노아의 부자연구소

* Invest India Global Conference: 미래에셋증권의 인도 법인이 주최한 행사. 총 41개의 인도 상장/비상장 기업 경영진 및 IR 담당자 & 50여 개 자산운용사 소속 투자자들이 행사에 참석. 

관심 종목: 인디안 호텔 컴퍼니, 그라비타 인디아, LT푸드, 사이언트

1) 인디안 호텔 컴퍼니: 동사는 타타 그룹(Tata Group)의 자회사로 타지(Taji) 브랜드를 보유한 인도 최대의 로컬 호텔 체인. 산업 구조적 성장의 수혜주

-경영진은 인도 호텔 시장이 향후 (1) 국내 여행과 프리미엄 호텔 선호도의 증가 및 (2) 도시화, 젊은 인구구조에 따른 호텔 수요 증가로 장기 구조적 성장을 이어갈 것으로 예상하고 있으며, 공급 대비 수요 증가율이 높을 것으로 예상. 동사는 향후 인도 호텔 산업의 빠른 성장 속도에 발맞추고, 자본 효율성을 끌어올리기 위해 소유 및 임대호텔 보다는 위탁 운영 위주로 신규점을 오픈할 계획. 

동사는 올해 25개 호텔의 신규 오픈을 계획하고 있으며, 이미 4개의 신규 호텔을 오픈하였음. 인도 내 호텔의 침투율 (이용자 수/전체 인구)이 2028년 4.3%까지 증가할 것으로 전망되며 (2023년 3.6%), 동사가 인도 호텔 산업 구조적 성장의 가장 큰 수혜를 받을 것으로 예상

2) 그라비타 인디아: 인도 폐배터리 재활용 시장의 강자. 생산 능력 확장과 고부가가치 제품 비중의 증가를 통한 성장 전망

-동사는 인도를 포함한 아시아, 아프리카 등의 지역에서 폐자재를 매입하고, 가공을 거친 금속 및 플라스틱 제품들을 배터리 및 케이블 제조 기업들에게 판매하는 기업. 인도 내에서 규모가 있는 자동차 관련 재활용 전문기업에는 동사를 포함한 4~5개 기업이 있으며, 재활용 산업은 인도 정부로부터 취득한 재활용 사업 라이선스와 폐자재 조달 과정에서의 규모의 경제 등 비교적 높은 진입장벽이 존재함. 또한, 인도 정부의 폐배터리 폐기 관련 규제 강화로 폐배터리 재활용 시장에서도 영세 업체들 대비 동사와 같은 대기업들의 점유율이 빠르게 상승하고 있는 상황. 

동사의 FY24년 매출액은 YoY 12.9% 증가한 316억 루피, 영업이익은 41.4% 증가한 24.6억 루피를 기록, 매출액 및 이익 측면에서 높은 성장을 시현함. 이는 생산능력 확장에 따른 판매량 증가와 고부가가치 제품 판매량 증가에 따른 제품 평균 판매단가 상승에 기인. 경영진에 따르면 동사의 생산능력 확장 속도는 향후 3년간 CAGR 18.6%일 것으로 예상되며, 고부가가치 제품의 비중 또한 FY27년 50%까지 확대될 것으로 예상됨 (2023년: 43%). 향후 판매량 및 판매 단가 측면에서의 성장세는 지속될 것으로 예상됨. 

3) LT푸드: 인도 최대의 쌀 가공식품 판매 기업. 

4) 사이언트: 기술 경쟁력 및 견고한 엔지니어링/R&D 외주 서비스 시장의 구조적 성장에 따른 수혜 예상

-동사는 삼성전자와 보잉 같은 글로벌 대형 제조업체에 엔지니어링 및 R&D 외주 서비스를 제공. 글로벌 제조업체들의 엔지니어링 및 R&D 외주 수주는 금융 및 유통 산업 대비 경기 사이클에 따른 영향이 적어 산업 사이클에 따른 변동성이 작다는 장점이 있음. 경영진은 글로벌 제조 엔지니어링 및 R&D 시장이 향후 5년간 CAGR 7~10% 성장할 것으로 예상. 전체 시장에서 외주가 차지하는 비중은 현재 20%에서 지속적으로 증가하고 있으며, 경영진은 제조 엔지니어링 및 R&D 외주 시장의 성장에 따라 동사의 매출액이 CAGR 10% 이상 성장할 것으로 전망

(R&D 전체 시장의 성장세보다 빠른 성장속도)

고객사의 사업 부문에 따른 매출비중은 항공과 같은 운송산업이 25%로 가장 높고, 에너지 산업이 23.7%, 통신 산업이 19.6%로 뒤를 잇는다. 경영진은 FY25년 상반기까지 매출 성장률이 둔화될 것으로 예상하고 있으며, 하반기부터 매출성장률이 회복되어 향후 3년간 두 자릿수 매출액 성장을 지속할 것으로 전망 

5) NHPC: NHPC는 1975년 설립된 인도 공공부문 수력 발전 기업으로 인도를 주요 사업 지역으로 하고 있으며, 인도 정부가 전체 지분의 67.4%를 소유한 공기업. FY24년 기준 전체 매출액에서 발전을 통한 전력 판매 매출이 84%를 차지하고 있으며, 배당금 수익 등 기타 매출액이 16%를 차지함. 

