노아의 부자연구소

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.

오늘은 10%의 배당률을 자랑하는 고배당 리츠인 메디컬 프로퍼티(MPW)에 대해 알아보겠습니다 !!

1. 기업개요

메디컬 프로퍼티는 미국, 영국, 스위스, 독일 등 여러 국가에서 병원 건물을 소유하고 있으며 병원 사업자(ex. 개업을 원하는 의사들)에게 건물과 시설물을 임대하여 수익을 내는 기업입니다.

메디컬 프로퍼티가 보유하고 있는 부동산의 분포는 미국이 61.8%, 영국이 17.6%로 가장 많고, 스위스와 독일, 호주 등이 그 뒤를 잇고 있습니다. 미국 외 지역의 비중이 40%에 달하는 만큼 어느 정도 포트폴리오 분산이 잘 되어 있는 것으로 보입니다.

2. 자산 현황

자산 유형별로 살펴보면, 총 434개의 의료시설을 보유하고 있으며 이 중에서 General Acutue Care Hospitals 즉, 100개 이상의 환자용 침상을 배치한 대형병원의 비중이 70%로 가장 높습니다. 정신병원(약물 중독, 정신질환 등의 치료를 위한)의 비중이 10%, 입원환자의 재활을 돕는 전문적인 인력과 시설을 갖춘 병원의 비중이 9%로 그 뒤를 잇습니다.

(미국에서는 한국과 달리 병원의 명칭이 구분된다. 일반적으로 100개 이상의 환자용 침상을 갖춘 의료시설은 종합병원(hosiptial), 100개 이하의 침상을 갖춘 의료시설은 의원(Clinic)으로 부른다)

동사가 보유한 부동산의 가치는 2005년 뉴욕 증권거래소에 상장한 이후 빠르게 증가하고 있습니다. 22년 3분기 기준 MPW가 소유하고 있는 부동산 가치의 총합은 211억 달러(약 25조원)으로 추정됩니다. 공정가치가 아닌 취득가액(Acquisition Cost)로 최초 장부에 기록하고 매 기말 감가상각과 손상차손을 검사한 이후의 금액으로 장부가치가 평가되기 때문에 메디컬 프로퍼티의 재무제표상 총 자산은 190억 달러입니다. 총 자산에서 총 부채 100억 달러를 차감한 순 자산(Book Value)은 88억 달러 수준입니다.

시가총액 77억 달러를 순 자산 가치(88억 달러)로 나눈 PBR 값은 0.875로 장부가치 대비 현재 주가는 저평가되어 있습니다.

아, 그리고 PBR 값이 1 이하라는 것은 당장 해당 기업이 부도를 선언하고 채권자의 투자금을 돌려주더라도 주주가 가져갈 몫이 현재 주가보다 크다는 것을 의미합니다. 주로 저평가된 주식의 기준으로 사용하는 지표가 PBR 1 이하입니다.

현재 메디컬 프로퍼티를 비롯해 국내외 리츠의 주가가 크게 조정받고 있는 이유는 통화정책 정상화(팬데믹 기간 동안 풀린 시장 유동성을 금리 인상 등의 수단으로 회수하는 것)로 인해 자금조달 금리가 상승할 경우, 이자비용 부담으로 인해 배당금이 줄거들거나 경기 침체로 임차인의 임대료 연체 등이 발생할 것을 우려하기 때문입니다.

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/10/18/2022101800067.html

하지만 위 이미지를 보시면 알 수 있듯이 22년 3분기 기준 메디컬 프로퍼티의 차입금(Debt)의 91%는 고정금리 상품입니다. 단, 9%만이 변동금리 차입금이며 총 차입금을 이자비용으로 나눈 가중평균 차입이자율은 3.463%로 재무적인 부담이 발생하지 않는 수준의 금리입니다.

총 차입금 95억 달러 중에 2023년에 원금을 상환해야 하는 차입금은 4억 4천만 달러로 총 차입금의 5%가 채 되지 않습니다. 2026년부터 본격적으로 차입금의 만기가 도래하기 때문에 부동산 자산 취득을 위해 추가로 자금을 조달하지 않는 한 메디컬 프로퍼티가 리파이낸싱에 따른 이자비용 부담 증가를 걱정할 필요는 없다고 생각합니다.

