노아의 부자연구소

안녕하세요 공부하는 노아입니다. 

장대비가 내리는 수요일 아침입니다. 사무실에 일찍 출근한 김에 업무 시작 전까지 포스팅을 1개 작성해보려 합니다. 

오늘은 개별주 투자로 유틸리티 섹터를 보유할 필요가 있을까? 라는 주제에 대한 생각을 정리해보겠습니다. 

부진한 주가가 원인이라기 보다는 유틸리티 섹터는 수익 성장을 위해 지속적으로 막대한 규모의 투자를 해야 하기 때문입니다. 

워렌버핏은 성장을 위해 지속적인 CAPEX가 필요한 산업에 투자하지 않는 것으로 잘 알려져 있습니다. 대만의 반도체 파운드리 업체인 TSMC와 항공기 제조사인 보잉에 대한 투자 철회가 대표적인 사례입니다.

반면, CAPEX(자본적 지출)이 거의 필요하지 않은 기업인 코카콜라, 애플, 아메리칸 익스프레스 등의 기업은 특유의 브랜드 헤자로 인해 막대한 비용 없이도 안정적인 성장이 가능합니다. 

강력한 브랜드 헤자를 보유한 기업을 워렌 버핏은 선호합니다. 

버핏의 관점에서 넥스트에라 에너지와 같은 유틸리티 기업에 투자하는 것은 바람직하지 않습니다. 

유틸리티 회사가 생산하는 전력량과 전력 유통망을 구축하기 위해선 지속적인 투자가 필요하고 이 투자에는 막대한 자금이 소요됩니다. 특히, 유틸리티 산업 특성상 인건비와 자재비가 차지하는 비중이 매우 크죠. 

NEE는 최근 실적 발표에서 AI 기반 데이터 센터의 전력 소모 증가세가 매우 크다는 것은 매출 증가에 도움이 된다면서도 투자 비용 증가로 인해 수익성은 오히려 악화될 것이라고 언급했습니다. 

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자금조달의 필요성으로 인해 NEE의 총 부채는 매년 평균적으로 18%씩 증가하고 있습니다. 또, 물가가 상승하면 전력 생산 비용도 증가하는데 1년 단위로 계약하는 유틸리티 산업의 특성상 물가 인상분을 전력 판매단가에 전가하기까지 시차가 존재하기 때문에 인플레이션 시기에는 일시적으로 수익성이 악화되는 모습을 보입니다. 

미국의 우량 기업들이 자사주 매입으로 유통 주식 수를 줄이는 주주환원 정책을 펼치는 것과 반대로 유틸리티는 유상 증자를 통해 유통 주식 수를 지속적으로 늘려 나갑니다. 정리하면, 돈을 더 벌기 위해서 계속해서 타인자본(빚)과 자기자본(주주 돈)을 필요로 하는 산업입니다. 

이같은 업종의 한계를 숨기는 방법으로 넥스트에라 에너지는 자회사를 쥐어 짜 수익성을 개선하고, 이를 통해 연평균 10% 수준의 배당금 인상을 유지하고 있습니다. 

어쨋거나 배당금을 올려주면 주주에게 좋은 거 아니야? 라고 생각할 수도 있지만 계속되는 자본 조달 환경 하에서 배당금을 매년 두 자릿수 인상한다는 것은 회사의 유보 현금을 줄여 결국 언젠가 또 타인자본이나 자기자본을 조달해야 한다는 것을 의미합니다. 

심지어 유틸리티 회사는 자연재해에도 매우 취약합니다. 

작년 여름경 하와이에서 발생한 산불로 하와이에 95% 이상의 자산을 보유한 유틸리티 기업인 Hawaiian Electric Industries(HE)에게 회복이 불가능한 수준의 피해를 입혔습니다. 

23년 8월 이후 HE는 주가 회복을 전혀 하지 못하고 있으며 배당금 지급도 중단했습니다. 

지구온난화 심화에 따라 빈번해질 자연재해는 다른 산업에도 타격을 줄 수 있지만 유틸리티 회사에게 더욱 치명적일 수밖에 없습니다. 발전소, 발전망 등의 고정자산은 태풍이나 산불이 났다고 해서 어딘가로 옮길 수가 없기 때문입니다. 

반면, 인적 자본이 거의 전부인 게임, 엔터테인먼트, 금융 회사는 자연재해에 있어 상대적으로 피해가 덜합니다. 

얼마 전까지 넥스트에라 에너지에 투자하는 것을 긍정적으로 검토하고 있었는데 유틸리티 업종의 성격상 지속가능성이 떨어지는 비즈니스 모델을 고려할 때 큰 투자 매력이 없다고 생각합니다. 

제 포트폴리오에서 각각 5% 정도의 비중을 차지하는 미국 대형 이동통신사인 버라이즌(VZ)과 리츠 기업인 WP케어리도 유틸리티 섹터와 거의 동일한 한계를 가지고 있습니다. 

리츠의 연간 1~3%라는 일정한 임대료 인상률은 인플레이션 환경 하에서 물가 상승분을 따라가지 못합니다. 주주들에게 매년 물가상승분 이상의 배당금 증액을 해주기 위해서는 리츠도 유틸리티와 마찬가지로 지속적인 부동산 자산 매입을 통해 매출을 증가시켜야 하고 이 과정에서 유상증자, 부채의 증가는 필연적입니다. 

특히, 리츠는 세금 혜택을 받기 위해 총 수익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 하는 만큼 유틸리티 기업에 비해 더욱 취약한 자금 구조를 갖게 됩니다. 그리고, 취약한 자금 구조는 더 많은 유상증자로 연결됩니다. 