동사는 수력 발전 전문 기업으로, FY24년 전체 발전 용량 중 97.6%가 수력 발전 용량이며, 태양광이 1.7%, 풍력이 0.7%로 뒤를 잇는다. 동사는 인도 수력 발전 시장 내에서 높은 시장 지배력을 보이고 있음 (수력 발전 시장 동사 M/S: 16%)

인도 내 전력 수요의 증가와 수력 발전 용량 확대에 따른 장기 구조적 성장은 지속될 것. 최근 인도의 높은 전력 수요에 힘입어 현재 동사가 건설 중인 수력 발전 프로젝트의 용량은 9,314MW로, 이는 FY24년 동사 전체 수력 발전 용량의 133.6%에 달하는 규모. FY25년을 기점으로 현재 건설 중인 수력 및 태양광 발전소의 점진적인 가동이 예상되는 만큼 장기적인 관점에서 발전량 증가에 따른 매출 성장이 이뤄질 것으로 예상

6) 사파이어 푸드 인디아: 동사는 2015년 설립된 인도 최대 규모의 패스트푸드 프랜차이즈(Quick Service Restaurant) 기업 중 하나로, FY24년 기준 인도 및 스리랑카 지역에 872개의 레스토랑을 보유하고 있음. FY24년 기준 인도 KFC와 피자헛 프랜차이즈의 매출비중은 각각 66.3%, 20.0%이며, 기타 스리랑카 등의 해외 지역을 포함한 기타 매출비중은 13.7%

패스트푸드에 대한 높은 수요에 힘입어 FY21년 이후 동사는 CAGR 26.1% 수준의 빠른 매장 수 확대를 이어오고 있으며, 이에 따라 동사의 FY24년 매출액은 YoY 14.9% 성장하였음. 다만, 이러한 매출액 측면에서의 높은 성장세에도 불구하고 FY24년 동사의 영업이익은 전년 대비 16.3% 감소하였음. 주요 원인은 개별 매장당 매출액 감소로, 핵심 브랜드인 KFC와 피자헛 모두 일평균 매출액과 동일 점포 기준 매출액 성장률 측면에서의 역성장을 기록했음. 

이에 따라 경영진은 KFC의 신규 매장 오픈 전략은 공격적으로 유지하되, 피자헛 브랜드 신규 매장 오픈은 향후 패스트푸드 프랜차이즈 시장이 회복될 때까지 자제하는 전략으로 변경. 이는 진입 장벽이 비교적 낮고 도미노 피자라는 이미 확고한 1위 업체가 있는 피자 시장에서 일단 이익률을 개선한 이후 매출 성장을 재개하기 위한 전략. 

7) 원97 커뮤니케이션:  2000년 설립된 IT기업으로, 현재는 자회사 페이티엠을 중심으로 인도 최대의 모바일 결제 서비스 플랫폼을 운영 (연간 총 상품 판매액 기준 M/S 24.2%)

사업영역별 매출 비중을 살펴보면 모바일 결제 서비스가 61.4%로 가장 높고, 금융 서비스가 20.1%, 이커머스/클라우드 서비스가 17.4%로 뒤를 잇는다. 동사는 2014년 페이티엠 월렛(Paytm Wallet)을 출시하여 인도 모바일 결제 시대를 열었으며, 2016년에는 이커머스 플랫폼 페이티엠 몰을 선보이며 모바일 쇼핑업계에서 주요 업체로 떠올랐음. 이후 2020년부터는 소액 대출 및BNPL 등의 대출 사업을 성장 동력으로 집중 육성하고 있음. 

동사의 주가는 인도 중앙은행의 자회사인 페이티엠 은행 제재와 이로 인한 판매자 유저의 이탈, 대출 규모 감소(FY4Q24 전년 대비 53.8% 감소)의 영향으로 지난 1월 고점 이후 42.7% 하락하였음. 그러나, 경영진은 FY3Q25 이후 시장 점유율이 다시 회복세에 접어들 것으로 전망함

*정리: 소비재, 신재생 에너지, 헬스케어, IT서비스 산업의 중소형주들은 각각 틈새 시장에서 명확한 성장 전략과 실행력을 바탕으로 견고한 매출 & 이익 성장을 이루어 내고 있으며, 이러한 성장세는 지속될 것으로 전망.

