노아의 부자연구소

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다!

매섭던 추위는 어느 정도 사그라 들었지만 미세먼지가 추위를 대신하고 있네요. 유럽 지역도 최근 이례적으로 수 십년만의 따뜻한 겨울을 나고 있다고 합니다.

스위스의 만년설 가운데 다수가 녹아 내리며 스키장이 영업을 종료했다는 소식을 접하곤, 기후위기가 정말 심각하다는 것을 다시 한 번 느꼈습니다.

미래에는 지정학적 갈등과 기후위기, 심각한 빈부격차 등의 경제적 불확실성이 국가와 기업, 그리고 사람들의 삶에 큰 영향을 미칠 것으로 보여요. 이런 상황에서 투자자들이 수익을 거두기 위해서는 거시 경제와 개별 기업에 대한 지속적인 공부가 꼭 필요하다고 생각합니다. 그래서 오늘은 제가 자주 들여다 보는 사이트 몇 곳을 공유하려고 해요. 저도 주식 투자를 시작한 지 이제 막 4년 차로 경험이 많지는 않지만 지난 몇 년간 의사결정에 필요한 정보를 얻기 위해 방문했던 사이트 가운데 가장 도움을 많이 받았던 곳 4개를 추천드리려고 합니다.

1. 하나금융경영연구소

http://www.hanaif.re.kr/main.do

금리, 외환/환율, 부동산, 글로벌 경제 등 거시적인 시각에서 경제상황을 진단하는 보고서가 주를 이룹니다. 제 투자 포트폴리오의 배당금 가운데 큰 몫을 차지하는 섹터가 리츠, 그 중에서도 미국과 서유럽 지역 부동산에 투자하는 리츠 종목이 대부분입니다.

그렇기 때문에 하나금융경제연구소에서 발간하는 다음과 같은 리포트는 향후 리츠 종목을 추가 매수해야 할지 매도해야 할지 등의 의시결정을 내리는 데 큰 도움이 됩니다.

해외 주식에 투자하시는 분들은 환율과 거시경제 등 여러 경제상황을 고려해야 하는 만큼 위 사이트를 잘 활용하시면 도움이 될 것 같아요.

2. 한경 컨센서스

https://markets.hankyung.com/consensus

국내의 여러 증권사에서 발간하는 리포트를 한 사이트에서 볼 수 있도록 모아 두었기 때문에 편의성이 뛰어납니다. 한경 컨센서스는 국내 유력 경제신문사인 한국경제에서 운영하는 서비스로 기업 / 산업 / 시장 / 경제 순으로 카테고리가 구분되어 있어 원하는 주제에 대한 리포트를 빠르게 찾아볼 수 있다는 장점이 있어요.

단, 해외 기업에 대한 리포트는 숫자가 많이 부족하다 보니 국내 기업에 투자하시는 분들에게 더 유용한 사이트 일 것 같습니다.

3. 인베스팅 닷컴

https://m.kr.investing.com/

해외 기업의 주가 추이, 배당금 지급 이력, 재무제표, 관련 뉴스 등을 제공하는 사이트입니다. 외국 서비스이지만 크롬 브라우저의 한국어 번역 기능을 이용하지 않더라도 자체적으로 한국어 서비스를 제공한다는 장점이 있습니다.

seeking alpha가 인베스팅 닷컴에 비해 다양한 기능을 제공하고 사용하기에 편리한 UI이지만, 인베스팅 닷컴은 거의 모든 서비스가 무료인 만큼 자주 사용합니다.

4. ETF.com

https://www.etf.com/

미국, 유럽 등의 해외 주식 시장에 상장된 ETF에 투자하시는 분들에게 큰 도움이 되는 사이트입니다. 제 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하는 종목은 JEPI, DIA, 그리고 XLV입니다. 해외 ETF에 대한 정보는 네이버 증권이나 국내 사이트에서 쉽게 찾아볼 수 없기 때문에 과거 주가 추이와 운용사, 수수료율, 보유 종목, 배당 수익률 등에 대한 정보를 모두 제공하는 이 사이트는 가뭄의 단비와 같습니다.

지난 10년간 미국 주식시장 상승을 주도한 테크 기업들의 시대가 저무는 것처럼 보인다. 미국에서는 첨단 IT 기업의 시대가 가고 바이든 행정부의 전기차 보조금 정책을 등에 업은 자동차 산업이 부활하고 있다. 

2022년 메타 플랫폼스와 넷플릭스의 주가는 각각 64%, 51% 하락했다. 애플과 아마존, 구글의 주가도 큰 폭으로 하락하였다. 테크 기업의 주가가 급락한 이유는 장기화되고 있는 인플레이션을 잡기 위해 미국 연준이 공격적으로 기준금리를 높인 데 있다. 금리가 낮을 때는 투자자들이 성장 가능성이 높은 기업에 투자해 고수익을 노리지만 고금리 하에서는 가치주나 고배당주를 선호한다. 

자본시장의 트렌드가 바뀌었음을 나타내는 가장 대표적인 사례로 테슬라를 들 수 있다. 테슬라는 2021년 말 S&P500에서 5번째로 높은 시가총액을 기록했지만 2022년 말에는 주가가 급락하며 11위를 기록했다. 전고점 대비로는 70% 이상 주가가 하락한 셈이다. 