주주에게 통상적으로 불리한 유상증자를 시행하는 것에 보상하기 위해 배당금을 매년 일정하게 인상하며 리츠는 수익과 지출 간의 아슬아슬한 줄타기를 하기 때문에 금리가 인상되면 주가가 크게 휘청이는 것입니다. 

저 역시 버라이즌과 WP케어리의 비중을 장기적으로는 줄여나갈 생각입니다. 달러 기준 마이너스 10% 수준의 평가손실 상태인 두 종목이 플러스 수익률로 전환된다면 점진적으로 매도할 계획입니다. 확보한 자금으로는 배당성장 ETF인 SCHD와 경제적 해자를 보유한 기업에 투자하는 MOAT ETF를 추가 매수할 생각입니다. 

국내 주식시장에서는 고려신용정보와 아프리카TV를 긍정적으로 보고 있습니다. ISA 계좌의 투자원금 60% 가까이가 TIGER리츠부동산인프라에 몰려 있는데요, 취직을 해서 매월 안정적인 현금흐름이 확보되는 대로 리츠의 비중은 줄이고 KODEX MSCI선진국 ETF와 고려신용정보를 추가매수할 생각입니다. 

장기 투자를 통해 기업 성장의 과실을 누리려는 가치 투자자라면 막대한 투자금 대비 취약한 수익구조를 지닌 산업에 투자하는 것을 최대한 기피해야 한다는 것을 다시 한번 깨닫게 됩니다. 

투자 경험이 길어질수록, 투자한 기업에 대해 아는 게 많아질수록 오히려 고민이 많아지는 것 같습니다. 

서울도 비가 점점 더 많이 내리네요. 아무쪼록 장마 기간 건강 관리에 유념하시길 바랍니다. 

안녕하세요, 공부하는 노아입니다. 

오랜만에 금융에 관련된 글을 적어보려고 합니다. 이번 글의 주제는 고금리 시기에 왜 투자자들은 Equity(주식)보다 Debt(채권 등) 투자를 선호하는지에 관한 것입니다. 

일반적으로 중앙은행이 고금리를 유지하는 이유는 인플레이션을 잡기 위해서 입니다. 

인플레이션 상황에서 대부분의 기업들은 인건비, 원자재 가격 상승 등에 대응하기 위해 판매가격을 인상합니다. 

한편, 고금리 환경 하에서 기업이 설비투자, 리파이낸싱 등에 필요한 자금을 조달하기 위해 채권을 발행하거나 은행으로부터 신규 차입을 한다면 이들 기업이 부담해야 할 이자비용은 증가합니다.

(기존 금융부채를 고정금리가 아닌 변동금리로 조달했다면 신규 자금조달이 이뤄지지 않았더라도 이자비용은 증가하게 됩니다. 변동금리로 20년 주택담보대출을 받은 사람을 생각해보면 이해가 쉽습니다. 저금리 상황이 지속될 줄 알고, 만기가 장기인 대출을 변동금리로 끌어왔지만, 물가를 잡기 위해 중앙은행이 기준금리를 높인다면 그 사람이 매 월 부담해야 할 이자비용은 급증하게 됩니다.)

정리하면, 인플레이션은 매출에는 플러스 효과를, 이자비용에는 마이너스의 효과를 가져옵니다. 

예를 들어, 기존에 금리가 4%였는데, (명목금리 4% = 실질금리 2% + 인플레이션 2%)로 구성되어 있었다가 실질 금리는 유지되면서 인플레이션만 2% -> 5%로 증가되었다고 가정할 경우

이자비용(금융비용)상 금리 : 기존 4% -> 변경 7% (=실질 2% + 인플레이션 5%)

* 위의 상황이 매출과 비용에 각각 반영된다면, 매출은 전년도 매출액 1,000억 원에 올해 물가상승률 5%가 반영되어 1,050억 원으로 5% 상승하는 반면, 이자비용은 (회사는 은행으로부터 100억 원을 변동금리 조건으로 조달하였다고 가정) 기존 4%인 4억 원에서 7%인 7억 원으로 75%가 상승하게 됩니다. 

결국, 인플레이션으로 매출액은 1년 후 5%가 상승하나, 이자비용은 1년 후 75%가 상승하게 되므로 회사의 순이익은 대폭 감소하며 주주를 위한 배당재원 (=남는 현금)이 급감하게 됩니다. 

지금과 같은 고금리 시점에는 매출은 조금씩 상승하지만 이자비용은 일시에 급장함에 따라 Equity 투자자인 주주를 위한 배당 가능 재원은 단기적으로 급감하게 되며 (매출액이 점차 증가하며 장기적으로는 해결될 이슈지만), 이 같은 상황이 해결되기까지는 회사의 매출액 증가분이 이자비용 증가분을 충분히 커버할 수 있을 만큼 긴 시간이 필요합니다. 

배당성장 기업에 투자하는 대표적인 ETF인 SCHD의 주가가 금리가 상승하기 시작한 2022년부터 오르지 않았던 이유가 앞서 설명드린 것처럼 단기적으로 회사의 배당 여력이 줄어들 것이라는 우려 때문이었습니다. 실제로, SCHD의 2023년 배당성장률은 전년 동기비 3.77%로 과거 10년 연평균 배당성장률인 10%를 크게 하회하는 성과를 기록했습니다. 