실제로 인도의 대형주 50개를 모아둔 니프티50보다 중소형주 400개를 커버하는 Nifty MidSmallcap 400 지수의 성과가 일부 기간을 제외하곤 더 우월했다는 것을 알 수 있음. 

격차는 2022년 이후 더욱 벌어지기 시작하였는데, 이는 니프티50에서 가장 큰 비중을 차지하는 'HDFC Bank'의 주가가 지난 5년간 거의 오르지 않았기 때문으로 보임. 

인도나 베트남 등의 신흥국 기업에 투자할 때에는 인덱스 펀드보다 개별 종목에 대한 분석을 통해 종목을 매매하는 펀드에 투자하는 것이 더 나은 성과를 가져온다고 생각함. 

신흥국 기업들의 회계처리 신뢰성이 낮기 때문에 전문가인 펀드 매니저의 분석력이 필요할 뿐더러 빠르게 성장하는 경제 구조상 대형주 보다 중소형주의 Upside가 더 높다고 판단하기 때문. 

아래는 내가 연금저축 계좌에서 투자하고 있는 '미래에셋연금인디아 업종대표 펀드'. 

계속해서 추가매수를 하고 있음에도 현재 투자 수익률이 17%를 기록하고 있다. 니프티50에 포함되지 않았거나 아주 적은 비중으로 포함되어 있는 개별 종목도 해당 펀드에서는 높은 비중으로 투자하고 있는 경우가 있다. 

이 펀드는 인도의 경제성장 둔화가 명백해지는 시점이 올 때 전량 매도할 계획이다. 앞으로 5년 정도는 추가 매수하며 모아갈 계획이다. 

인도 중소형주에 집중적으로 투자하는 펀드도 미래에셋은 2015년에 출시하여 운용 중에 있다. 설정 후 수익률은 370%로 니프티50의 수익률을 월등히 상회한다. 총 보수가 1.48%로 업종 대표 펀드보다 0.02%p 높긴 하나 투자 수익률에서 꽤 큰 차이가 나는 만큼 인도 중소형주 펀드도 포트폴리오에 추가할지 고민이 된다. 인도 배당주에 투자하는 펀드가 출시된다면, 배당 펀드와 중소형주 펀드를 함께 모아갈 텐데...

안녕하세요. 

별다른 고민 없이 대체투자와 관련된 포스팅을 '학회활동'이라는 카테고리로 묶고 있었네요. 저희 학회에서는 대체투자에 관련한 공부는 따로 진행하고 있지 않습니다!! 혹시 이 글을 보고 저희 학회 들어오시려는 분들이 있을까봐 잠깐 걱정이 되더라구요. 

자격증 준비, 공모전, 취업 희망 분야에 대해 공부한 내용 등을 전부 '학회활동 및 취준기록'이라는 범주로 묶다 보니 방문자 분들께 혼동을 드릴 수도 있겠다는 생각이 들어 조만간 시간을 내서 카테고리를 한 번 깔끔하게 정리할 계획입니다. 

오늘은 상업용 부동산에 대해 공부한 내용을 정리해보겠습니다. 

대체투자 기본 용어들에 대해서는 이전의 포스팅에서 정리해 두었으니 관심 있는 분들은 이전 포스팅 참고해주시면 되겠습니다 :)

2024.06.12 - [학회활동 및 취준 기록] - [학회활동] 대체투자 관련 용어 정리 (SPC, 상업용 부동산, SoC 등)

상업용 부동산 (오피스, 리테일, 호텔, 물류센터)

국내 상업용 부동산 시장에서 가장 대표적인 자산은 오피스 입니다. 

통상적으로 오피스를 이야기할 때 도심 (Central Business District: CBD)라는 단어를 전 세계적으로 사용하는데 한국은 CBD라는 개념을 자의적으로 변형하여 대표적인 오피스 지역인 여의도와 강남을 각각 YBD, GBD (Gangnam Building District)라고 주로 표현하고 있습니다. 

오피스의 경우 어느 정도 규격화된 자산이고 임대차 거래가 활발하며 대형 PM사 (Property Management) 몇 곳이 다수의 오피스를 관리하므로 Data를 다른 상업용 부동산에 비해 많이 접할 수 있습니다. 

주로 대형 PM사들이 월별 or 분기별로 오피스 시장 위주의 마켓 리포트를 제공하므로 각 사의 홈페이지에서 해당 리포트를 읽어보면 대략적인 오피스 시장의 현황 파악에 도움이 될 수 있습니다. 

* 마켓 리포트 제공하는 PM사

(1) 교보리얼코

(2) Genstar Mate (메이트플러스의 관계사)

(3) 쿠시먼앤웨이크필드

상업용 부동산의 경우 간략한 Valuation(가치평가)을 위해 Cap Rate를 사용합니다. 

