므로 투자자들은 지속적으로 사업 진행 상황을 체크할 필요가 있겠습니다. 

미래에셋 글로벌 리츠는 상장 후에도 해외 물류센터, 데이터센터, 오피스 등 유망 섹터의 우량 자산에 대한 신규 투자를 통해 안정적이고 다변화된 포트폴리오를 구축한다는 방침을 세웠다고 하는데요. 미국과 서유럽 등에서 약 1조원 규모의 파이프라인(현금창출수단)을 추가로 검토 중에 있다고 합니다. 

이제까지  물류센터와, 데이터센터, 오피스 등에 복합적으로 투자하는 리츠 종목을 한국 유가증권 시장에서는 찾아볼 수 없었는데, 이번 미래에셋 글로벌 리츠 상장을 계기로 여러 자산운용사가 보다 다양한 리츠를 출시하면 좋겠다는 기대를 품게 됩니다. 

한가지 아쉬운 점은 배당 수익에 대한 절세(or 비과세) 효과를 누릴 수 있는 중개형 ISA 계좌를 제가 현재 신한금융투자를 통해 운용하고 있기 때문에 ISA 계좌를 이용하여 청약하지 못하고 미래에셋증권의 CMA 계좌를 새로이 개설하여 청약해야 했다는 점입니다.

따라서 저는 해당 리츠가 상장 직후 큰 폭으로 주가가 상승하지 않는다면 절세 해택을 누릴 수 있도록 중개형 ISA 계좌를 통해 분할 매수에 나설 계획입니다. 

4. 공모주 청약 경쟁률

미래에셋 글로벌 리츠는 지난 15~17일 기관투자자를 대상으로 진행한 수요예측에서 1,019.58대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 이는 역대 상장 리츠 가운데 최고 수준의 경쟁률이라고 합니다. 

미래에셋 글로벌 리츠의 일반 투자자 대상 공모 물량은 공동 대표 주관사인 미래에셋증권과 KB증권이 각각 210만 2천 800주(35%)를 

배정받았습니다. 공모가는 5천원으로 설정되었는데요,

저는 현재 40주를 청약하였고 균등배정 방식으로 진행되기 때문에 최소 1주는 당첨될 수 있을 것으로 예상합니다. 

해당 리츠는 오는 11월 24일까지 일반 공모를 진행한 후 다음 달 3일 코스피에 상장할 예정인데요, 포트폴리오에 배당주를 담고 싶으신 투자자분들은 이번 기회에  100% 해외 물류센터와 데이터센터에 투자하는 미래에셋 글로벌 리츠의 청약에 도전해보시길 추천합니다🙂