기준금리가 인하될 것이라는 기대가 커지며 SCHD의 주가는 24년 연초 이후 10% 이상 상승하였으나, 미국의 인플레이션이 근시일내에 잡히지 않을 것으로 전망되며 연준이 다시금 금리 인하에 신중한 스탠스로 돌아서면서 주가는 하락 전환했습니다. 

* 다만, 고금리 상황이 1년 이상 지속될 경우 금리는 올해 7%에서 1년 후에도 7% 추가로 증가하지 않는 반면, 매출의 경우 첫 해에 물가상승률인 5% 밖에 오르지 않았지만 지속적인 판가 인상의 효과로 다음 해에도 5%, 그 다음 해에도 5%가 복리형태로 꾸준히 거북이처럼 증가하게 됩니다.

따라서 오랜 기간 투자를 지속할 수 있는 2030 투자자라면, 금리 이슈로 배당성장주의 주가가 하락하였을 때 매수한 뒤 인내심을 가지고 기다린다면, 높은 배당수익과 시세차익을 누릴 가능성이 매우 높습니다. 

그러나, 모든 주식 투자자들이 5년 이상의 장기적인 관점에서 주식을 보유하는 것은 아닌 만큼 고금리 환경 하에서 Equity의 투자 매력도는 저금리 환경에서보다 줄어든다고 할 수 있겠습니다. 

국채에만 투자해도 최소 4~5%의 이자수익을 얻을 수 있는 만큼 고금리 시대의 주식 투자자들은 과거보다 더 높은 수익을 기대합니다. 그런데, 기대가 무색하게도 단기적으로 고금리 환경에서 기업의 배당액은 과거보다 줄어드니 배당주를 투자할 유인이 사라지는 것입니다. 

정리하면, 지금처럼 고금리가 장기간 지속되는 상황에서 Equity (주식)가 본래의 투자 매력도를 찾는 데에는 한참의 시간이 걸릴 수도 있을 것 같습니다. 현재는 2022년 기준금리가 확 인상되고 이제야 2년 정도가 지난 시점이라 기업들의 매출에 인플레이션이 충분히 반영되지 못해 여전히 주식의 기대 배당수익률은 과거보다 낮은 상태이기 때문입니다. 

이 같은 이유로 투자자들은 배당주의 비중을 줄이고 채권을 담거나, 채권 대신 성장주의 투자 비중을 높이는 식으로 대응해 왔습니다. 

또는 기업대출을 주로 하는 캐피탈 사의 실적 개선을 기대한 투자자들은 'MAIN'등의 기업에 투자하기도 했습니다. 

개인적으로 작년 이 기업의 주가가 $30 수준까지 하락했을 때, 매수 버튼을 누를지 말지 수 십번은 고민했었는데 지금 와서 생각해보니 참 아쉬움이 남습니다. 당시 메인 스트리트 캐피털 (MAIN) 대신 의료시설 리츠인 MPW를 약 300만원 가량 매수했었는데, 제가 투자한 MPW는 아직도 평가손실이 두 자릿수에 달합니다 ㅎㅎ..

배당주 (or 배당성장주)의 랠리가 시작되기까지 아직은 조금 더 시간이 필요할 것 같습니다. 미국의 기준금리가 올 해 4/4분기는 되어야 내릴 수 있을만한 환경이 조성될 것 같아서 배당주들의 본격적인 주가 상승은 2025년 초에야 가능할 것 같아요.

금리 변화에 가장 민감한 종목인 리츠 주들의 주가 반등도 2024년 말 or 25년 상반기에야 이뤄질 것이라고 생각합니다. 지금이 가장 싼 순간이라고 생각해서 저는 자금 여유가 되는 한 열심히 보유 수량을 늘려갈 계획입니다!!

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.

오늘은 10%의 배당률을 자랑하는 고배당 리츠인 메디컬 프로퍼티(MPW)에 대해 알아보겠습니다 !!

1. 기업개요

메디컬 프로퍼티는 미국, 영국, 스위스, 독일 등 여러 국가에서 병원 건물을 소유하고 있으며 병원 사업자(ex. 개업을 원하는 의사들)에게 건물과 시설물을 임대하여 수익을 내는 기업입니다.

메디컬 프로퍼티가 보유하고 있는 부동산의 분포는 미국이 61.8%, 영국이 17.6%로 가장 많고, 스위스와 독일, 호주 등이 그 뒤를 잇고 있습니다. 미국 외 지역의 비중이 40%에 달하는 만큼 어느 정도 포트폴리오 분산이 잘 되어 있는 것으로 보입니다.

2. 자산 현황

자산 유형별로 살펴보면, 총 434개의 의료시설을 보유하고 있으며 이 중에서 General Acutue Care Hospitals 즉, 100개 이상의 환자용 침상을 배치한 대형병원의 비중이 70%로 가장 높습니다. 정신병원(약물 중독, 정신질환 등의 치료를 위한)의 비중이 10%, 입원환자의 재활을 돕는 전문적인 인력과 시설을 갖춘 병원의 비중이 9%로 그 뒤를 잇습니다.