* Cap Rate = 자본화 비율 (Capitalization Rate) = 투자자의 요구 수익률

예를 들어, 100억 원의 빌딩에서 빌딩 운영 비용(관리비, 수선비 등)을 제외하고 매년 5억 원의 이익 (Net Operating Profit)이 발생한다면, 그 빌딩의 Cap Rate은 5% (이익 / 빌딩 가치)입니다. 이 수치를 통해 매 년 10억 원의 이익을 내는 건물의 예상 시장가치를 200억 원 정도 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 

(100억 건물에서 5억 이익이 난다면, 10억 이익이 나는 건물의 가치는 200억 정도일 것이라는 단순한 추정)

때문에 기존에 거래된 부동산에서 Cap Rate을 산출해 내면, 신규로 거래하는 부동산에서 예상 이익을 구하여 대략적인 가치를 계산해볼 수 있습니다. 

Cap Rate은 시장 이자율(시중 채권 금리)에 연동하는 경향이 있습니다. 

Prime Office (접근성이 높고 규모가 큰 좋은 오피스)의 Cap Rate(=요구 수익률)은 '국고채 3년물 + 1%p' 입니다. 

현재 국고채 3년물 금리가 3.27%이므로 프라임 오피스의 Cap Rate은 4.27%가 됩니다. 이는 매 년 5억의 이익이 발생하는 부동산의 가치가 대략 115억 이라는 것을 의미합니다. 

만약, 국채 3년물의 금리가 7%로 상승한다면 해당 오피스에 대한 투자자들의 요구 수익률은 8%가 될 것입니다. 이 경우, 매 년 5억원의 이익을 내는 건물의 가치는 처음 매입가격인 115억 원이 아니라 62.5억 원으로 최초 매입가보다 무려 52.5억이나 하락하게 됩니다. 

(국채 3년물보다 오피스에 대한 요구 수익률이 더 높은 이유는 무위험 자산인 국채보다는 오피스 타워에 투자했을 때의 Risk가 더 크기 때문에 투자자들이 더 높은 수익을 요구하기 때문입니다. 즉, high risk에는 high return을 내놓으라는 것이죠)

실제 오피스 타워는 아무런 문제가 없고 안정적으로 매 년 5억 원의 이익을 창출하고 있더라도 시중 금리의 변동이라는 외부 변수에 의해 투자한 부동산의 가치는 크게 변동할 수 있는 만큼 상업용 부동산에 투자자는 금리에 민감해야 할 필요가 있습니다. 

다만, 웬만한 상업용 부동산 특히, 우량한 오피스 자산의 경우 임대료가 매 년 (or 5년에 한 번씩 크게) 상승하는 식으로 계약을 체결하므로 올 해 5억 원의 이익을 낼 부동산이 내년에는 5.5억 원, 내 후년에는 6억 원의 이익을 낼 것으로 예상되므로 2년 뒤에 Cap Rate이 6%로 처음보다 10% 오르더라도 부동산의 가치는 크게 하락하지 않을 것입니다. 

정리하면, 시중 금리는 오를 때도 있고 내릴 때도 있지만, 부동산 수입 (Net Operating Profit)은 인플레이션(=CPI)과 높은 상관성이 있는 경우가 많으며 임대료 수익은 대부분의 경우 우상향하는 모습을 보이므로 약한 수준의 금리 인상은 부동산 가치에 영향을 미치지 못하는 경우가 많습니다. 

(금리가 낮은 수준으로 장기간 유지될 경우, 상업용 부동산의 시장가치는 계속해서 상승할 수 있습니다.)

* 미국의 상업용 부동산 가격이 급락한 이유는 코로나19 유행으로 인해 재택근무 문화가 활성화된 것과 2022년부터 금리가 지난 수 년간 경험하지 못한 수준으로 빠르게 상승했기 때문입니다. 즉, 예상되는 이익은 줄어들고 요구 수익률은 올라가니 부동산의 시장 가치가 하락할 수밖에 없었던 것입니다. 

오피스의 분류는 Grade별로 'Prime > A > B > C'로 분류되며 각각의 자산에 대해 명확한 분류기준이 존재하는 것이 아니라 PM사들이 자체적인 기준을 통해 구분하고 있습니다. 이로 인해 똑같은 오피스가 어디에서는 Prime급으로, 어디에서는 A급으로 분류될 수도 있습니다. 

통상적으로는 연면적이 1.5만 평 이상이면 Prime급, 1.5만 평~1.0만 평이면 A급으로 분류한다고 합니다. 

아주 큰 오피스는 Prime급, 그렇게까지 크지는 않은 오피스는 A급으로 분류하는 것 같습니다. 

안녕하세요 공부하는 노아입니다. 

기말고사 두 과목을 치르고 기진맥진 한 상태로 있다 사우나를 다녀와서 컨디션을 조금 회복했습니다 ^_^

신용분석사 공부를 하기에는 머리가 잘 안 돌아가고 게임을 한 판 하자니 마음이 불편해서 블로그 포스팅을 적어보려고 합니다. 