금리가 오르고 경기침체 초입에 접어들면서 테크 기업들은 구조조정을 진행하거나 각종 비용 절감에 나섰다. 반면, 미국 자동차 산업은 경기침체 우려에도 불구하고 막대한 규모의 투자가 이뤄지며 수 십년 동안의 부진을 딛고 일어서는 중이다. 투자가 늘어는 핵심적인 이유는 미국 정부가 지난해부터 시행 중인 인플레이션 감축법(IRA)을 통해 전기차/배터리 생산 공장에 대규모 지원책을 제공하기 때문이다. 

 IRA의 전기차 세액공제 조항을 구체적으로 살펴보면, 1. 전기차 배터리에 들어가는 광물의 40% 이상을 미국 및 미국과 FTA를 체결한 국가에서 채굴, 가공했다면 3750 달러를 2. 전기차 배터리에 북미 지역에서 제조하거나 조립한 부품을 50% 이상 사용해야 나머지 3750 달러를 받을 수 있다. 최대 7500 달러의 세액공제를 받기 위한 기본적인 조건은 전기차가 미국에서 최종조립되어야 한다는 것이다. 

전기차의 경우 미국에서 생산된 차량만 세액공제 대상이기 때문에 한국이 미국 이외의 지역에서 제조해 미국에 수출하는 완성차는 공제 대상에서 제외된다. 이 경우 현대차와 기아차의 가격 경쟁력은 약화된다. 실제로, IRA 법안이 실행된 이후 현대차의 아이오닉 5와 기아의 EV 6 판매량은 큰 폭으로 감소하였다. 미국에서 판매되는 타 전기차 업체에 비해 낮은 판매가격을 무기로 전기차 시장 점유율을 확대하고 있던 현대차그룹에겐 큰 악재이다. 

(세액공제 : 과세소득금액에 세율을 적용하여 산출된 세액에서 일정금액을 공제하는 것 즉, 납세의무자가 낼 세금 가운데 일부를 아예 빼주는 것을 의미한다)

IRA 법안의 전기차 세액공제 관련 조항은 시간이 지날수록 규제가 강해진다. 배터리의 경우 2023년까지 부품의 50% 이상을 미국에서 생산된 것을 사용해야 하며 2027년부터는 80% 이상의 부품이 북미 지역에서 조립 혹은 제조되어야 하며 핵심 광물은 미국산 비율을 2023년까지 40% 이상을 시작으로 매 년 10% 포인트씩 올려 2027년부터는 80% 이상을 사용해야 한다.

최근 미국 재무부가 23년 1월 1일부터 적용 예정이던 세액공제 지급 세부 규정의 적용 시점을 3월로 연기하며 법안의 효력이 연기되면서 당장은 미국에서 최종 조립된 전기차는 7500 달러의 세액공제를 받을 수 있다. 미국에 전기차 생산공장이 부재한 현대차그룹에겐 매우 어려운 상황이다. 세부 규정 적용 시점이 연기된 것이 오히려 현대차에겐 독이 되었다. 7500 달러의 보조금 혜택을 받은 테슬라의 모델 3 차량 가격은 현대차의 아이오닉 5보다 저렴해졌다. 

현재 전기차의 메이드 인 아메리카 조건을 충족하는 완성차 업체는 테슬라, GM, 벤츠, BMW, 아우디, 볼보, 닛산 등이 있다.

7500 달러의 세액공제 차이를 극복하지 못하고 현대차의 미국 내 전기차 시장 점유율은 22년 2분기 2위 -> 3분기 3위로 내려오며 2위 자리를 포드에 내주었다. 

현대차그룹은 전기차 세액공제를 받기 위해 2025년 완공을 목표로 했던 미국 조지아주의 전기차 전용공장의 완공시점을 2024년으로 앞당기기 위한 준비 작업에 착수했다. 조지아주 신공장의 실제 착공은 올해 초부터 진행될 예정으로, 공사기간을 단축할 방법에 대한 논의가 다각도로 진행 중이다. 

지난해 말부터 GV70을 생산하기로 한 미국 앨라배마 공장의 전기차 생산라인이 존재하지만 규모 측면에서 조지아주에 신설될 전기차 전용공장과는 큰 차이가 있는 만큼 조지아주 공장을 가능한 빠르게 가동해야 IRA 법안에 의한 미래 판매 손실을 줄일 수 있다. 

IRA 법안에 전기체 세액공제 관련 조항이 포함된 이유는 전기차 및 2차전지에 강력한 경쟁력을 보유한 중국의 날개를 꺾는 것과 미국의 자동차 산업을 부활시켜 양질의 일자리를 창출, 중산층 인구를 두텁게 하는 것이 바이든 행정부의 목표이기 때문이다.  

현재 2차전지 시장은 중국의 CATL, BYD, 한국의 LG엔솔, SK온, 삼성SDI, 일본의 파나소닉이 사실상 유일한 공급자다. IRA 법안이 중국을 견제하기 위한 목적이 강한 만큼 국내 2차전지 업체에겐 호재로 작용하지만 국내 완성차 업체에겐 최소 2024년까지 큰 타격을 피하는 것이 불가능하다. 

한국자동차연구원은 IRA의 적용유예 등의 후속조치가 마련되지 않는다면 2023년 국내 완성차 업체의 자동차 총수출이 최대 4.2% 감소할 수 있다고 전망했다. 미국의 보호무역주의 기조가 강화되는 상황에서 현대차그룹, 2차전지 및 관련 부품 업체가 미국으로 생산 거점을 이동할 경우, 국내 자동차 산업 일자리는 크게 감소할 것이다. 현대차 조지아 주 공장은 8,100개의 양질의 일자리를 미국에서 창출할 것으로 예상되는 반면, 아이오닉 5(현 울산 공장 생산), EV6(현 화성 공장 생산)를 미국에서 생산한다면 국내 전기차 생산 물량이 20~30% 줄어들 것이라는 전망이 존재한다. 