(미국에서는 한국과 달리 병원의 명칭이 구분된다. 일반적으로 100개 이상의 환자용 침상을 갖춘 의료시설은 종합병원(hosiptial), 100개 이하의 침상을 갖춘 의료시설은 의원(Clinic)으로 부른다)

동사가 보유한 부동산의 가치는 2005년 뉴욕 증권거래소에 상장한 이후 빠르게 증가하고 있습니다. 22년 3분기 기준 MPW가 소유하고 있는 부동산 가치의 총합은 211억 달러(약 25조원)으로 추정됩니다. 공정가치가 아닌 취득가액(Acquisition Cost)로 최초 장부에 기록하고 매 기말 감가상각과 손상차손을 검사한 이후의 금액으로 장부가치가 평가되기 때문에 메디컬 프로퍼티의 재무제표상 총 자산은 190억 달러입니다. 총 자산에서 총 부채 100억 달러를 차감한 순 자산(Book Value)은 88억 달러 수준입니다.

시가총액 77억 달러를 순 자산 가치(88억 달러)로 나눈 PBR 값은 0.875로 장부가치 대비 현재 주가는 저평가되어 있습니다.

아, 그리고 PBR 값이 1 이하라는 것은 당장 해당 기업이 부도를 선언하고 채권자의 투자금을 돌려주더라도 주주가 가져갈 몫이 현재 주가보다 크다는 것을 의미합니다. 주로 저평가된 주식의 기준으로 사용하는 지표가 PBR 1 이하입니다.

현재 메디컬 프로퍼티를 비롯해 국내외 리츠의 주가가 크게 조정받고 있는 이유는 통화정책 정상화(팬데믹 기간 동안 풀린 시장 유동성을 금리 인상 등의 수단으로 회수하는 것)로 인해 자금조달 금리가 상승할 경우, 이자비용 부담으로 인해 배당금이 줄거들거나 경기 침체로 임차인의 임대료 연체 등이 발생할 것을 우려하기 때문입니다.

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/10/18/2022101800067.html

하지만 위 이미지를 보시면 알 수 있듯이 22년 3분기 기준 메디컬 프로퍼티의 차입금(Debt)의 91%는 고정금리 상품입니다. 단, 9%만이 변동금리 차입금이며 총 차입금을 이자비용으로 나눈 가중평균 차입이자율은 3.463%로 재무적인 부담이 발생하지 않는 수준의 금리입니다.

총 차입금 95억 달러 중에 2023년에 원금을 상환해야 하는 차입금은 4억 4천만 달러로 총 차입금의 5%가 채 되지 않습니다. 2026년부터 본격적으로 차입금의 만기가 도래하기 때문에 부동산 자산 취득을 위해 추가로 자금을 조달하지 않는 한 메디컬 프로퍼티가 리파이낸싱에 따른 이자비용 부담 증가를 걱정할 필요는 없다고 생각합니다.

메디컬 프로퍼티는 수 년간 지속된 저금리 환경 하에서 고정금리로 장기 차입금을 조달하여 이미 많은 의료시설 매입을 완료했습니다. 2023년 하반기 혹은 2024년 상반기부터는 미국과 주요 국가들이 기준금리를 인하할 확률이 높기 때문에 기준금리 인상을 이유로 과도하게 동사의 실적 악화와 배당 삭감 가능성을 제기하는 것에 대해 조금은 근거가 부족한 주장이라고 생각합니다.

3. 수익 구조

메디컬 프로퍼티는 병원 소유주/운영자로부터 부동산을 매입하고 (시설 보수를 한 뒤에) 해당 의료시설을 병원 운영자에게 장기 리스로 제공하여 임대료를 받는 수익구조를 갖추고 있습니다.

총 매출액에서 가장 큰 비중을 차지하는 임차인은 Steward Health Care(약 29%), Circle Health(11.5%), Prospect Medical Holdings(11.2%)가 있습니다. 메디컬 프로퍼티의 주요 임차인 가운데 Steward Health Care가 부도가 날 경우 동사가 치명적인 손해를 입을 것이란 분석이 있어 자세히 알아 보았습니다.

메디컬 프로퍼티가 Steward(의료재단)에 집중적으로 보유한 의료시설을 임대해 주었고, 지분을 매입하고, 자금까지 대출해 주었기 때문에 Steward가 실적 악화로 부도가 날 경우 메디컬 프로퍼티도 큰 타격을 입게 될 것이란 의견이 있었습니다. 만약 Steward가 디폴트를 선언한다면, 메디컬 프로퍼티는 전체 임대료 수익의 19.2%와 joint venture 형태로 투자 중인 400M 달러(약 4,800억원), 여기에 대출금 363M 달러(약 4,200억원), 투자한 지분 139M 달러(약 1,700억원)의 회수에 문제가 발생한다는 것입니다. 이 외에도 Steward 의료재단과 관련된 자금의 규모를 모두 합하면 거의 1B 달러(약 1조 2천억원)이나 되는 큰 금액인 것이죠.

최근 발표자료에서는 Steward의 실적이 계속해서 개선되고 있으며 운영상의 문제가 없다고 설명하였고 Steward 재단에 투자한 대부분의 금액이 부동산 담보대출(ABL) 형태의 투자이며, 투자 수익(이자수익)을 내다가 Sale-Lease Back 형태로 메디컬 프로퍼티가 부동산을 취득할 수도 있다고 합니다.

이처럼 동사는 주요 임차인인 Steward의 파산이 동사의 실적에 미칠 악영향을 우려하는 투자자들을 설득하기 위해 여러 근거자료를 제시했습니다. 과거 Houston에 위치한 시설에 대해 57M의 투자가 있었는데, 병원 운영자가 파산할 당시, 밀린 임대료도 없었고 파산 즉시 다른 병원 운영자인 Memorial Hermann에 72M에 매각하여 시세 차익을 거둘 수 있었다는 사실을 어필했습니다.