메디컬 프로퍼티는 수 년간 지속된 저금리 환경 하에서 고정금리로 장기 차입금을 조달하여 이미 많은 의료시설 매입을 완료했습니다. 2023년 하반기 혹은 2024년 상반기부터는 미국과 주요 국가들이 기준금리를 인하할 확률이 높기 때문에 기준금리 인상을 이유로 과도하게 동사의 실적 악화와 배당 삭감 가능성을 제기하는 것에 대해 조금은 근거가 부족한 주장이라고 생각합니다.

3. 수익 구조

메디컬 프로퍼티는 병원 소유주/운영자로부터 부동산을 매입하고 (시설 보수를 한 뒤에) 해당 의료시설을 병원 운영자에게 장기 리스로 제공하여 임대료를 받는 수익구조를 갖추고 있습니다.

총 매출액에서 가장 큰 비중을 차지하는 임차인은 Steward Health Care(약 29%), Circle Health(11.5%), Prospect Medical Holdings(11.2%)가 있습니다. 메디컬 프로퍼티의 주요 임차인 가운데 Steward Health Care가 부도가 날 경우 동사가 치명적인 손해를 입을 것이란 분석이 있어 자세히 알아 보았습니다.

메디컬 프로퍼티가 Steward(의료재단)에 집중적으로 보유한 의료시설을 임대해 주었고, 지분을 매입하고, 자금까지 대출해 주었기 때문에 Steward가 실적 악화로 부도가 날 경우 메디컬 프로퍼티도 큰 타격을 입게 될 것이란 의견이 있었습니다. 만약 Steward가 디폴트를 선언한다면, 메디컬 프로퍼티는 전체 임대료 수익의 19.2%와 joint venture 형태로 투자 중인 400M 달러(약 4,800억원), 여기에 대출금 363M 달러(약 4,200억원), 투자한 지분 139M 달러(약 1,700억원)의 회수에 문제가 발생한다는 것입니다. 이 외에도 Steward 의료재단과 관련된 자금의 규모를 모두 합하면 거의 1B 달러(약 1조 2천억원)이나 되는 큰 금액인 것이죠.

최근 발표자료에서는 Steward의 실적이 계속해서 개선되고 있으며 운영상의 문제가 없다고 설명하였고 Steward 재단에 투자한 대부분의 금액이 부동산 담보대출(ABL) 형태의 투자이며, 투자 수익(이자수익)을 내다가 Sale-Lease Back 형태로 메디컬 프로퍼티가 부동산을 취득할 수도 있다고 합니다.

이처럼 동사는 주요 임차인인 Steward의 파산이 동사의 실적에 미칠 악영향을 우려하는 투자자들을 설득하기 위해 여러 근거자료를 제시했습니다. 과거 Houston에 위치한 시설에 대해 57M의 투자가 있었는데, 병원 운영자가 파산할 당시, 밀린 임대료도 없었고 파산 즉시 다른 병원 운영자인 Memorial Hermann에 72M에 매각하여 시세 차익을 거둘 수 있었다는 사실을 어필했습니다.

또, 21년 2월에 파산한 Adeptus에 투자했던 금액은 451M이었지만 의료시설의 매각을 통해 회수한 금액은 482M으로 운영사 파산에도 불구하고 투자 수익을 냈으며 다른 20개 시설의 경우에도 투자금액 605M 달러 중 단 20M 달러의 손실만이 발생했다고 강조했습니다. 그 이유로 자사가 보유 중인 병원 부동산은 건물에 병원 라이선스가 포함되어 있고, 병원을 개업하기 위해서는 필수적인 자산이기 때문에 기존 세입자가 파산하더라도 재빨리 다른 수요자를 찾을 수 있다는 것입니다.

종합해보면, 핵심 임차인인 Steward에 대한 노출이 과도하게 높다는 것은 분명한 Risk 요인으로 보입니다. 과거 투자 이력을 보면, 세입자가 파산하더라도 큰 재무적 충격을 받는 것 같지는 않지만 다른 임차인과 달리 Steward는 메디컬 프로퍼티의 매출액과 임대 자산 가운데 차지하는 비중이 매우 높기 때문에 향후 관련 소식에 귀를 기울여야 할 것 같습니다.

마지막으로, 최근 성과에 대해 알아보며 MPW의 기업분석 글 마치도록 하겠습니다.

