[미국주식] WP케어리, 고배당 + 인플레이션 방어주

안녕하세요 노아의 부자 연구소입니다. 

오늘은 미국 주식시장에 상장된 고배당 리츠인 WP케어리에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

미국 주식시장과 국내 주식시장에 불어닥친 강한 한파의 영향을 거의 받지 않은 것처럼 이 리츠 기업의 주가는 꾸준히 상승하고 있습니다. 

한국의 국민 기업인 삼성전자가 연일 52주 신저가를 기록하고 있는 것과는 전혀 다른 모습이죠. 인플레이션 우려, 소비자 소비 심리 악화, 기준금리 인상에 더해 여러 외부 변수로 타 섹터 기업들의 미래 이익 전망은 대부분 하향조정되고 있습니다.

 

하지만 부동산 투자신탁 기업은 인플레이션 상황에서도 부동산 가치 상승에 맞춰 임대료를 높게 청구할 수 있고, 꾸준한 현금흐름이 유지되는 성격으로 인해 불황과 높은 물가 상승이 겹치는 시기에도 덜 하락하는 특징이 있습니다. 따라서 지금처럼 주식 계좌가 퍼렇게 변하고 자산이 감소하는 것을 나는 못 견디겠다 하시는 분들은 포트폴리오에 부동산 투자 신탁(리츠) 기업을 추가하시는 것을 추천드립니다. 

 

그럼 지금부터 본격적으로 WP케어리가 리츠주 가운데서도 왜 주목할만한 기업인지 알아볼게요.

 

1. WP케어리 개요

-티커명: WPC

-상장일자: 1998년 1월 21일

-업종: 리츠(REITs)

-시가총액: 19조 5,777억원

-주요사업: 다양한 상업용 부동산 투자 및 임대 / 경영진 자문

 

 

동사는 1,304개의 부동산 자산을 보유하고 있으며, 352개의 임차인(법인+개인사업자), 98.5%의 입주율, 그리고 99%의 임차인이 일정 계약기간이 경과할 때마다 임대료가 상승하는 것에 동의하는 계약서를 작성했다고 밝혔습니다. 

 

또한, 임차인의 대부분이 트리플넷 리스 기준에 따라 동사의 부동산을 장기 임대하고 있다고 합니다. 

(트리플넷 리스(Triple-Net Rease)란 다른 일반적인 임대계약과 다르게 임차인이 임대료에 더해 임대한 자산의 재산세, 화재보험료, 수리 유지비를 부담하는 계약입니다. 즉, 부동산을 돈을 받고 빌려준 WP케어리에게 매우 이로운 계약조건입니다.)

 

트리플넷 리스 방식은 WP케어리의 임대 수익률을 극대화 시킬 수 있도록 하는데요, 그 이유는 매 년 부동산 가격이 상승하며 그에 따라 재산세와 보험료도 상승하기 때문입니다. 그리고 투자부동산의 감가상각에 따른 수리비나 유지보수비도 함께 증가하는데, 이를 모두 임차인이 부담하기 때문에 WP케어리는 이러한 계약을 맺지 않는 다른 리츠 기업에 비해 조금 더 안정적인 수입을 얻기 때문입니다. 

 

2018년부터 글로벌 경기회복의 영향으로 20년 초까지 주가는 급격히 상승하였으나, COVID-19가 본격화된 2020년 초반 실물경기 둔화에 따른 우려가 높아지며 주가가 50% 가까이 폭락하였습니다. 이후 주가는 20년 중반부터 꾸준히 상승하였고, 현재는 전고점 대비 10% 정도 하락한 상태입니다.

 

주목할 점은 장기화되고 있는 우크라이나-러시아 전쟁에도 주가가 영향을 거의 받지 않았다는 점입니다. 오히려 개전 초기 잠시 주가가 하락한 후에는 개전 전보다 주가가 더욱 상승했다는 것입니다. 이는 WP케어리가 앞서 이야기한 것처럼 투자한 부동산의 포트폴리오를 각 섹터별로 초분산하기때문입니다. 

 

 

2. 투자 부동산 포트폴리오 

 

보유한 부동산이 가장 많이 위치한 국가는 순서대로 미국, 유럽, 기타 국가입니다. 캐나다와 멕시코, 일본이 기타 국가에 포함된다고 하네요. 

미국에 보유한 부동산을 몰빵하지 않고 유럽과 적은 비중이지만 다른 국가에도 배분해두었다는 것이 긍정적으로 보입니다. 