또, 21년 2월에 파산한 Adeptus에 투자했던 금액은 451M이었지만 의료시설의 매각을 통해 회수한 금액은 482M으로 운영사 파산에도 불구하고 투자 수익을 냈으며 다른 20개 시설의 경우에도 투자금액 605M 달러 중 단 20M 달러의 손실만이 발생했다고 강조했습니다. 그 이유로 자사가 보유 중인 병원 부동산은 건물에 병원 라이선스가 포함되어 있고, 병원을 개업하기 위해서는 필수적인 자산이기 때문에 기존 세입자가 파산하더라도 재빨리 다른 수요자를 찾을 수 있다는 것입니다.

종합해보면, 핵심 임차인인 Steward에 대한 노출이 과도하게 높다는 것은 분명한 Risk 요인으로 보입니다. 과거 투자 이력을 보면, 세입자가 파산하더라도 큰 재무적 충격을 받는 것 같지는 않지만 다른 임차인과 달리 Steward는 메디컬 프로퍼티의 매출액과 임대 자산 가운데 차지하는 비중이 매우 높기 때문에 향후 관련 소식에 귀를 기울여야 할 것 같습니다.

마지막으로, 최근 성과에 대해 알아보며 MPW의 기업분석 글 마치도록 하겠습니다.

지난 5년간 성과를 보면, EBITDA(영업활동 현금흐름)은 꾸준히 상승하고 있으며, 매출액 대비 EBITDA 비율인 EBITDA 마진율 또한 2020년 저점을 기록한 뒤 다시금 상승하고 있습니다. 매출액 또한 매 년 꾸준히 상승하고 있는 만큼 지금으로서는 수익의 양과 질 두 마리 토끼를 모두 잡는 데 성공한 것으로 보입니다.

유동자산 대비 유동부채의 비율로 단기 재무안정성을 보여주는 유동비율은 2019년 이후 지속적으로 감소하고 있습니다. 하지만 영업현금흐름 대비 유동부채의 비율이 2018년 이후 꾸준히 개선되며 유동부채의 증가로 악화된 단기 재무건정성을 어느 정도 보완해주고 있습니다. 다음으로, 총 자산 대비 총 부채의 비율은 지속적으로 감소하고 있는데, 이는 자금조달을 위해 유상증자를 한 결과 주식발행초과금(APIC)이 크게 증가했기 때문인 것으로 보입니다.

(이익의 90%를 법적으로 배당해야 하기 때문에 이익의 내부 유보율이 낮은 리츠 기업들은 대부분 자금조달의 방법으로 유상증자를 활용하기 때문에 부동산 매입이 활발할수록 자본 계정 하의 주식발행초과금 계정의 금액이 크게 기록되는 특성이 있습니다)

마치며, 저는 MPW의 CEO가 주장하는 "지역사회에 병원은 필수적인 요소이며, 부동산 소유주는 큰 손해를 볼 일이 없다"는 말에 동의합니다. 현재 MPW의 주가는 주당 순자산 가치와 비교해도 낮은 가격에 거래되고 있고, Price/FFO도 낮기 때문에 외부 요인인 금리 인상 이슈로 주가가 하락하여 시가 배당률이 10%에 이르는 지금 시점은 MPW의 주식을 매수하기에 적기라고 생각합니다.

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

2023년이 이제는 10일 밖에 남지 않은 시점에서 23년 연말 기준 제 포트폴리오 현황과 올 한해 동안의 수익에 대해 점검하는 시간을 가지려고 해요

올 한 해 제 개인적인 투자 목표는

1. 월 배당 20만원 달성 ❌ (CMA + ISA 계좌) 

JEPI의 배당률이 2022년보다 소폭 하락했고 의료시설 리츠인 MPW가 고금리 환경 하에서 50%p 배당컷이 이루어지며 아쉽게도 목표를 달성하지는 못했습니다 😂 24년에는 해당 목표를 달성할 수 있도록 얼마 전 보유하고 있던 에어비앤비 9주를 매도하고 버라이즌과 WPC를  추가 매수했는데요, SCHD의 배당 성장과 함께 내년에는 월 배당 20만원의 목표를 이룰 수 있기를 기대합니다 🔥

2. 연 수익률 10% 달성 ⭕️ 

23년 1월 대비 23년 12월 20일까지 CMA 계좌의 평가손익은 + 13.7%로 여기에 연중 매매차익과 배당수익까지 포함하면 적게 잡아도 15~17% 수준의 자산 증식이 이루어졌다고 보아도 무방할 것 같네요. 20년, 21년에는 + 수익률을 달성했었고 22년에는 (-) 수익률이었는데, 올 해는 + 수익률을 기록해서 다행입니다. 

다음으로 2023년 투자 전략을 복기하자면,

1. 배당 성장 ETF 비중 확대

2. 개별 종목 비중 축소

3. 헬스케어 종목 편입

4. 리츠 비중 확대

5. 인도 시장 투자로 정의할 수 있겠습니다. 

배당 성장 ETF인 SCHD는 현재 CMA 계좌에서 차지하는 비중이 35%에 이를 만큼 많은 수량을 매수하였고, 23년 내내 성과가 부진했지만 파월의 금리 인하를 시사하는 발언과 함께 가격이 상승하기 시작하여 배당까지 포함한다면 1년 수익률이 10% 수준으로 그리 나쁘지는 않았던 투자 전략이라고 생각합니다. 본격적으로 금리 인하가 시작될 2024년 중순부터는 SCHD ETF의 투자 매력도가 지금보다 더 높아질 것이라고 생각하기 때문에 추후 조정이 와 70달러 초반으로 떨어진다면 추가 매수하려고 해요. 