국내 완성차 기업의 미래를 위해 미국 내 전기차 생산거점 증설은 피할 수 없는 흐름이지만 관련 일자리 숫자가 줄어드는 것은 국내 경제에 좋지 못한 결과를 가져올 것이다. 뚜렷한 해결책이 없는 어려운 상황에서 정부와 기업, 그리고 노동자 간의 긴밀한 공조가 필요한 시점이다. 

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

오랜만에 0.6주 보유 중인 테슬라 주식의 근황이 궁금해 주식 창을 열여보니 -60% 하락한 상태이더군요.

테슬라 주가는 지난주부터 연속적으로 하락해 10일 가까이 고개를 들 생각을 하지 못하고 있습니다. 심지어 22일(현지 시간)에는 전일 대비 9% 하락한 125달러로 장을 마감하며 20년 9월 이후 최저점을 기록하였고, 현재는 지난 3년래 최저점을 다시 갱신하며 122달러에 거래되고 있습니다. 21년 연말 최고점을 기록했을 당시 주가는 360달러를 훌쩍 넘겼으니 현재 테슬라의 주가는 3분의 1토막이 났네요. 

제 주식 포트폴리오 가운데 1%도 되지 않는 규모지만 전체 금융자산 가운데 하락폭이 압도적으로 1위를 기록하니 왜 이만큼 하락한 것인지 궁금증이 생겼습니다. 

1. 오너 리스크 

테슬라의 주가 폭락 원인으로 주주들은 CEO인 일론 머스크를 비난하고 있습니다. 동사의 3대 개인 주주인 레오 코콴(Leo KoGuan)은 "테슬라에 일하는 CEO가 없다"며 일론 머스크의 퇴진을 요구합니다. 불과 얼마 전까지 전기차 시대를 열었다며 스티브 잡스의 뒤를 잇는 최고의 비저너리 CEO라는 찬사가 쏟아지던 일론 머스크에 대한 대중의 평가가 180도 뒤바뀌게 된 계기는 아마도 지난 10월 일론 머스크의 트위터 인수인 것 같습니다. 

머스크는 트위터를 인수하는 과정에서 "현재의 소셜 미디어는 증오를 낳고 우리 사회를 분열시키는 극우파와 극좌파의 반항실(echo chamber)"라며 "트위터를 인수한 이유는 폭력에 의존하지 않고 다양한 신념이 건강하게 논의될 수 있는 공동 디지털 광장을 갖는 것이 문명의 미래에 중요하기 때문"이라고 주장하였지만 트위터를 인수한 직후 보인 행보는 그의 주장과 일치하는 부분이 하나도 없었습니다. 

트위터 인수 직후 그는 50%에 달하는 인력을 무자비하게 해고하였고, 표현의 자유를 강조하던 그가 자신에게 비판적인 언론사 기자의 계정을 포함해 마음에 들지 않는 이용자의 계정을 마구잡이로 차단하고 있습니다. 트위터 인수 이후 그가 내뱉는 한 마디 한 마디는 부정적으로 비쳐졌고 일론 머스크가 트위터로 인한 '정치적 수렁'에서 헤맬수록 테슬라를 향한 투자 심리까지 훼손된 것입니다. 

이전에도 일론 머스크는 트위터에 논란의 여지가 있는 게시물을 종종 업로드하며 주주들의 심장을 한없이 철렁이게 만든 괴짜 CEO지만 최근 들어 그 정도가 지나치다는 평가가 지배적인 것 같습니다. 머스크가 트위터를 사용하지 못하도록 강제해야만 주주들의 마음도 편해질 것 같네요. 

그런데 동사의 주가가 고점 대비 3분의 1토막 난 데에는 일론 머스크 말고도 다른 이유가 있습니다. 

2. 전기차 시장의 장밋빛 미래에 대한 회의감 

자동차 업계의 임원을 대상으로 한 유명 회계법인인 KPMG의 설문조사에 따르면 2030년 전기차 채택률은 2021년 예측치였던 20~70%보다 크게 줄어든 20~70% 수준일 것이라는 결과가 나왔습니다. 전문가들은 전기차 시장의 장기적인 전망은 여전히 낙관적이지만 단기적으로는 소비자 수요가 감소하고 있기 때문에 회의적인 관점에서 바라볼 수밖에 없다고 이야기합니다.

소비자의 전기차 수요가 감소한 배경에는 경기침체가 있습니다. 물가와 금리가 동시에 오르며 구매력이 약화된 상황에서 지출을 줄여야 하는 소비자가 고가의 재화인 전기차 구매를 꺼리고 있기 때문입니다. 테슬라가 미국과 캐나다, 멕시코, 중국에서 일부 모델을 대폭 할인 판매하고 미국에서는 이전보다 두 배 이상 높은 7500달러의 할인을 제공하는 데에는 소비자 수요 감소가 있다는 분석입니다. 

이처럼 전기차 시장 1위인 동사가 전례없는 대규모 할인 이벤트를 펼치자 투자자들은 전기차 시장 둔화 전망에 확신을 가지며 투자 심리는 더욱 크게 악화되었습니다. CNBC는 이 외에도 미국 정부의 전기차 보조금 지급 규정 강화(IRA 법안), 배터리 생산에 사용되는 원자재 조달이 어려워진 점이 주가 하락에 영향을 미쳤을 것이라고 분석했습니다. 