오늘은 발전사업과 관련된 몇 가지 용어 (KPX, SMP, EP, CP)에 대한 내용을 다룰 예정입니다. 

주요 용어의 정리 

1) 발전사업관련

국민들이 사용하는 전기는 한국 전력으로부터 저마다의 사용용량에 따른 누진세의 개념으로 전기 이용료를 지불하고 있으며, 전기는 한국전력이 직접 생산해서 판매하는 것이 아니라 한전이 전기를 생산하는 발전 사업자에게 일정한 양의 전기를 매입하여 소비자에게 재판매하는 구조입니다. 

즉, 한전은 일종의 도매업자의 역할을 하는 셈입니다. 

다만, 한전이 전기를 매입하는 가격은 발전 사업자의 생산원가와 연동하여 (거의) 실시간으로 변동되어 산정되나 소비자인 국민(&기업)에게 판매하는 가격은 원가에 실시간으로 연동되지 않는 만큼 발전 사업자들의 전기 생산원가(유가, 석탄가, LNG가)가 상승하면 한전은 엄청난 적자를 보게 됩니다. 반면, 석유나 천연가스의 가격이 급격히 하락할 경우 원가(전기 매입가)는 하락하는 반면 최종 소비자 전기판매단가는 변동이 거의 없으므로 한전의 당기순이익은 급증하게 됩니다. 

한전이 발전 사업자로부터 전기를 매입하는 가격은 한국 전력거래소(Korea Power Exchange)에서 발전 사업자들의 전기 생산원가를 반영하여 결정되며, 그 결정된 가격(한전의 전기 매입단가)을 SMP (System Marginal Price)라고 부릅니다.

SMP를 결정하는 과정은 다음과 같습니다.

다음 날에 각 시간대별로 필요한 전기량을 전날에 예측한 후 각 발전소로부터 전기 생산원가 정보를 받아 필요한 전력량을 확보하기 위해 어느 발전소부터 어느 발전소까지를 가동해야 하는지 결정합니다. 이때 한전으로부터 선택받는 발전소는 전기 생산원가가 저렴한 발전소 위주로 선택을 받는다고 합니다. 

예를 들어, 내일 오후 2시에 100의 전력량이 필요하고 그 시간에 가동할 수 있는 발전소들의 전력 생산량이 120이라면, 전기 생산원가가 저렴한 발전소 순으로 100의 전력량을 내일 해당시간에 생산하기로 결정합니다. 결국, 생산단가가 비싼 20의 발전소는 발전을 하지 못하게 됩니다. 이때 발전기를 돌리는 100의 발전소 중에서 가장 효율이 떨어지는 (생산단가가 개중 높은) 발전소의 발전단가를 SMP라고 하며, 한전은 이 SMP를 기준으로 다음 날에 발전기를 돌린 100의 발전소에게 전기료를 지급합니다. 

각 발전소 (전기를 생산하는 기업)들은 결국 SMP(전기 단가) * 발전량의 매출을 얻게 되며 이것을 전력량 요금 (Energy Payment)라고 합니다.

다만 발전소 입장에서 전력량 요금은 기본적으로 전기 생산에 들어가는 변동비(석유, 석탄, 천연가스)를 보전하는 성격만이 강하므로 발전소 건설비용 등의 투자금을 회수하기 위해서는 발전소를 돌리지 못하더라도 저마다 지닌 발전 용량에 따라 지급되는 용량요금 (Capacity payment)을 추가로 전력거래소(KPX)를 통해 얻게 됩니다. 

때문에 발전소의 수입을 추정할 때는 용량요금을 안정적인 수입으로, 전력량 요금을 불확실한 수입으로 분류하며 이를 감안하여 민감도 분석 및 시나리오 분석(Best / Base / Worst case 각 상황에서의 예상 매출액 및 영업마진 추정)을 하게 됩니다. 

* 참고할 만한 신문기사

정부, 전기요금 '지역별 차등제' 추진 (by 경향신문)

* 민간 발전사업자의 수익구조 자세히 알아보기

대명에너지 IR Book (2022.04.26)

* 함께  읽으면 좋은 글

2024.06.12 - [학회활동 및 취준 기록] - [학회활동] 대체투자 관련 용어 정리 (BTL, BTO, MRG)

주요 용어의 정리

1) SoC 민간투자사업, BTO, BTL, MRG

SoC 민간투자사업은 '사회기반시설에 대한 민간투자법'에서 그 대상이나 방식 등을 정의하고 있습니다. 

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%82%AC%ED%9A%8C%EA%B8%B0%EB%B0%98%EC%8B%9C%EC%84%A4%EC%97%90%EB%8C%80%ED%95%9C%EB%AF%BC%EA%B0%84%ED%88%AC%EC%9E%90%EB%B2%95

이 법과 관련된 용어들이 신문에도 자주 등장하곤 하는 BTL, BTO, 해지시지급금, MRG 등의 용어입니다. 