개별 종목 비중 축소를 투자 전략으로 삼았던 것은 계속해서 수험생활을 해야 했기 때문에 개별 종목의 이슈에 기민하게 대응하는 것이 불가능했고, 효율적이지 못하다고 생각했기 때문입니다. 그동안 트래킹 해왔던 '아프리카TV, 코인베이스 글로벌, 씨에스윈드, 아마존' 등의 개별 종목에 집중했다면 훨씬 더 높은 수익률을 낼 수 있었을 가능성도 있지만 공부에 집중하는 것이 미래를 위해서는 더 나은 선택이라고 판단했기 때문에 후회가 남지 않는 투자 전략이었습니다. 

헬스케어 종목은 전공자가 아닐 뿐더러 관련 지식이 전무하기 때문에 ETF로 접근하는 것이 좋을 것이라는 판단 하에 XLV ETF를 연초에 생각했던 비율만큼 매수했습니다. 헬스케어 섹터도 11월까지 수익률이 좋지 못했지만 최근 들어 반등하기 시작했는데요, 단기적인 관점에서는 IT 섹터 (빅테크)에 투자하는 것이 훨씬 높은 수익률을 낼 수 있었기 때문에 아쉬움이 남는 투자 전략입니다. 하지만 포트폴리오의 변동성을 줄이기 위해 우량한 헬스케어 기업을 편입하는 것은 필수이고, XLV는 역사적으로 S&P500을 Beat한 몇 없는 우수한 ETF이기 때문에 2024년에도 계속해서 Holding할 예정입니다. 

소비 여력 감소에 따라 미국의 기준금리가 3분기에는 둔화될 것이라고 예상했고 1분기 말부터 꾸준히 MPW, WPC, 그리고 ISA 계좌에서는 TIGER리츠부동산인프라를 모아 왔습니다. 그런데 미국 리츠 종목을 모아둔 VNQ ETF의 주가 흐름을 보면 알 수 있듯이 거의 고점에 매수하는 바람에 1년 내도록 물타기를 하다가 이제서야 조금씩 WPC나 TIGER리츠부동산인프라는 양전할 가능성을 보이고 있습니다.

하지만 MPW는 50%P 배당컷의 충격으로 인해 아직도 50%가 넘는 마이너스 수익률을 기록하고 있는 상황입니다. MPW는 당분간 추가적인 물타기는 하지 않을 계획이고, 앞으로 IR 자료와 경영진의 향후 전략이 충분히 긍정적이고 실현 가능하다고 판단될 때 다시 수량을 늘리려고 해요.

2023년에 인도 주식시장에 대한 투자는 옳은 투자 의사결정이었습니다. 저는 올 해 연금저축펀드를 개설하고 피델리티자산운용의 글로벌 배당인컴 펀드와 미래에셋자산운용의 미래에셋연금인디아업종대표 펀드에 가입했습니다. 니프티 50과 같은 인도 대표 지수에 투자하는 ETF의 보수가 위 펀드에 비해 훨씬 저렴하지만 인도는 아직 개발도상국으로 인도 기업에 관련된 정보를 개인 투자자가 찾기 어려울 뿐더러 인도 기업들의 회계 장부를 아직은 믿을 수 없다고 생각하기 때문에 인덱스 펀드보다는 2008년부터 인도 펀드를 출시했고, 인도 내 9위 자산운용사로 거듭난 미래에셋자산운용의 리서치 역량을 믿는 것이 낫다고 판단 했습니다. 올 해 중순경 매수한 해당 펀드는 현재 제 계좌에서 13% 수준의 수익률을 달성하고 있는데, 앞으로도 인도는 고도 성장할 것이 거의 확실한 만큼 여유 자금이 생기는 경우 추가 매수하려고 해요☀️

정리하면, 2023년은 높은 확률로 AI 테마에 묶인 Big-tech 주주만이 축배를 들 수 있던 시장이었습니다. 저도 마이크로소프트와 ISA 계좌에서 보유한 TIGER 미국테크 TOP10 INDXX가 연초 대비 큰 폭으로 상승하며 미약하게나마 클라우드&AI 열풍의 수혜를 누릴 수 있었지만, 엔비디아나 AMD, 메타, 테슬라 등의 AI 테마에 직접적으로 노출된 기업들은 거의 대부분 100% 이상 상승하며 투자자들의 계좌를 두둑이 해주었습니다. 

올 한 해 저에게 가장 많이 와닿은 투자 조언은"시장을 예측하려고 하지 말라. 최선의 투자는 시장의 변화에 기민하게 대응하는 것" 입니다.

또, "순식간에 부자가 될 생각을 하지 말라. 내일도, 모레도, 우리가 죽는 날까지 언제나 시장은 열린다" 였습니다.

올 해 저는 빠른 시일 내에 많은 배당금을 받고 싶다는 욕심으로 주요 임차인이 임차료를 내지 못하고 있는 위험한 종목인 MPW에 200만원이 넘는 금액을 투자했습니다. 이성을 외면하고 순간의 충동이 만들어낸 의사결정으로, 사실상 투자가 아닌 투기였어요.