지난 5년간 성과를 보면, EBITDA(영업활동 현금흐름)은 꾸준히 상승하고 있으며, 매출액 대비 EBITDA 비율인 EBITDA 마진율 또한 2020년 저점을 기록한 뒤 다시금 상승하고 있습니다. 매출액 또한 매 년 꾸준히 상승하고 있는 만큼 지금으로서는 수익의 양과 질 두 마리 토끼를 모두 잡는 데 성공한 것으로 보입니다.

유동자산 대비 유동부채의 비율로 단기 재무안정성을 보여주는 유동비율은 2019년 이후 지속적으로 감소하고 있습니다. 하지만 영업현금흐름 대비 유동부채의 비율이 2018년 이후 꾸준히 개선되며 유동부채의 증가로 악화된 단기 재무건정성을 어느 정도 보완해주고 있습니다. 다음으로, 총 자산 대비 총 부채의 비율은 지속적으로 감소하고 있는데, 이는 자금조달을 위해 유상증자를 한 결과 주식발행초과금(APIC)이 크게 증가했기 때문인 것으로 보입니다.

(이익의 90%를 법적으로 배당해야 하기 때문에 이익의 내부 유보율이 낮은 리츠 기업들은 대부분 자금조달의 방법으로 유상증자를 활용하기 때문에 부동산 매입이 활발할수록 자본 계정 하의 주식발행초과금 계정의 금액이 크게 기록되는 특성이 있습니다)

마치며, 저는 MPW의 CEO가 주장하는 "지역사회에 병원은 필수적인 요소이며, 부동산 소유주는 큰 손해를 볼 일이 없다"는 말에 동의합니다. 현재 MPW의 주가는 주당 순자산 가치와 비교해도 낮은 가격에 거래되고 있고, Price/FFO도 낮기 때문에 외부 요인인 금리 인상 이슈로 주가가 하락하여 시가 배당률이 10%에 이르는 지금 시점은 MPW의 주식을 매수하기에 적기라고 생각합니다.

안녕하세요 공부하는 노아입니다. 

오늘은 제 포트폴리오에서 6% 수준의 비중을 차지하고 있는 WPC의 2023년 투자 규모를 확인하고, 앞으로의 성장성을 검토하는 시간을 가져보겠습니다. 

W. P. Carey는 2023년에 약 13억 달러 규모의 투자를 발표했습니다. 이는 주로 높은 품질의 단일 세입자 창고와 산업 자산에 중점을 둔 것으로 나타났습니다. 특히, 4분기에는 이탈리아, 스페인 및 독일에서 Fedrigoni Group에게 세일리즈백된 11개 시설에 대한 3.2억 달러의 투자가 포함되었습니다. CEO인 Jason Fox는 판매자들의 가격 기대와의 조율에 노력하여 2023년에 가격 힘을 행사하여 스프레드를 보존했습니다. 지역적으로는 80%가 북미에, 20%가 유럽에 투자되었습니다. 이로써 2023년 투자 규모는 13억 달러가 되었으며, 1월에 약 1억 8000만 달러 규모의 추가 투자가 예정되어 있습니다.

IR 사이트에서 확인할 수 있듯이 2023년 WPC는 13억 달러 규모의 신규 투자를 집행했고, 대부분의 투자는 'Industrial' 또는 'Self-Storage' 부문에 집중되었습니다. (WPC는 오피스 자산의 노출을 최대한 줄여가고 있습니다)

신규 투자한 자산의 리스 만기는 15-20년 수준이고, Rent Escalation 즉, 렌트비 인상률은 Fixed되어 있는 자산이 꽤 되는 것 같습니다. 15년 이상의 리스 기간 동안 고정된 임대료만을 수취한다는 것은 좋지 않은 의사결정인 것처럼 보이는데, 2024년에 신규 매입하는 자산들이 고정된 임차료 수취형식인지, 물가연동형인지 추가적인 TRACKING이 필요할 것 같습니다. 

23년 11월 기준 부동산 포트폴리오 미국 비중은 62%, 유럽은 33%로 대부분의 부동산 자산이 해당 지역에 몰려 있습니다. 

단, 미국 외 지역의 비중이 38% 수준이라는 것은 다른 리츠보다 해당 리츠가 지역적으로 잘 분산되어 있음을 의미합니다. 

