[학회활동] 대체투자 심화편 (상업용부동산: 오피스, 리테일, 호텔, 물류센터)

안녕하세요. 

 

별다른 고민 없이 대체투자와 관련된 포스팅을 '학회활동'이라는 카테고리로 묶고 있었네요. 저희 학회에서는 대체투자에 관련한 공부는 따로 진행하고 있지 않습니다!! 혹시 이 글을 보고 저희 학회 들어오시려는 분들이 있을까봐 잠깐 걱정이 되더라구요. 

 

 

자격증 준비, 공모전, 취업 희망 분야에 대해 공부한 내용 등을 전부 '학회활동 및 취준기록'이라는 범주로 묶다 보니 방문자 분들께 혼동을 드릴 수도 있겠다는 생각이 들어 조만간 시간을 내서 카테고리를 한 번 깔끔하게 정리할 계획입니다. 

 

 

오늘은 상업용 부동산에 대해 공부한 내용을 정리해보겠습니다. 

대체투자 기본 용어들에 대해서는 이전의 포스팅에서 정리해 두었으니 관심 있는 분들은 이전 포스팅 참고해주시면 되겠습니다 :)

 

2024.06.12 - [학회활동 및 취준 기록] - [학회활동] 대체투자 관련 용어 정리 (SPC, 상업용 부동산, SoC 등)

[학회활동] 대체투자 관련 용어 정리 (SPC, 상업용 부동산, SoC 등)

 

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상업용 부동산 (오피스, 리테일, 호텔, 물류센터)

 

 

 

국내 상업용 부동산 시장에서 가장 대표적인 자산은 오피스 입니다. 

 

통상적으로 오피스를 이야기할 때 도심 (Central Business District: CBD)라는 단어를 전 세계적으로 사용하는데 한국은 CBD라는 개념을 자의적으로 변형하여 대표적인 오피스 지역인 여의도와 강남을 각각 YBD, GBD (Gangnam Building District)라고 주로 표현하고 있습니다. 

 

 

오피스의 경우 어느 정도 규격화된 자산이고 임대차 거래가 활발하며 대형 PM사 (Property Management) 몇 곳이 다수의 오피스를 관리하므로 Data를 다른 상업용 부동산에 비해 많이 접할 수 있습니다. 

 

 

주로 대형 PM사들이 월별 or 분기별로 오피스 시장 위주의 마켓 리포트를 제공하므로 각 사의 홈페이지에서 해당 리포트를 읽어보면 대략적인 오피스 시장의 현황 파악에 도움이 될 수 있습니다. 

 

* 마켓 리포트 제공하는 PM사

 

(1) 교보리얼코

MarketReport-교보리얼코

 

(2) Genstar Mate (메이트플러스의 관계사)

GenstarMate

 

(3) 쿠시먼앤웨이크필드

보고서 | 대한민국 | Cushman & Wakefield

 

 

상업용 부동산의 경우 간략한 Valuation(가치평가)을 위해 Cap Rate를 사용합니다. 

 

* Cap Rate = 자본화 비율 (Capitalization Rate) = 투자자의 요구 수익률

 

예를 들어, 100억 원의 빌딩에서 빌딩 운영 비용(관리비, 수선비 등)을 제외하고 매년 5억 원의 이익 (Net Operating Profit)이 발생한다면, 그 빌딩의 Cap Rate은 5% (이익 / 빌딩 가치)입니다. 이 수치를 통해 매 년 10억 원의 이익을 내는 건물의 예상 시장가치를 200억 원 정도 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 

 

(100억 건물에서 5억 이익이 난다면, 10억 이익이 나는 건물의 가치는 200억 정도일 것이라는 단순한 추정)

 

때문에 기존에 거래된 부동산에서 Cap Rate을 산출해 내면, 신규로 거래하는 부동산에서 예상 이익을 구하여 대략적인 가치를 계산해볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

Cap Rate은 시장 이자율(시중 채권 금리)에 연동하는 경향이 있습니다. 

Prime Office (접근성이 높고 규모가 큰 좋은 오피스)의 Cap Rate(=요구 수익률)은 '국고채 3년물 + 1%p' 입니다. 

 

 

현재 국고채 3년물 금리가 3.27%이므로 프라임 오피스의 Cap Rate은 4.27%가 됩니다. 이는 매 년 5억의 이익이 발생하는 부동산의 가치가 대략 115억 이라는 것을 의미합니다. 

 

 

만약, 국채 3년물의 금리가 7%로 상승한다면 해당 오피스에 대한 투자자들의 요구 수익률은 8%가 될 것입니다. 이 경우, 매 년 5억원의 이익을 내는 건물의 가치는 처음 매입가격인 115억 원이 아니라 62.5억 원으로 최초 매입가보다 무려 52.5억이나 하락하게 됩니다. 

 

(국채 3년물보다 오피스에 대한 요구 수익률이 더 높은 이유는 무위험 자산인 국채보다는 오피스 타워에 투자했을 때의 Risk가 더 크기 때문에 투자자들이 더 높은 수익을 요구하기 때문입니다. 즉, high risk에는 high return을 내놓으라는 것이죠)

 

 

실제 오피스 타워는 아무런 문제가 없고 안정적으로 매 년 5억 원의 이익을 창출하고 있더라도 시중 금리의 변동이라는 외부 변수에 의해 투자한 부동산의 가치는 크게 변동할 수 있는 만큼 상업용 부동산에 투자자는 금리에 민감해야 할 필요가 있습니다. 

 

 

다만, 웬만한 상업용 부동산 특히, 우량한 오피스 자산의 경우 임대료가 매 년 (or 5년에 한 번씩 크게) 상승하는 식으로 계약을 체결하므로 올 해 5억 원의 이익을 낼 부동산이 내년에는 5.5억 원, 내 후년에는 6억 원의 이익을 낼 것으로 예상되므로 2년 뒤에 Cap Rate이 6%로 처음보다 10% 오르더라도 부동산의 가치는 크게 하락하지 않을 것입니다. 

 

 

정리하면, 시중 금리는 오를 때도 있고 내릴 때도 있지만, 부동산 수입 (Net Operating Profit)은 인플레이션(=CPI)과 높은 상관성이 있는 경우가 많으며 임대료 수익은 대부분의 경우 우상향하는 모습을 보이므로 약한 수준의 금리 인상은 부동산 가치에 영향을 미치지 못하는 경우가 많습니다. 

 

(금리가 낮은 수준으로 장기간 유지될 경우, 상업용 부동산의 시장가치는 계속해서 상승할 수 있습니다.)

 

* 미국의 상업용 부동산 가격이 급락한 이유는 코로나19 유행으로 인해 재택근무 문화가 활성화된 것과 2022년부터 금리가 지난 수 년간 경험하지 못한 수준으로 빠르게 상승했기 때문입니다. 즉, 예상되는 이익은 줄어들고 요구 수익률은 올라가니 부동산의 시장 가치가 하락할 수밖에 없었던 것입니다. 

 

 

오피스의 분류는 Grade별로 'Prime > A > B > C'로 분류되며 각각의 자산에 대해 명확한 분류기준이 존재하는 것이 아니라 PM사들이 자체적인 기준을 통해 구분하고 있습니다. 이로 인해 똑같은 오피스가 어디에서는 Prime급으로, 어디에서는 A급으로 분류될 수도 있습니다. 

 

 

통상적으로는 연면적이 1.5만 평 이상이면 Prime급, 1.5만 평~1.0만 평이면 A급으로 분류한다고 합니다. 

 

아주 큰 오피스는 Prime급, 그렇게까지 크지는 않은 오피스는 A급으로 분류하는 것 같습니다.