한편, 2월에 공개된 챗 GPT를 통해 AI가 추후 대세가 될 것이라고 판단했음에도 포트폴리오를 변경하기 귀찮다는 이유와 기술주에 대한 근거없는 불신으로 인해 수많은 투자 기회를 놓쳤습니다. 추가적으로, 코인베이스 글로벌의 주가가 60불 수준이던 6~7월 경 바이낸스의 창업자에 대한 과징금, 주요 자산운용사의 비트코인 현물 ETF 등의 소식을 접하고도 마찬가지로 포트폴리오 구성 변경이 귀찮다는 이유로 100% 이상 수익을 올릴 수 있었던 기회를 발로 차 버렸습니다. 

24년에는 시장의 변화를 잘 포착하고, 주요 테마 가운데서도 옥석인 종목을 가려낼 수 있도록 여러 기업에 대한 기초적인 리서치를 해둘 계획입니다. 이 글을 읽으시는 투자자 분들도 모두 내년에는 올해보다 좋은 성과 거두실 수 있기를 진심으로 기원할게요 💯

참고할 만한 기사

https://www.hankyung.com/article/2023122004371

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

오늘은 제가 중개형 ISA 계좌에서 1년 가까이 모으고 있는 TIGER 리츠부동산인프라 ETF가 분배금 지급 주기를 분기 배당에서 월 배당으로 변경했다는 기분 좋은 소식을 전해드리려 합니다. 

TIGER ETF를 운용하는 미래에셋자산운용은 지급 주기 변경 전에는 매 1, 4, 7, 10월 마지막 영업일을 기준으로 분배금(=배당금)을 지급했지만, 변경 후에는 매 월 마지막 영업일을 기준으로 분배금을 지급한다고 11월 25일 발표했어요. 

미래에셋자산운용 관계자는 "월분배 ETF는 매월 지속적인 수익이 발생해 연금생활자에게 적합하며, 혁신성장 테마 ETF 등 다양한 상품의 재투자 재원으로도 활용 가능하다"고 이야기하는데요, 저 역시 TIGER 리츠 ETF에서 받은 분배금을 TIGER 미국테크 TOP10 INDXX나 S&P500 ETF에 꾸준히 투자하고 있었던 만큼 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 

TIGER 리츠부동산인프라 ETF를 아직 잘 모르시는 분들을 위해 간단히 소개드리자면, 해당 ETF는 부동산 가격 상승에 따른 자본수익(시세차익과 보유한 부동산에서 확보한 임대료의 90% 이상을 배당으로 지급하는 인컴 수익 확보를 추구해요. 기초지수는 'FnGuide 리츠부동산인프라'를 추종하며 다음과 같은 리츠 상품을 포함하고 있습니다. 

미래에셋자산운용의 관계자는 또, '해당 ETF는 연금 투자자가 많은 상품인 만큼 꾸준한 인컴수익 확보를 위해 분배금 지급 주기를 월 단위로 변경하게 됐다'며 '최근 금리 인상 속도 완화에 대한 기대감이 커지고 물가상승에 따라 임대료 상승이 기대되는 등 다소 주춤했던 리츠 시장에 대한 전망이 개선되고 있어 관련 ETF 투자를 고려해볼만 하다'고 이야기했어요. 

제 사견이지만 예, 적금만으로는 절대로 안락한 노후를 보장할 수 없고 경제적인 자유를 얻기 위해서는 자산가가 되어야 합니다. 그리고 지금처럼 물가가 오르고 화폐가치가 하락하는 시기에는 인플레이션을 헷지할 수 있는 자산을 보유해야 하는데요, 저처럼 시드가 적은 대학생 투자자가 부동산에 투자할 수 있는 가장 효과적인 방법은 리츠를 포트폴리오에 포함하는 것이라고 생각해요. 

또한, 안정적인 인컴 수익이 필요한 은퇴자들에게도 리츠는 훌륭한 재테크 수단입니다. 자산 포트폴리오에 한 개의 리츠 상품만을 포함하는 것 보다는 여러 리츠를 포함하는 것이 포트폴리오의 안정성을 강화한다는 점에서 필수적인데요, TIGER 부동산리츠 인프라 ETF는 국내 주식시장에 상장된 여러 리츠에 분산투자를 하기 때문에 해당 ETF 하나만 보유해도 좋다고 생각합니다. 

금리가 높아지면 리츠의 이자비용 부담이 증가하여 지급하는 배당금이 줄어들 것이라는 우려에 지난 몇 개월 간 해당 ETF를 포함하여 국내외 리츠 상품이 대부분 크게 하락했습니다. 제가 보유하고 있는 또 다른 리츠 상품인 WP 케어리는 시가총액이 20조를 훌쩍 넘는 대형 리츠임에도 불구하고 금리 인상에 대한 공포로 크게 하락한 뒤 회복되는 모습을 보이고 있습니다. 

TIGER리츠부동산 인프라 ETF도 WP케어리와 마찬가지로 금리 인상에 대한 공포가 사그라들면 주가가 반등할 것으로 보이는데요, 주가가 크게 하락하여 시가 배당률이 높아진 지금이 리츠에 투자하기에 적기인 것 같습니다. 

추가로, 매매차익은 비과세, 분배금(=배당금)은 배당소득세율 15.4%를 뗀 금액이 지급됩니다. 중개형 ISA 계좌 혹은 개인형 퇴직연금 IRP 계좌에서 보유할 경우 과세 이연 등 다양한 세제 혜택이 있는 만큼 리츠와 같은 고배당 주식은 이 같은 계좌에서 투자하시는 것을 추천합니다. 

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

매주 있는 학회 정기회의를 마치고 학회원들과 저녁을 먹던 중에 주식 이야기가 나와서 오랜만에 주식 어플을 켜 봤습니다. 