흥미로운 점은 WPC가 계속해서 'Self-Storage' 자산을 늘려가고 있다는 점인데, 저장창고 사업이 흥행하지 못한 한국과 달리 서양권에서는 저장창고 사업의 미래 성장성을 긍정적으로 평가하고 있는 것 같습니다. 

IMARC Group과 Statista의 전망에 따르면 2023년부터 2028년까지 Self-Storage 산업은 연평균 5% 수준으로 성장할 것이라고 합니다. (2028년 산업 규모: 80조 수준 전망)

연평균 5% 수준의 성장세라면 둔화된 오피스 시장과 달리 투자할만한 가치가 있다고 생각합니다. WPC가 옳은 방향으로 나아가고 있는 것으로 보입니다. 

2023년 3분기 실적에 대해 알아보겠습니다.

• 2023년 3분기 순이익은 1억 2500만 달러, 희석 주당 순이익은 0.58달러.
• 2023년 3분기 AFFO는 주당 1.32달러로 하락, 2024년 AFFO 예상 범위는 4.60달러에서 4.80달러.(24년: 분기당 1.2달러 수준의 AFFO 전망, 오피스 자산 매각 및 분사에 따른 AFFO 하락)
• 2023년 9월 14일에 선언된 분기별 현금 배당은 주당 1.071달러.
• 2023년 9월 21일에 발표된 사무실 철수 전략은 NLOP로 59개 사무실 분할 및 87개 사무실 처분을 포함하며, NLOP 스핀오프는 2023년 11월 1일에 완료됨.
• 부동산 투자 규모는 2023년 9월 30일까지 9개월 동안 9억 7840만 달러로, 2023년 3분기 동안 3억 9900만 달러가 포함됨.
• 자본 구조는 선물 매매 계약 해소와 474만 주의 보통 주식 발행을 포함하여 조정되었으며, 순 수익은 3억 8400만 달러. NLOP로부터 순 수익은 3억 5000만 달러.

2022년까지 매출및 영업활동 현금흐름은 증가하는 추세였으나 23년 1분기부터 영업현금흐름이 감소하기 시작했습니다. 

주된 이유는 미국과 유럽에서의 재택근무 확산으로 인한 사무용 오피스 자산의 공실률 증가가 있습니다.

WPC 경영진은 미래에도 오피스 시장이 어두울 것이라고 판단하였고, 오피스 자산 및관련 부채를  NLOP라는 리츠로 몰아준 뒤 분할 상장시켰습니다. 

23년 3분기 기준 동 리츠의 부동산 포트폴리오에서 '동일점포 임대료 증가율'을 보면, 전 기간 대비 4% 이상 증가한 것을 알 수 있습니다. 임대료가 증가한 이유는 임대 계약의 52%가 CPI (물가지수)에 연동되어 있기 때문에, 부동산 자산이 위치한 지역의 물가지수가 오를 경우에 임대료도 자동으로 증액되도록 구성했기 때문입니다. 

실제로 22년부터 북미 지역의 인플레이션이 본격적으로 발생함에 따라 연간 임대료가 지속 상승 추세에 있음을 확인할 수 있습니다.  

ABR는 "Annual Base Rent"의 약어로, 한 해 동안 임차인이 임대료로 지불해야 하는 기본 임대료를 나타냅니다. 이것은 리스 계약에서 기본적으로 합의된 연간 임대료를 의미하며, 추가적인 비용이나 조정 사항을 포함하지 않습니다. ABR은 임대 계약에서 임차인이 매년 지불하는 기본적인 임대료 수준을 나타내기 위해 사용됩니다.

부동산 자산의 점유율 역시 23년 3분기 기준 98.9%로 거의 모든 부동산 자산에서 임대료를 수취하고 있습니다. 경기가 회복되고, 오피스 자산의 매각이 완료된 24년부터는 점유율이 소폭 상승할 것이라는 기대를 할 수 있겠습니다. 

정리하면, WPC는 사무용 오피스 시장의 부진으로 지난 2년간 힘든 시간을 겪었고, 고금리 환경 등이 겹치며 배당을 삭감하였고, 그로 인해 주가가 큰 폭으로 하락했지만 최근 주가가 다시 반등하는 추세에 있습니다. 