그런데 테슬라를 비롯하여 빅테크 기업들(넷플릭스, 메타 플랫폼즈, 우버, 카카오 등)의 눈부신 성장 뒤에는 장기간 지속된 저금리 시대와 팬데믹 이후 각국 정부의 막대한 현금 살포가 있었다는 것을 투자자들은 외면했습니다. 저 역시 눈부신 수익률에 눈이 멀어서 거시 경제 환경이 바뀌고 있다는 것을 인지하지 못했습니다. 

미국을 필두로 주요 국가들이 기준금리를 인상하자 시중은행의 예금금리가 급등하면서 투자자들의 현금은 주식시장이 아닌 은행의 금고에 보관되었고, 시중 유동성은 마르기 시작합니다. 테슬라를 비롯한 성장주들은 자금을 조달하기 위해서는 국채보다 높은 채권 수익률에 채권을 발행하거나 은행에게서 예금 금리보다 높은 이자율로 대출을 받을 수밖에 없는 상황입니다. 

시장점유율을 높이고 소비자들의 마음을 사로잡기 위해 여러 방면에서 투자를 집행해야 하는 성장기업들에겐 굉장히 가혹한 시기입니다. 자금을 조달하지 못한 기업은 유동성 문제로 파산하거나 자금을 조달했더라도 높은 이자비용으로 신규 투자를 단행하기 어렵습니다.

다행히 테슬라의 향후 12개월 영업현금흐름(EBITDA) 전망치는 연초 대비 높은 수준을 유지하고 있지만 지난 10월 이후 영업현금흐름에 대한 전망이 하향 조정되고 있습니다. 이런 상황에서는 테슬라의 주식 가치도 하향 조정될 수밖에 없겠죠. 그런데 여기에 일론 머스크의 트위터 인수가 더욱 사태를 악화시키면서 동사의 주식은 미국을 대표하는 빅테크 가운데 가장 큰 하락률을 기록했습니다. 

사견이지만 저는 테슬라의 현재 주가가 바닥에 가깝다고 생각합니다. 저는 테슬라가 실적에 비해 주가가 지나치게 높게 형성되었다고 판단하여 투자를 계속해서 망설였지만 지금이라면 투자해볼만 한 것 같아요. 테슬라가 지닌 소프트웨어 역량과 전기차 제조역량은 경쟁기업에 비해 압도적이기 때문입니다. 

테슬라의 주가가 전고점을 회복하기 위해서는 대형 화물트럭인 <세미>의 판매성과가 굉장히 중요합니다. 전기차 시장에서 계속해서 우위를 유지하는 것도 즁요하지만 테슬라에겐 'something more'가 필요한 시점이기 때문입니다. 상업용 전기차 시장은 2030년경 8500억 달러에 달할 것이라는 분석이 있습니다. ESG가 중요한 만큼 유통 기업들의 차량 교체 수요가 폭발한다면 테슬라는 타 완성차 업체에 비해 승용차에 100% 치중된 매출구조를 다변화시킬 뿐더러 수익성도 높일 수 있을 것입니다. 최근 시연회에서 공개한 동사의 <세미 트럭>의 스펙은 경쟁 기업들이 공개한 제품 대비 우수한 성능을 지닌 만큼 가격만 합리적인 선에서 책정된다면 전기 상용차 시장에서도 지배적인 점유율을 확보할 수 있을 것입니다. 

https://www.chosun.com/economy/mint/2022/12/22/WLZW73BL7BFD3CISEYK4RUSZDE/?utm_source=naver&utm_medium=referral&utm_campaign=naver-news

아무쪼록 테슬라에 투자하시는 분들이 조금이라도 빨리 빛을 보시는 날이 오면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모두 건강하게 연말 즐기시길 바랍니다 !!

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

미국의 유명 경제 주간지인 배런스 칼럼이 2023년 최선호 기업 10가지를 선정했습니다. 경제 전문 매체인 배런스(barrons)가 선정한 2023년 10대 종목은 알파벳, 아마존, 알코아, 뱅크오브아메리카, 버크셔 해서웨이, 컴캐스트, 델타항공, 메드트로닉, 매디슨 스퀘어 가든 스포츠 입니다. 

이 가운데 아마존과 버크셔 해서웨이는 2022년에 이어 2년 연속으로 최선호주에 선정되었습니다. 버크셔 해서웨이를 보유 중인 주주로써 굉장히 뿌듯하네요. 

그렇다면,  배런스가 이 기업들을 톱픽으로 선정한 이유를 알아보도록 하겠습니다. 

1. 알파벳(GOOGL) :

매출 성장 둔화 우려로 올해 주가가 34% 하락 -> 주가가 2023년 예상 이익의 18배(FWD PER 18배)로 다른 IT 기업 대비 낮은 배율에 거래되고 있음. 상장한 지 18년 된 성숙한 IT 기업으로 안정적인 수익성을 유지하는 만큼 배당 지급 가능성이 높아진 것을 고려할 만 하다. 전년 대비 인력이 20% 증가하였지만 최근 Google Maps 및 Waze 팀의 통합 사례에서 알 수 있듯이 인력 배치 효율화가 이뤄질 가능성이 높다. 