그런데, 테슬라나 마이크로소프트도 아닌 리츠(REITs) 종목인 스토어 캐피탈(티커명: STOR)의 주가가 전일 대비 20% 상승한 것을 보게 되었어요. 처음에는 이게 무슨 일이지? 3분기 실적이 어닝 서프라이즈를 기록했나 싶어서 재무정보를 확인하니, 아직 3분기 실적 공시가 될 시기가 아니었습니다. 

궁금한 마음에 스토어 캐피탈 홈페이지를 들어가도 정확한 공시 내용을 찾기 어려웠습니다. 정보를 찾던 중에 Yahoo Finance에서 어떤 이유로 동사의 주가가 이렇게 급등했는지 알 수 있었어요. 

(여담이지만, 해외주식에 투자하시는 분들은 Yahoo Finance 사이트 꼭 애용하셨으면 좋겠습니다.)

기사의 제목은 다음과 같은데요. 한국어로 번역해보면 스토어 캐피탈이 현지시간 목요일에 싱가포르 투자청(GIC)과 Oak Street Capital로부터 약 140억 달러의 현금을 지급받는 인수 계약에 동의했다고 합니다. 

이번 거래 조건에 따라 동사의 주주들은 현지시간으로 9월 14일의 종가에 약 20%의 프리미엄을 얹은 주당 32.25달러를 현금으로 받게 된다고 해요. 그리고 이 계약에는 동사가 더 나은 제안을 찾을 수 있는 30일의 시간이 포함되어 있으며 추가적인 매수희망자가 없을 시, 2023년 1분기에 계약이행이 완료될 예정이라고 합니다.

또, 올해 3분기 배당금까지는 예정대로 지급될 예정이라고 합니다. 

스토어 캐피탈의 시가총액은 90억 달러이고, 동사가 보유한 미국 소재의 약 3,000개 부동산의 시장가치는 6월 말 기준 114억 달러 수준입니다. 그렇다면 GIC와 Oak Street Capital이 140억 달러를 지급하고 동사를 인수한 이유는 무엇일까요? 

GIC의 미주 부동산 책임자인 아담 갈리스텔에 따르면 "우리는 회사가 미국 중형 시장 기업의 장기 자금 조달 솔류션에 대한 수요를 충족함으로써 급성장하는 궤도를 계속 이어갈 것이라고 확신한다"고 합니다. 

무슨 말인지 잘 와닿지가 않습니다.  주싱가포르 대한민국 대사관이 2020년 7월에 공시한 '최근 싱가포르 투자청(GIC) 동향'을 읽어본 뒤에야 GIC가 왜 스토어 캐피탈을 인수한 것인지 감을 잡을 수 있었습니다. 

해당 리포트에서 싱가포르 투자청은 2019.4~2020.3월중 자산가격 고평가 가능성 및 글로벌 경제 불확실성 우려 등을 감안하여 자산을 보수적(defensive stance)으로 운영했다고 밝혔습니다. 그리고 2019년 당시의 자산가격의 고평가, 글로별 경제 불확실성이 심화되던 상황은 2022년 현재의 모습과 상당히 흡사하게 보입니다. 

FY(Fiscal Year: 회계년도)2018-2020(실제로는 2019-2020년)의 포트폴리오를 살펴보면, 주식의 비중은 축소한 반면 저위험 자산인 채권과 현금의 비중을 큰 폭으로 확대했습니다. 

또, 투자 지역별로는 미국(32%->34%), 일본(12%->13%)로 선진국 투자는 확대한 반면 일본 제외 아시아권(0%->19%), 라틴아메리카(3%->2%)는 투자 비중을 줄이며 리스크를 조절했어요. 

주목할 부분은 GIC가 공시한 2020년 당시의 향후 투자방향을 다룬 문단입니다. 

GIC는 코로나19 관련 글로벌 경제 불확실성이 증대되는 가운데 낮은 생산성 증가, 탈세계화 움직임, 과다 채무, 지정학적 리스크 증폭 등 누중되던 글로벌 경제 현안들이 악화되고 있다고 평가하면서 향후 보수적 관점에서 장기수익을 담보할 수 있는 투자를 모색할 것이라고 발표했어요.

이에 더해, 경제/금융 관련 불확실성 증대에 대응해 투자 대상 및 지역 다변화를 지속 도모할 예정이라고 선언했습니다. 

즉, 싱가포르 투자청과 Oak Street Capital이 스토어 캐피탈을 인수한 이유는 경제상황에 크게 영향받지 않고 안정적인 임대수익을 창출하는 리츠 기업을 통해 장기수익을 담보하고 투자 포트폴리오를 다변화 하기 위한 것입니다. 

저는 스토어 캐피탈의 주식을 41주 보유하고 있었는데요. 인수계약이 체결되어 총 140달러 정도의 이익을 얻게 될 예정입니다. 

여기에 3분기 배당금 10달러 정도를 추가하면 약 150달러(원화 기준 208,500원)의 이익을 낸 것입니다. 

그동안 수령한 배당금을 고려하면 15~17%의 이익률을 달성한 것이지만 조금 아쉬움이 남습니다. 올해 목표인 배당금 월 10만원을 90% 가까이 달성하게 해준 효자 종목이 스토어 캐피탈이었는데, 이렇게 되면 또 어떤 배당주를 포트폴리오에 추가할지 공부할 생각에 머리가 지끈거립니다 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

혹여 스토어 캐피탈을 최근에 매수하신 분들은 어려운 장에서 수익 내신 것 축하드려요 :)