오피스 자산을 24년 1월 기준 모두 매각 or NLOP라는 리츠로 몰아주었고, 매각을 통해 수취한 현금으로 미래 성장성이 예상되는 신규 자산을 취득하였으며, 배당컷을 통해 확보할 현금흐름으로 지속적인 신규 자산의 매각이 가능할 것으로 보입니다. 부동산 자산의 점유율 역시 98.9%로 여전히 높고, 임대료 상승률도 4%로 인플레이션 환경을 안정적으로 헤쳐 나가고 있습니다.  

주가가 몇 년 전보다 여전히 2~30% 이상 하락하였고, 시가 배당률이 6.5% 수준을 유지하는 현 상황에서 WPC는 투자하기에 매력적인 리츠라고 생각합니다. 

(2024년, 2025년에 만기가 돌아오는 금융 부채가 전체 금융 부채 가운데 40%지만, 최근 신용평가사인 무디스가 WPC의 신용등급을 상향한 것으로 미루어 보아 대부분의 금융 부채가 Refinancing이 가능할 것이라고 생각합니다.)

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

조금 늦었지만 2022년 12월 배당일기를 작성해보려고 합니다! 

12월에는 JEPI, 마이크로소프트(MSFT), DIA, ICLN, XLV, 뱅크오브아메리카(BAC) 총 다섯 개 종목에서 세후 70.65달러의 배당금을 수령했습니다. 아쉽게도 국내 종목 가운데는 12월에 배당금을 지급한 종목이 없었네요😊

뱅크오브아메리카는 9월에 5% 배당을 증액한 뒤 12월에는 배당을 증액하지 않았고, 마이크로소프트는 9월 대비 10% 가까이 배당을 증액하면서 대표적인 배당성장주로서의 면모를 보였습니다. XLV 또한 9월 대비 10% 가까이 증액된 배당을 지급하였으나 전년 동기 대비로는 5% 수준의 배당성장을 보였습니다.

JEPI는 연간 기준으로는 2020년 이후로 꾸준히 배당이 성장하고 있지만, 80%의 저평가 우량주 + 20%의 옵션으로 구성된 포트폴리오에서 발생하는 배당금 수익과 옵션 판매수익을 배당의 재원으로 활용하는 만큼 배당금이 매 월 들쭉날쭉한 모습을 보입니다.

따라서 전년 동월 대비 20% 이상 배당금이 증액되었지만 20년 12월과 비교하면 12% 수준의 배당성장을 기록했습니다. 

단, 다른 커버드콜 ETF가 포트폴리오를 100% 가까이 옵션으로만 구성하여 높은 배당금을 지급하는 대신, 배당성장이 전혀 없다는 큰 단점을 지닌 것과 비교하면 저평가 우량주(=배당주)로 포트폴리오의 80%를 구성한 JEPI는 시간이 지남에 따라 배당금이 증액된다는 장점이 있습니다.

따라서 무작정 고배당을 쫓아 다른 커버드콜 ETF를 매수하는 것보다는 JEPI를 보유하는 것이 장기적으로는 더욱 좋은 성과를 기록할 것이라고 생각합니다. 

다시 본론으로 돌아와서, 이렇게 수령한 70달러의 배당금은 전액 메디컬 프로퍼티 트러스트(MPW) 종목을 매수하는데 사용했습니다.

https://woosreview.tistory.com/156

배당금에 친척 어르신께 받은 용돈과 여윳돈 일부를 주식 매수하는데 추가로 사용한 덕분에 이제 매 월 평균적으로 12만원(세전 기준)의 배당금을 받을 예정입니다. 원달러 환율이 전고점 대비 크게 하락하면서 대부분의 배당금을 달러로 받는 저로서는 원화 환산 기준 배당금이 10% 이상 하락하게 되었습니다. 따라서 6월까지 월 배당 15만원을 달성하겠다는 목표를 달성할 수 있을지 확신은 서지 않지만 생활비를 최대한 절약해서 주식을 공격적으로 매수할 계획입니다 !!

오히려 아직 여유자금이 남아있는 만큼 환율이 하락한 지금과 같은 상황은 미국 주식을 모아가기에 좋은 때인 것 같기도 합니다. 

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.

11월 배당금이 입금되었다는 알림을 듣고 2022년도 다 지나갔구나 하는 생각을 하게 돼요. 남은 두 달 동안 모두 계획하신 일 이루시고, 따뜻한 연말 보내시길 바랍니다.

1. 해외주식(버라이즌)

버라이즌으로부터 세후 22.19달러(31,523원)의 배당금이 입금되었습니다.