개념적으로는 국가에서 필요한 시설을 국가(또는 공무원)가 주도적으로 건설하지 않고 더 효율적인 민간에서 국가가 필요로 하는 시설을 건설하는 것이 총 건설비용을 절감하는 효과가 있을 수 있습니다.

또한, 해당 시설을 건설하는 데 필요한 재원도 민간에서 조달하므로 국가 입장에서는 국채나 지방채를 신규로 발행할 필요가 없습니다. 

(물론 보조금 등의 수단을 활용해 건설비용의 일부를 국가가 보조해주긴 합니다.)

이러한 맥락에서 사회간접자본에 대한 민간의 투자가 이루어지게 되었습니다. 

민투법에 의한 사업은 크게 두 가지로 분류될 수 있습니다. 

- 도로, 지하철, 경전철 등 해당 시설의 이용자에게 직접 요금을 받을 수 있는 사업 (주로 BTO 사업으로 분류)

- 학교, 교도소 등과 같이 사용자에게 요금을 받을 수 없는 사업 (학생이나 재소자에게 시설 이용료를 받을 수는 없으니까) (BTL 사업)

* BTO사업: 민간의 자본으로 건설(Build), 소유권은 정부에게(Transfer), 그 대가로 민간은 일정기간의 사용권한 부여받음 (Operate)

* BTL사업: 민간의 자본으로 건설(Build), 소유권은 정부에게(Transfer), 민간은 사용권한 부여받아 해당시설 이용하는 정부기관으로부터 시설임대료를 받아(Lease) 투자원금을 회수

인프라 시설의 이용자에게 요금을 직접 받는 case는 수요 예측의 불확실성이라는 Risk를 줄여주기 위해 정부가 민간 사업자에게 최소한의 수입을 보장하는 MRG (Minimum Revenue Guarantee)가 사용되었으나 여론이 좋지 않자 최근에는 수입을 보전해주는 것이 아닌 민간 사업자가 인프라를 설치하는 과정에서 지출한 비용만을 보전해주는 비용보전 방식(Standard Cost Support)이 민간 사업자의 Risk를 줄여주기 위해 때때로 쓰인다고 합니다. 

또한, 사용자에게 직접 요금을 받을 수 없는 인프라 시설의 경우 해당 사업장을 이용하는 국가기관으로부터 시설 이용료 (교도소의 경우 재소자가 아닌 법무부 혹은 책임부처로부터 사용료 받음)를 받아 최초의 투자금을 회수하며, 시설 이용료는 국가기관이 지급하는 금액이므로 지급 안정성이 높으므로 MRG나 SCS 등의 추가적인 안전장치가 없어도 투자자 입장에선 안정성이 높은 자산으로 분류됩니다. 

참고)

미국 주식시장에 상장한 GEO Group은 미국과 영국 등의 지역에서 정부를 대신해 교도소를 운영하고 있습니다. 

한국에도 기독교 재단이 운영하는 민간 교도소가 1곳 있지만 미국은 정말 자본주의의 끝판왕인 나라답게 민간 교도소 업체가 주식시장에 상장되어 있습니다. 

주목할 만한 점은 미국에 상장한 민간 교도소 업체 2곳이 모두 기존 리츠의 형태에서 일반 주식회사로 사업체의 성격을 변경하였다는 것인데요. 리츠는 법인세 혜택을 누리려면 한 해 벌어들인 이익의 90% 이상의 주주들에게 배당으로 지급하여야 하므로 신규 사업장을 확보하기 위해서는 외부 차입 or 유상증자를 진행해야만 합니다. 

그런데, 계속해서 유상증자를 할 경우 기존 주주들의 입장에서는 증자에 참여하지 않는다면 앉은 자리에서 본인의 지분율이 하락하는 만큼 유상증자를 할 때마다 투자금을 추가로 납입해야 하니 불만이 많겠죠. 따라서 리츠 기업들은 자금 조달이 필요할 때 주로 타인자본을 활용하는 차입을 해왔습니다. 

문제는, 교도소를 운영하며 돈을 번다는 것 자체가 사업의 안정성과는 별개로 채권자 입장에서는 투자하기에 매력적인 자산이 아닌 만큼 외부 차입이 원활하지 않았던 것으로 보입니다.

이에 세제 혜택을 포기하고 일반 주식회사로 전환한 것으로 보여요. 저도 마이클 버리가 매입했다고 해서 2022년에 GEO Group에 관심을 가졌었는데, 최근에 이런 이슈가 있었다는 것을 알게 됐네요. 

블로그 포스팅을 작성할 때마다 꽤 많은 분량의 자료조사를 해야 하니 점점 아는 게 많아지는 느낌입니다 ^^

(투자 실력과는 별개인 것 같지만...)