2. 아마존(AMZN) : 

클라우드 컴퓨팅 및 소매 부문(소비자 지출)의 둔화로 올해 들어 주가가 45% 하락. 동 기업이 지난 3년간 주문 처리 및 운송에 800억 달러 이상을 투자한 효과가 내년부터는 비용 절감의 결과로 나타날 것. 내년 예상 이익의 50배에 거래되는 현 주가 수준(FWD PER 50)은 저렴하지 않지만 클라우드와 소매업 두 분야에서 각각 높은 수익성과 강력한 시장 점유율을 지니고 있음을 고려하면 매력적인 기업이다. 

3. 알코아(AA) : 

세계 최고의 순수 재생 알루미늄 생산업체로 가장 친환경적인 생산구조를 지니고 있음. 탄소 저감 정책이 주요 권역별로 대두되고 있지만 구리만큼 알루미늄 생산업체는 많은 관심을 받지 못했다. 동 기업은 알루미늄 제련 작업을 위한 에너지의 약 80%를 수력 발전 등의 재생 에너지에서 얻고 있다. 주가는 올해 들어 24% 하락하였고, 현 주가는 22년 순이익의 9배, 23년 예상 이익 최저 추정치의 14배에 거래되고 있다. (즉, 23년에는 동 기업의 순이익이 22년 대비 하락할 것이라고 애널리스트들은 전망하고 있다.)

4. 뱅크오브아메리카(BAC) : 

대형 은행 중 최고 수준의 대출 포트폴리오를 갖고 있음에도 23년 예상 EPS($3.69) 대비 9배 미만의 주가수준에 거래되고 있다. 동 기업은 부유한 고객을 대상으로 한 대출상품의 비중이 높고 예대 금리차가 커지며 마진이 증가하고 있다. 동 기업을 최고의 은행주로 선정한 웰스파고의 분석가 마이크 마요는 "지난 30년간 뱅크오브아메리카처럼 펀더멘털이 개선된 은행은 없었다"고 강조하며 목표 주가 52달러를 제시하였다. 

5. 버크셔 해서웨이(BRK.B) :

최고의 경기방어주인 초우량 기업으로 클래스 A 주식(의결권이 있는)은 올해 S&P500이 15% 하락하는 동안 4% 상승하며 주가지수를 19% Beat 하였다. 주가 상승의 배경은 에너지 기업이 최고의 주가상승률을 보였던 올해, 옥시덴탈 페트롤리움과 셰브론을 각각 100억 달러, 200억 달러 매수한 것이 주효했다. 동 기업은 철도, 보험, 에너지 등의 사업을 영위하며 매 년 300억 달러 이상을 벌어들이고 있으며 그 외의 사업으로 1000억 달러의 현금 수입을 추가로 창출하고 있다. 그럼에도 불구하고 현재 주가는 장부가치의 1.4배(PBR 1.4)에 거래되고 있다.

6. 델타 항공(DAL) :

미국 항공사 중 가장 강력한 허브 네트워크를 보유하고 있으며 향후 2년 간 극적인 실적 개선이 기대된다. 현 주가는 2023년 예상 EPS($5.5)의 6배 수준이며, 24년 EPS 전망치($7)의 5배 수준이다. 동 기업은 최근 23년에는 매출이 22년 대비 15~20% 증가하고 이익은 거의 두 배로 늘어날 것이라는 전망치를 제시하였는데, 이처럼 긍정적인 가이던스도 경기침체 가능성이 반영된 보수적 전망이다. 

7. 컴캐스트(CMCSA) : 

NBC 유니버셜과 유럽 위성 TV 기업인 Sky를 보유한 동 기업은 올해 주가가 30% 하락하면서 2023년 예상 EPS의 10배 수준에 거래되고 있다. 

8. 매디슨 스퀘어 가든 스포츠(MSGS) : 

이 회사가 보유한 두 프로스포츠팀의 시가총액(NBA 뉴욕닉스 $61억, NHL 뉴욕 레인저스 $22억)보다 싼 시가총액 39억달러(순부채 포함 41억달러) 에 거래중. 되고 있음. 보이어 리서치는 이 회사가 현재 가격보다 두 배 가치가 있다는 분석 결과를 제시하였다. 

9. 메드트로닉(MDT) : 

최고의 의료기기 제조업체로 45년 연속 배당금을 증액한 배당 귀족주. 올해 들어 24% 하락한 주가는 22년 EPS의 14배 수준에 거래되고 있다. 동 기업의 주가는 경쟁 기업인 보스턴 사이언티픽(BSX)이나 스트라이커(SYK)의 PER 대비 50% 할인된 수준이다. 3분기 실적 발표에서 향후 가이던스를 하향 조정했지만 비용절감에 들어가면서 23년 수익성은 개선될 전망이다. 

10. 톨브라더스(TOL) : 

평균 주택판매가격이 백만 달러에 달하는 미국내 고급 주택 건설업체로 타 건설사보다 인플레이션이나 경기침체 이슈에서 자유롭다. 최근 신규 주문이 감소하였지만 여전히 많은 수주잔고를 보유하고 있다. 현 주가는 장부가(순자산가치) 이하에 거래되고 있는데, 타 경쟁업체나 버크셔 해서웨이의 M&A 후보 기업 가운데 하나이다. 

https://www.barrons.com/articles/stocks-picks-alphabet-berkshire-hathaway-delta-51671234366#

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

어젯밤 저는 2022년 마지막 주식 매수를 마쳤어요. 추가 매수한 종목은 DIA, XLV ETF 각 1주, 버라이즌(VZ) 5주, JEPI 1주 그리고 TIGER 유로스탁스 배당30 2주 입니다. 매수한 종목 가운데 인덱스 펀드나 ETF가 아닌 유일한 개별종목인 버라이즌을 추가 매수한 이유에 대해 말씀드리자면, 가입자 수 감소로 주가가 크게 하락하여 시가 배당률이 7%에 달하고 설비투자가 22년도에 대부분 마무리 되었기 때문에 23년도부터는 잉여현금흐름이 개선될 것이라고 판단하였기 때문입니다. 