0.64달러씩 지급되던 배당금이 올 11월부터는 2% 증액된 0.653달러가 됐습니다. 매 년 2%씩 배당금이 인상되는 버라이즌인데요, 지금처럼 환율이 높고 변동성이 큰 장에서 이처럼 달러로 배당을 주는 버라이즌이 꽤 든든하게 느껴지네요!

2. 국내주식

TIGER리츠부동산인프라로부터 세후 33,375원의 배당금이 입금되었습니다.

2021년에 연간 300원의 분배금이 지급되었던 것과 비교하면 2022년에는 285원의 분배금이 지급되면서 연 기준으로 5% 정도 분배금 삭감이 이루어졌습니다.

분배금이 삭감된 이유는, 2022년 들어 포트폴리오가 고배당주 + 리츠 -> 100% 리츠로 변경되었기 때문입니다. 투자 포트폴리오에 변화가 생기면서 분배금에도 변화가 생긴 것이죠.

그렇지만 분배금이 전년 대비 하향되었다는 소식에 기분이 좋지 않은 것은 어쩔 수 없네요😅
‘레고랜드와 기준금리 인상에 따른 자금조달 비용 증가’ 사태가 향후 국내 리츠의 분배금에 어떤 영향을 미칠지 관심을 기울여야 할 것 같습니다.

다음으로, TIGER 미국S&P500에서 3,920원(주당 ₩40*98주) 분배금이 입금되었습니다.

2022년은 주당 연간 200원의 분배금이 지급되면서 110원이 지급된 2021년 대비 82% 가까이 인상되었습니다.

계속 지금과 같은 분배금 인상 추세를 유지하는 것은 불가능하겠지만 S&P500을 추종하는 만큼 꾸준히 분할매수하고 장기 보유한다면 시세차익과 높은 배당수익도 누릴 수 있을 것 같습니다👍🏻👍🏻

TIGER TOP10과 유로스탁스 배당 30에서도 각각 2,225원의 분배금이 들어왔어요.

TIGER TOP10은 네이버, 삼성바이로로직스처럼 배당을 거의 지급하지 않는 기업들도 포함하고 있다보니 지급되는 분배금이 굉장히 적습니다. 또, 코로나19처럼 경제위기가 찾아오면 분배금을 연 1회밖에 지급하지 않는 경우도 있습니다.

그나마 고무적인 것은 2019년 이후 미미하지만 조금씩 지급되는 분배금이 인상되고 있다는 것입니다.

제가 TIGER TOP10에 투자하는 이유는 분배금보다는 장기적인 관점에서의 시세차익입니다. 하지만 국내 기업들이 주주친화정책에 공을 들이기 시작한 만큼 추후 분배금이 인상될 가능성도 있어 보입니다.

TIGER 유로스톡스 배당30은 제가 보유한 ETF 중 가장 고민이 많은 자산입니다. 저는 현재 자산 배분 차원에서 미국, 한국, 중국, 유럽 순으로 비중을 두고 관리하고 있습니다. 중국은 펀드를 통해, 유럽은 해당 ETF를 통해 투자하고 있어요.

그런데 유럽이 올 초부터 이어진 러시아의 우크라이나 침략, 중국발 봉쇄, 기후위기로 인한 식량생산 문제 등이 겹치며 심각한 물가상승을 겪고 있고, 미국에 비해 현저히 떨어지는 경제체력으로 임금인상과 금리인상 속도도 뒤쳐지며 경제위기가 도래할 가능성이 매우 높아 보입니다.

다행히 2022년은 연간 545원의 분배금이 지급되며 2019년 이후 3년 연속 분배금이 인상되고 있습니다.
₩400(2019) -> ₩480(2020) -> ₩545(2021)로 매년 10~20% 가까이 분배금이 인상되고 있다는 것은 좋은 소식이지만 과연 지금과 같은 분배금 인상이 지속될 수 있을지는 조금 의심스럽습니다.

상당히 힘든 날들이 이어지고 있습니다. 모두 잃지않는 투자하시길 기도하겠습니다😃

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.

미국 연수를 마치고 돌아오니 날씨가 어느새 밤에는 꽤나 쌀쌀해졌습니다. 학교에서 공부하다 11시쯤 집에 들어왔는데 맨투맨을 입어야 할 만큼 춥더라구요.