안녕하세요 공부하는 노아입니다. 

저번 글에 이어서 이번에도 대체투자와 관련된 포스팅을 작성해보고 있습니다. 당장 내일 기말고사가 두 과목 있긴 한데, 한 과목은 학부기초이고 한 과목은 거의 버린 과목이라 마음이 이상하게 편하네요 ^^...

토요일에 있을 신용분석사 시험도 공부를 조금 더 해야 하는데 블로그 포스팅을 적고 있다니,,,파워 블로거가 될 자격은 충분하지 않나요? 

죄송합니다. 이제 대체투자에 관련된 용어 몇 가지를 정리해볼게요. 

(용어 정리를 끝낸 뒤에는 대체투자의 주요 투자상품 별로 자세히 내용을 정리해보려고 합니다. 저도 관심이 있기만 하지 배경지식이 많은 분야는 아니라 공부해가면서 포스팅 올리는 거라 시간은 꽤 걸릴 것 같습니다 ㅎㅎ ㅠㅠ)

* 대체투자와 관련해 제가 주로 참고하는 매체는 네이버 블로거 YJ KIM 님과 뉴스레터인 Booing 그리고, 각종 리츠 운용사에서 발간하는 리포트 등입니다.

주요 용어의 정리 

1) SPC (Or SPV), 신탁, 리츠, 수익증권(펀드) 구조의 필수성

만약 투자자가 분양성이 좋고 시장전망이 좋아 어느 건설사의 판교분양사업에 투자하고 싶다고 생각하여 그 건설사의 주식을 매수하거나 채권에 투자한다면, 판교분양사업의 성공여부 외에 다른 사건(타 지역 분양사업의 흥행 성공 여부 등)이 터질 경우 투자자가 매수한 건설사의 주식 또는 채권의 가격은 하락할 위험이 있습니다. 

이 경우 투자자는 그 건설사 전체에 대한 투자보다는 본인이 잘 아는 판교 분양사업에 대해서만 투자를 하고 싶은데, 건설사에 직접 투자하는 것은 일종의 묻지마 투자가 될 수 있습니다. 

때문에 판교 분양사업에 투자하기 위해서는 해당 분양사업을 100% 소유 & 그 사업 외에는 다른 어떤 사업도 진행하고 있지 않은 회사에 투자해야 할 것입니다. 

이처럼 재산, 자산, 사업을 분리하는데 쓰이는 구조가 주로 SPC (특정목적회사)이며, 일부 구조에 따라 펀드, 리츠, 신탁 등의 구조도 종종 사용됩니다. 

결국, 위에서 언급한 것과 같은 구조로 판교 분양사업만을 따로 분리해야 투자자들이 해당 사업만을 보고 투자가 가능하며, 분리를 하지 않는다면 해당 사업에 우호적인 투자자로부터 투자를 얻기는 어려울 것입니다. 

2) 상업용 부동산이란

상업용 부동산이란 주로 부동산을 매입하면 일정 주기로 임대료를 수취할 수 있는 부동산 자산을 의미합니다. 

오피스 건물은 임차인에게 임대료를 받아 주기적으로 현금을 소유주 및 투자자들에게 제공하는 구조이므로 대표적인 상업용 부동산이며 다수의 상가가 임차인으로 들어온 건물 (Ex. 동대문 밀리오레)부터 대형마트가 전체 면적을 임차한 건물, CGV가 임차한 건물도 리테일 건물이라고 부르며 상업용 부동산에 해당합니다. 

개인들에게 월세를 받고 원룸을 임대해주는 다세대 건물도 상업용 부동산의 범주에 속합니다. 

결국 꾸준한 현금흐름이 발생하는 부동산을 상업용 부동산이라고 하며, 주거시설의 경우 국내 시장은 대부분 분양을 통해 개인에게 소유권이 넘어가는 구조이며 월세는 월세 전환율이 높지 않고 관리해야 할 세대가 많아 상업용으로는 투자가 잘 이루어지지 않습니다.

다만, 전세제도가 없는 외국의 경우 자가소유 or 임대 운영이므로 건설을 시작할 때부터 사업자가 임대 목적으로 건물을 소유한 뒤 임차인들에게 임대료를 받는 경우도 많아 외국에서는 다세대 건물(빌라, 아파트 등)을 상업용 부동산이라고 이해하는 경우도 많습니다. 

3) 사회간접자본 (Social Overhead Capital)

사회간접자본은 한 번 깔아두면 그 효익을 다수가 누리게 되는 시설을 의미합니다. 도로, 항만, 철도, 전력 등의 사회 인프라가 사회간접자본에 해당합니다. 