신규 매수한 종목은 필수소비재 ETF인 XLP 1주입니다. 마지막으로, 전량 매도한 종목은 헬스케어 리츠인 벤타스입니다. 

XLP를 신규 매수한 이유는 소비자들의 구매력이 악화되는 모습을 주변에서 심심치 않게 찾아볼 수 있게 되었기 때문입니다. 이런 상황에서는 운동복, 전자기기, 자동차 등의 경기소비재 종목보다는 필수소비재의 실적이 당분간 더 좋은 모습을 보일 것이라고 생각했습니다. 

벤타스를 매도한 이유는 타 리츠와 달리 배당금이 증액되지 않고 있기 때문입니다. 

분기별 실적을 살펴보면, 영업활동 현금흐름이 22년 3분기 기준 전년 동기 대비 10% 이상 개선되었고, 자본적 지출 및 투자활동 현금흐름을 늘린 만큼 향후 임대 수익이 증가하여 벤타스의 실적이 개선될 가능성이 보이지만, 실제로 실적이 개선되고 배당금이 증액되는 시점에 다시 매수할 생각입니다. 

어젯밤 매수의 결과로 CMA 계좌와 중개형 ISA 계좌를 포함한 전체 자산에서 해외 주식 및 ETF가 차지하는 비중은 83%를 넘어섰습니다. 국내 주식시장에 상장된 ETF 가운데서도 해외 자산에 투자하는 TIGER 유로스탁스 배당 30, 미국 S&P500, 미극테크 TOP10 INDXX가 포함되어 있는 만큼 제 자산에서 국내 주식이 차지하는 비중은 10%가 채 되지 않네요. 

또, 투자 중에 있는 펀드로는 KB중국본토 A주와 연금저축펀드를 통해 모아가고 있는 피델리티 글로벌 배당인컴 및 미래에셋 연금인디아 상품이 있습니다만 포트폴리오 기록을 관리하는 <오르락>이라는 앱에서는 펀드를 기록할 수 없기 때문에 펀드는 전체 자산에서 제외되어 있습니다. 

펀드가 포함되지 않았다는 것을 감안하더라도 제 자산의 90% 가까이가 미국 주식에 편중되어 있다는 것은 다소 걱정이 되는 부분입니다. 

2023년에는 소수점 주식으로 보유하고 있는 비욘드미트와 테슬라를 정리하고 국내 주식에 투자하는 TIGER TOP10, 고려신용정보를 모아갈 계획입니다. 2025년까지 제 주식 포트폴리오의 국가별 비중 목표는 미국 65% 한국 15% 유럽 10% 인도 5% 중국 5%에요. 

2025년에 지금 목표한 바를 얼마나 달성했을지 확인하는 것도 굉장히 재미있겠다는 생각이 드네요 :)

계좌별로 보면, CMA 계좌에 보유 중인 주식이 89%, 중개형 ISA 계좌에 보유 중인 주식이 11% 입니다. 그런데 CMA 계좌에서 투자 중에 있는 KB 중국 본토 A주가 포함되지 않은 만큼 CMA 계좌의 비중이 90%라고 보는 것이 맞을 것 같습니다. 

다음으로, 제 전체 금융자산 포트폴리오에서 각 종목이 차지하는 비중을 살펴봤어요. 

고배당 커버드콜 ETF인 JEPI가 15%로 1위를 기록하였고 바로 뒤를 이어 다우존스 30 지수를 추종하는 DIA ETF가 2위, 마이크로소프트와 버크셔 해서웨이가 각각 12.7%, 9.5%의 비중을 차지하며 3, 4위를 기록했습니다. 

미국의 2위 통신사인 버라이즌과 최대 소매은행인 뱅크오브아메리카가 6%대의 점유율로 버크셔해서웨이의 뒤를 이었네요. 

인덱스와 정보기술, 금융 섹터가 차지하는 비중이 각각 35.8%, 17.6%, 15.7%를 기록하고 있는데요. 아직 20대 중반이기 때문에 앞으로 적어도 20년 이상 투자를 할 시간이 있다는 것을 감안하면 섹터 기준으로는 잘 구성한 포트폴리오라고 생각해요.

다만, 부동산(리츠)과 건강관리(XLV) 및 필수소비재 섹터의 비중이 각각 7%, 4.7%, 0.2%로 낮은 수준이기 때문에 세 섹터의 비중을 조금 더 높일 필요가 있을 것 같습니다. 

리츠 종목은 2025년까지 현재 투자하고 있는 TIGER 리츠부동산인프라, WP 케어리에 더해 한 가지 종목을 추가로 매수하여 전체 자산 가운데 10%까지 비중을 높일 계획입니다. 투자하는 리츠를 세 가지로 분산하여 투자 Risk를 줄일 목적입니다. 건강관리 섹터는 XLV 단일 종목만 추가 매수하며 10%까지 비중을 확대하려고 해요. 마지막으로 필수소비재 섹터 역시 XLP ETF만 추가 매수하며 비중을 5%까지 확대할 것입니다. 