오늘은 제가 포트폴리오에서 마이크로소프트(MSFT) 다음으로 많이 보유하고 있는 월배당 ETF인 JEPI의 9월 배당금 소식을 전해드리려 합니다.

9월에는 한 주당 $0.55894가 지급될 계획인데요,
전월에 지급된 $0.49547에 비해 10% 이상 증가했네요. 9월 1일에 주주명부에 등록되신 분들은 9월 7일에 배당금이 입금될 것입니다.

JEPI는 9월 기준 13.4%의 배당률을 달성했어요. 배당금만 수령해도 1년 기준 13.4%의 이익을 얻을 수 있다니 놀랍네요. 다만, JEPI는 배당금이 매 년 성장하는 배당성장 ETF는 아니기 때문에 제 목표대로 25년 후에 경제적 자유를 달성하려면 JEPI 외에도 배당금이 갈수록 증액되는 배당성장주 혹은 배당성장 ETF를 추가적으로 매수할 계획입니다.

저는 68주를 보유하고 있기 때문에 세전 $38을 수령할 전망이에요. 원화로는 51,400원 정도가 되겠네요.
이번에 JEPI에서 수령한 배당금에 4달러 정도를 더해 버라이즌 1주를 추가 매수하려고 합니다.

고점 대비 주가가 20% 이상 하락한 버라이즌은 세전 배당수익률이 5%가 넘고, 매 해 꾸준히 배당금을 증액하는 만큼 FIRE 족이라는 목표 달성에 큰 힘이 되어줄 것이라고 생각해요.

앞으로도 시간의 힘으로 경제적 자유를 얻는 그 날까지, 열심히 투자하고 저축해야겠습니다☺️

연일 신저가를 기록하고 있는 국내외 시장입니다. 특히나 코스피는 2020년 11월의 주가지수로 돌아왔다고 합니다.

코스피 지수의 PER이 11까지 내려오며 이제는 실적이 잘 나오는 국내 주식에도 눈길을 돌릴 타이밍인 것 같습니다.

다만, 당분간은 강달러 기조와 안전자산 선호심리가 높을 것 같아 미국 리츠와 헬스케어, 금리 인상기에 좋은 주가흐름을 보이는 미국 은행주를 추가 매수했습니다. 

주가가 어떻게 흘러가리라 하는 예측은 신의 영역으로 맡겨두고 저는 제가 투자하는 기업들의 실적을 믿으며 주식을 모을 뿐입니다. 

주식을 모아가다보니 자연스레 옷을 사거나 택시를 타는 등의 불필요한 소비를 줄이게 되고 투자를 늘리는 선순환이 이뤄지는 것 같아서 스스로에게 뿌듯해집니다. 

미국 주식

XLV 매수

헬스케어는 금리 인상, 경기 침체에 크게 영향을 받지 않고 꾸준한 수익을 창출하는 대표적인 섹터입니다. 전세계적인 고령화 시대의 흐름에 수혜가 예상되어 조금씩 모아가고 있습니다. 현재 시가배당률은 1.34%로 1주당 $1.71을 배당하는 분기 배당 etf입니다. 

S&P500 지수와의 지난 10년간의 백테스팅했을 때, 지수를 상회하는 수익률을 기록했습니다. 연평균 수익률은 14.9%, 최대낙폭은 13.5%로 시장의 최대낙폭인 19.9%보다 덜 떨어지고 더 오르는 훌륭한 종목입니다. 

10년 뒤를 바라보며 천천히 모아가는 종목이라 주가가 떨어지더라도 큰 걱정이 없습니다.  6월에도 한 주 더 매수해야겠네요. 

스토어캐피털, WP케어리 매수

리츠(REITs) 종목인 스토어캐피털과 WP케어리도 평균 매수단가보다 하락하여 추가 매수했습니다. 주가가 하락한 이유는 기준금리 인상은 대량으로 자금을 차입하여 부동산 자산을 취득하는 리츠 기업들에게 차입비용 상승이라는 악재로 작용하였기 때문이라고 생각합니다.

하지만 스토어 캐피털과 WP케어리는 대부분의 자금을 고정금리로 조달하며, 우량한 임차인과 장기 계약을 맺고 물가상승분을 임대료에 전가할 수 있는 만큼 투자 매력이 여전히 높다고 판단하였습니다. 