 

다음으로, 보유한 자산 중에는 산업용 부동산이 가장 많고, 그 다음이 창고, 오피스, 소매업(예; 편의점, 마트 등), 개인용 저장공간 순서로 이루어져 있습니다. 기타로 분류되는 자산 항목에는 교육 시설, 호텔, 연구시설, 헬스장, 극장, 학생 기숙사. 식당과 토지 등이 있다고 합니다. 

 

보시는 것처럼 WP케어리는 배당 투자자분들이 많이 보유하고 계신 리얼티인컴보다 다양한 사업 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

 

이렇게 부동산을 섹터별로 다양하게 보유하는 것이 좋은 이유는 경기 불황이나 공급망 문제, 특정 지역의 경제 이슈 등 여러 경제 위기에 한 섹터가 영향을 받더라도 영향을 덜 받은 섹터에서 나오는 임대수입으로 인해 주주에게 안정적으로 배당금을 지급할 수 있기 때문입니다. 

 

 

WP케어리 임차인 산업별 구성

 

3. 배당금

 

WP케어리는 3, 6, 9,  12월말에 배당락이 찾아오며, 배당지급은 1, 4, 7, 10월 중순에 하고 있습니다.

영업활동 현금흐름(영업활동을 통해 벌어들이는 수익)은 2018년 말과 비교할 때 2배 가까이 증가했습니다. 21년 연말에는 기존에 동사가 보유하고 있던 부채를 상당부분 상환한 것으로 보이는데, 연준이 기준금리를 인상하고 있는 지금 시점에서 볼 때 잘한 의사결정이라고 생각합니다.

 

반대로 투자활동 현금흐름은 큰 폭으로 증가하였는데, 이는 WP 케어리가 2021년에 큰 규모로 부동산을 취득하였다는 것으로 해석되는데요, 기준금리 인상과 함께 다른 리츠 기업들이 신규 부동산 매입을 꺼리는 상황에서도 WP 케어리는 탄탄한 현금흐름을 바탕으로 지속적으로 신규 부동산을 취득하는 것으로 보입니다. 이 부분은 향후 동사가 다른 리츠주와 차별되는 포인트가 될 것 같습니다. 

 

주당수익은 지난 12개월의 수익을 종합하여 $7.27달러이지만, 주당 배당금은 $4.5달러 정도가 지급되고 있기 때문에 만약 경기가 지금보다 둔화되더라도 지금수준의 배당금은 지급할 여력이 충분할 것으로 보입니다. 

 

 

4. 주가 전망

 

 

2015년부터 2022년 4월까지 초기에 10,000달러를 투자하고 수령한 배당금을 전액 재투자하였다면 6년 동안 해당 기업의 주식을 보유한 것에 대한 대가로 Total Return은 87.63%를 기록하였습니다.

 

주당 가치는 6년 동안 10% 수준밖에 오르지 않았지만 배당금 전액을 재투자하여 수량을 늘린 결과에 따른 주식 자산 가치가 크게 상승하였기 때문인데요, 바로 이 점이 배당주에 투자하게 만드는 힘이죠. 복리의 효과를 온전히 누릴 수 있다는 점이요 😃

 

 

매출액과 영업이익이 증가하는 추세라는 점 역시 고무적입니다.

그리고 인플레이션(물가상승)을 반영하여 물가상승기에 임대료를 올려받을 수 있다는 점도 WP 케어리의 차별화되는 투자 포인트이죠. 

 

이러한 점을 고려하여 애널리스트는 동사의 목표 주가를 $90으로 설정하고 Outperform 등급을 발표하였는데요, 이는 동사의 주가가 당분간 시장 수익률을 상회하는 성적을 낼 것이란 의미입니다. 

 

 

종합해보면, 미국 고배당주를 모아가시는 분들에게 강력히 추천할 수 있는 기업입니다. 리얼티인컴보다 사업 포트폴리오가 분산되어 있어 경기 영향을 덜 받고 배당률도 리얼티인컴(티커명: O)보다 높으며, 매출액 역시 매년 증가하고 있습니다. 

따라서 향후 배당금이 증액될 가능성도 더욱 높다고 생각합니다. 

다만, 한가지 단점을 꼽자면 월배당이 아니라는 것 정도가 있겠네요.

 

저는 현재 이 기업을 주당 79달러 정도에 매수하여 보유하고 있는데요. 이번 기업분석을 바탕으로 더욱 믿음이 가 보유 수량을 두 배 정도로 늘릴 예정입니다. 

 

다들 성공적인 투자하시길 바랍니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사해요.