2025년까지 포트폴리오 구성을 앞서 이야기한 비중대로 구성한다면, 투자 배당률 4% 이상을 달성할 수 있을 것 같아요. 마이크로소프트, 뱅크오브아메리카, 버라이즌 및 리츠 종목이 지속적으로 배당을 인상하는 만큼 배당금을 전액 재투자한다면 나이 50이 되기 전에 경제적 자유를 달성한다는 목표를 정말 달성할 수 있을 것이라는 기대를 품게 되네요 ! 

현재 자산 포트폴리오는 세전 140만원 +@의 배당을, 세후 기준으로는 115만원 +@의 배당을 지급합니다. 

@를 더해준 이유는 중개형 ISA 계좌에서 수령한 배당금은 배당소득세 15.4%를 원천징수하지 않기 때문이에요. 

생각해보니 연초 목표했던 월 10만원 배당(연 120만원)이라는 목표도 99% 이상 달성했네요😊

2023년 목표는 매 월 15만원의 배당금을 수령하는 것입니다. 언젠가는 추가 현금 투입 없이 수령한 배당금만으로 재투자를 할 수 있는 날이 오기를 바랍니다. 

아무쪼록 2023년은 올해보다 주식시장이 게선되기를 바랍니다. 모두 행복한 연말 보내세요 :) 

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 

2022년이 이제는 10일 밖에 남지 않았네요. 다가오는 2023년을 맞아서 하나증권 리서치 센터의 애널리스트들이 <2023년 하나 해외증권 백서>를 발간했습니다. 해당 리포트에는 투자 전략부터 산업별 종목 소개까지 자세히 기재되어 있어요. PDF 상으로는 256페이지인데, 한 페이지당 2면으로 되어 있어 실제로는 460페이지가 넘는 엄청난 양의 자료입니다. 

파일을 첨부하려고 했지만 용량 초과로 첨부가 안되어 링크를 공유하겠습니다. 링크 클릭하셔서 자료 다운받으시면 될 것 같아요 !!

https://www.hanaw.com/download/research/FileServer/WEB/strategy/market/2022/12/19/2023_100_global_stocks.pdfㅁ

만약 접속이 안되신다면, 

https://www.hanaw.com/main/research/research/list.cmd?pid=0&cid=0&srchTitle=ALL&srchWord=해외주식&startDate=2022-12-14&endDate=2022-12-21 

위 링크에 접속하신 뒤 오른쪽 상단의 <리서치 검색>에서 '해외주식' 키워드로 검색하시면 해당 리포트를 찾으실 수 있습니다.  

알짜배기 뉴스레터 구독 플랫폼

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다. 주변에 보면 경제, 시사 등에 굉장히 밝은 친구들이 있지 않나요? 

그런 친구들에게 어떻게 그렇게 많은 정보를 알고 있는지 물어보면 거의 대부분 관심있는 주제의 뉴스레터를 구독하고 있다고 하더라구요.

그 길로 저도 뉴스레터를 구독하기 시작했고 어느새 경제, 시사, 부동산 등 여러 분야의 뉴스레터를 구독하는 '프로 뉴스레터러'가 되어 있었습니다. 

제가 생각하는 뉴스레터의 장점은 짧은 시간에 관심있는 분야의 트렌드를 파악하고 인사이트를 얻을 수 있다는 것이에요. 학회 친구들이나 예전의 저처럼 아직 뉴스레터를 체험해보지 못한 분들을 위해 제가 시행착오를 거쳐 뽑은 구독 리스트, 딱 6개만 추천할게요! 모두 무료 레터니까 꼭 저장해두고 시간날 때 구독해두시는 것을 추천해요 :)

1. 순살브리핑 : 전직 금융권 종사자가 떠먹여주는 글로벌 경제 뉴스 

금융권을 목표로 하는 대학생들이 많이 구독하는 뉴스레터. 모건스탠리에서 근무했던 두 명의 에디터가 매일의 경제 뉴스를 이해하기 쉽도록 해석해줘요. 정치, 경제, 사회, 문화 등의 주제를 순살처럼 발라서 핵심만 요약해주기 때문에 '순살 브리핑'인데요,  주요 뉴스만 골라서 보내주니까 바쁜 날은 경제신문을 읽지 않고 순살브리핑으로 해결하는 편이에요. 

2. 디그(dig) : 핵심만 전달하는 진짜 쉬운 경제 뉴스레터

매일경제에서 발간하는 뉴스레터인 '디그'는 2030세대의 관심이 높은 취업, 재테크, 소비 등의 주제를 기존 뉴스와 차별화된 언어로 전달해요. 경제 이슈나 산업 전반에 대한 정보가 필요한 취준생과 투자 공부를 어려워 하는 직장인까지 모두 유익하게 활용할 수 있을 것 같아요. 해당 뉴스레터는 '네이버의 포시마크 인수', '쿠팡과 CJ제일제당의 햇반을 둘러싼 전쟁' 등의 주제를 매우 쉽게 이야기해주기  때문에 머리에 쏙쏙 들어온답니다. 

3. 어피티 : 재테크에 관심많은 사회초년생 모여 ! 

주식, 부동산, 채권 등에 투자하는 법, 적절한 보험을 찾는 방법 등 투자에 관심있는 대학생과 막 사회에 진출해 재테크를 곡 해야 하는 직장인을 타겟으로 하는 뉴스레터에요. 경제 뉴스나 시사를 깊이 있게 다루지는 않지만 최대한 실생활에 필요한 정보를 전달하기 때문에 빼놓지 않고 읽으려고 노력합니다.