예를 들어 도로의 경우 특정 지자체에서 필요하여 설치할 경우 (통행료를 내야 하지만) 다른 지역의 거주민들도 그 혜택을 누리게 되며, 항만의 경우에도 해운사, 제품/원자재를 수출/수입하는 기업들, 해외직구를 한 개인 등 국민 다수가 항만 설치의 혜택을 누립니다. 

사회간접자본에 '간접'이라는 단어가 들어가는 이유는 특정 수요자만을 위해 자본이 투입되는 직접 비용이 아니라 투자된 자본의 효익을 '간접적으로' 국민 다수가 누리기 때문에 많은 사람이 해당 인프라를 사용하면 할수록 국민 1명이 부담하는 비용이 줄어들게 되는 그런 의미로 '간접'이라는 단어가 들어가는 것 같습니다. 

* 함께 보면 좋은 글

https://woosreview.tistory.com/240

1. 대체투자 (Alternative Investment)

단어 그대로 무엇인가를 대체하는 투자를 의미. 

-금융투자 관련 업무를 하고 있는 회사들에게 있어 전통적인 주력 투자상품이 아닌 투자수단이 대체투자(대안투자)로 분류되며, 해당 회사들의 주력 투자상품이 다르기 때문에 "대체투자"라는 단어는 듣는 사람마다 다르게 해석할 여지가 있는 조금은 포괄적인 의미를 지닌 단어

Ex. 

보험사들에게 있어 주된(전통적인) 투자대상은 유가증권 (주식 및 채권)

때문에 주식/채권이 아닌 투자상품인 대출채권(PF대출, 부동산담보대출, SoC 대출)과 유가증권 중에서 펀드를 통한 투자(기초자산이 주식 or 채권이 아닌 펀드)를 보험사 입장에서의 대체투자 라고 할 수 있음. 

그러나, 은행의 경우 예금을 받아 대출을 해주는 것이 기본적인 Business이므로 은행 입장에서 대출채권은 주된(전통적인) 투자대상으로 분류됨. 은행의 대출채권의 대부분은 지점/창구 등에서 발생하는 개인에 대한 대출(신용, 담보) . 및개인사업자에 대한 대출 및 중소기업/대기업 등에 대한 대출이며, 이러한 대출은 주된 자산이므로 대체투자로 분류하지 않고 SoC, 발전, M&A 인수금융 등 은행이 보유한 전체 대출의 아주 일부의 대출만을 대체투자로 분류함. 

정리

대체투자라는 것은 해당 금융기관이 주 업무로 투자하는 자산과는 성격이 다른 대체체의 성격을 지닌 투자를 말하며, "대체투자"라는 단어의 의미는 각 금융기관마다 조금씩 다르게 쓰인다. 

2. PF (Project Financing)

어떠한 1개의 프로젝트(아파트 개발, 오피스 개발&운영, 발전소 개발&운영, SoC 개발&운영)에 대한 Financing (Equity 투자 or Debt/Bond 투자)를 의미하나, 국내에서는 훨씬 좁은 개념인 "아파트 개발 사업 등에 한정된 PF(a.k.a 부동산 PF)를 PF라고 말하는 경우가 많다. 

때문에 대부분의 금융기관의 PF팀은 부동산 개발PF만을 담당하는 부서인 경우가 많으며, 추가로 인프라팀, 발전팀 등으로 나머지 넓은 의미의 PF 부서를 표현하기도 한다. 

3. PF에서의 "Project"

 Project라는 것은 주로 시작과 끝이 있는 1개(또는 다수의) 프로젝트를 의미함. 

그런 의미에서 갑자기 망하지 않는 이상 계속 살아있을 것이라 가정 (Going Concern)하는 삼성전자, 현대자동차 같은 일반 법인에 대한 투자는 "프로젝트"라는 단어를 쓰지 않음. 

동네에 A라는 아파트 단지를 건설하여 개인들에게 분양한 . 후이익을 실현하는 부동산PF 사업의 경우가 시작과 끝이 있는 프로젝트라고 할 수 있음. 

결국, 프로젝트 파이넌싱은 시작과 끝이 있는 무엇인가(=Project)에 대한 투자(=Financing)라고 생각하면 된다. 

4. PF에서의 "Financing" & ECM, DCM

Financing은 자금을 어딘가에 투자하는 것(or 자금이 필요한 누군가가 자금을 조달하는 것)을 의미하며, 크게 소유권(Equity)에 대한 투자를 하거나 소유하고자 하는 자에게 대출(또는 채권매입) 등을 통해 Debt 쪽에 투자하는 2가지 방식이 존재함

증권사의 부서 이름을 보면 ECM, DCM이란 단어가 많이 쓰이는데 여기서 ECM은 Equity Capital Market을, DCM은 Debt Capital Market을 의미함. 

때문에 채권발행 등을 담당하는 부서는 DCM 쪽 부서이며 IPO 등 주식관련 업무를 수행하는 부서는 ECM 쪽 부서라고 할 수 있다.