두 종목 모두 시가배당률이 세후 5%를 넘어선 만큼 받은 배당금을 계속해서 재투자하면 10년 안에 큰 규모로 보유 주식 수를 늘릴 수 있을 것 같습니다. 

적금을 붓는다 생각하고 앞으로도 야금야금 1~5주씩 모아가야겠습니다. 

버라이즌 매수

버라이즌 배당 투자 하면 빠질 수 없는 배당킹 종목 중 하나로 배당금만으로도 매력이 넘치는 종목입니다. 

하지만 주가는 고점 대비 상당히 많이 빠진 모습으로 $50 아래에서 맴돌고 있습니다. 

코카콜라와 함께 가치주로 볼 수 있는 종목인데 주가 향방은 전혀 다른 모습이라 조금 의아합니다. 지난 1분기 보여주었던 실적이 이 정도의 주가 하락을 유발할 만큼 나쁘지 않았는데, 2분기 실적 가이던스가 좋지 않았던 것이 주가 하락의 가장 큰 원인인 것 같습니다. 

아무튼 배당에 포커스를 맞춘 종목이라 낮아진 주가를 기회삼아 상대적으로 높아진 5.27%의 시가배당률을 보고 꾸준히 모아갈 생각입니다. 

JEPI 매수 

제 주식 계좌의 연간 배당금 수익 가운데 38.9%의 지분을 차지하고 있는 월 고배당 ETF인 JEPI!

S&P500이 10% 이상 하락하는 와중에도 7% 정도만 하락했고, 4월에는 역대급 배당금도 안겨준 만큼 애정이 가는 종목입니다. 

평균 매수단가보다 내려와 주어서 추가 매수했습니다. 

3주를 추가 매수하며 보유 수량이 50주가 되었는데, 올 연말까지 70주를 채우는 것이 목표입니다. 

뱅크오브아메리카 매수 

뱅크오브아메리카는 지난 1분기 좋은 실적을 발표했습니다. 월가의 1분기 수익 전망치는 231억 달러였는데, 232억 달러의 수익을 기록하였고 주당순이익 또한 전망치를 상회했습니다.  

경기 둔화 우려로 연초 주가는 $50을 달성한 뒤 계속해서 흘러내리고 있지만 좋은 실적을 유지하고 있기 때문에 큰 걱정이 되지 않습니다.

마이크로소프트, 고려신용정보와 함께 보유종목 가운데 고맙게도 유일하게 플러스 수익률을 기록하고 있는 종목입니다. 

시가배당률이 2.31%이고, 지난 8년동안 꾸준하게 배당성장을 해온 기업이라는 점에서 투자를 이어나가고 있습니다. 

마치며 

월가의 투자 구루들은 "시장이 공포에 가득할 때 매수하고 환희가 가득할 때 매도하라"고 꾸준히 강조합니다.

유퀴즈에도 출연한 강방천 에셋플러스 회장 역시 개인 투자자들에게 "쌀 때 사라"고 강조해왔습니다.

머리로는 알지만 실현하기 어려운 투자 원칙입니다.

남들이 살 땐 왠지 따라사지 않으면 안될 것 같고, 다른 사람들이 공포에 질려 팔 때에는 나도 팔지 않으면 안될 것 같은 기분을 느낍니다. 

신문과 방송에선 계속해서 몇 년 만의 하이퍼 인플레이션이다, 아니다 스태그플레이션이다, 러시아가 핵미사일을 쏠 것이다, 경기 침체가 올 것이다 등등의 메시지로 개인 투자자들을 흔들어 놓습니다. 우리가 주목해야 할 것은 기업의 실적과 향후 성장성이지 거시경제가 아닙니다.

그것은 우리가 아닌 전문 투자자들의 영역이고, 사실 전문적인 투자자들의 예측도 절반 이상은 빗나갑니다. 

시장은 이성적이고 합리적인 투자자들만이 존재하는 공간이 아니기 때문이지요. 

어느덧 5월도 절반 가까이 지나고 있습니다. 앞으로도 여러 이슈들이 주가를 끌어내리려고 할 것으로 보입니다.

대외적인 이슈에 집중하기 보다는 각 기업의 성장가치와 미래를 바라보며 동행해봅니다. 

주식 시장처럼 역사가 자주 되풀이되는 곳도 없다
제시 리버모어