4. 더밀크 뷰스레터 : 실리콘밸리에 관심있다면 

실리콘밸리와 미국에서 일어나고 있는 각종 사건과 뉴스를 주 3회 전달해줘요. 한국 경제 전문지, 언론사의 실리콘밸리 특파원 출신의 기자들이 만든 회사에서 작성한 글인 만큼 문체가 굉장히 뛰어나요. 기술기업에 관심이 있거나 투자하시는 분들에게 추천합니다. 

5. 부딩 : 알아보자 부동산 

부딩은 어려운 용어 때문에 부동산 기사와 담을 쌓고 지내는 이들을 위해 만들어진 부동산 전문 뉴스레터에요. 매주 화, 금 오전에 발송되는 부딩의 뉴스레터에는 부동산 시장의 이슈와 정부의 정책 현황, 사회초년생이 받을 수 있는 부동산 혜택 등에 대한 내용이 담겨 있어요. 

6. 롱블랙 : 감각적인 고품질 뉴스레터

롱블랙은 평소에 접하지 못했던 브랜드와 인물에 대한 이야기를 전해줘요. 예를 들어 12월 20일에는 발달장애인이 제작한 쿠키를 판매하는 '베어베터'라는 회사에 대한 글이 올라왔어요. 네어비의 창립멤버였던 사람이 어떻게 10년 넘게 발달장애인과 함께 회사를 운영하는지 궁금했기 때문에 흥미롭게 읽었습니다. 이처럼 롱블랙은 어디에서나 읽을 수 있는 정보성 글이 아닌, 브랜드와 사람에 대한 이야기를 전달하기 때문에 매 월 지불하는 4,900원의 구독료가 전혀 아깝지 않은 것 같아요. 

롱블랙의 글 주제가 정말 독특하다는 것을 드러내는 또 하나의 사례는 유명 베이커리인 '성심당의 재무제표' 분석 글이에요. 여태까지 현대차, 삼성전자, 애플 등의 유명 기업의 재무제표를 분석한 글만 접했던 저에게 성심당의 재무제표를 분석한 롱블랙의 감각이 굉장히 신선하게 느껴졌어요. 

지표권: 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리
지하권: 소유자가 지하공간으로 부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리 공중권: 토지소유자의 토지구역의 일정 공중공간을 배타적으로 사용할 수 있는 권리

위치: 토지가 가지는 지리적인 위치의 고정(부동성)은 토지의 가장 큰 물리적인 특징이 다. 토지의 부동성은 부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 되며, 이에 따라 공시방법의 차 이가 발생한다. 동산은 점유로써 권리를 공시하나, 부동산은 등기로써 공시한다. 

 

부동산의 물리적 위치의 고정은 토지의 유용성을 좌우하는 역할을 하며 주변 시설과의 인접성 을 고려하여 특정 가격이 발생한다. 사회적이나 심리적 요인에 의한 반등이 동산과 반대 현상으로 나타나게 되는데, 전쟁 등의 요인으로 사회/심리적으로 불안정할 경우 부동산 소유욕은 감소하고 귀금속 등 동산의 가치는 증가한다.

 

인접성은 어떤 지역은 다른 지역과 인접하고, 각각의 토지는 그 옆의 토지와 인접한 다는 특성으로 토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계가 있다는 것이다. 따라서 특정 토지의 개발 및 사용은 인근 토지에 커다란 영향을 미쳐, 외부경제 및 외부 불경제와 밀접한 관계가 있다. 이러한 연결성은 인접토지와 협동적 이용을 가능하게 하지만, 가격 형성시 인접 토지의 영향을 받아 지역 분석(임장 활동)이 반드시 필요하다.

 

2. 무형적 측면
-경제적 개념: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

자산: 개인과 기업에 있어 가장 중요한 재산 중 하나. 사용가치(소유, 이용의 대상)+ 교 환가치(거래, 금융, 투자의 대상). 실물자산인 부동산은 인플레이션을 헷지하는 효과

 

소비재: 일상생활에서 직접 소비하는 재화 Ex) 아파트, 오피스, 공장, 공원 등
슈바베 지수 = 주거비/가계소득 * 100 가격소득비 = 주택가격/가계소득

상품: 부동산은 부동성으로 인해 시장에서 ‘추상적인 권리’로서 유통. 소유권 or 사용권과 화폐를 교환하는 형태로!

 

-법률적 개념: 협의의 부동산, 준부동산, 광의의 부동산

협의의 부동산: 토지 소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 사용, 수익, 처분할 수 있다. 지상권, 임차권 등을 설정하여 수익, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수 있다. 한편, 구 가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 부과할 수 있는데, 이 조항으로 인해 학교 앞에 청소년 유해시설을 설치할 수 없으며 국가가 부동산의 양도소 득에 세금을 징수할 수 있다. 

민법 제 99조는 토지 및 그 정착물은 부동산이라는 조항이 명시되어 있다. 정착물은 본래는 분리된 동산이나, 토지나 건물에 설치, 부착되어 부동산 의 일부가 된 건물을 의미한다. 건물은 토지에 설치되어 일부가 되어 있지만 독립정착물 이기 때문에 토지와 서로 다른 부동산으로 간주하여 별도로 등기를 공시해야 한다. (정착물 예시: 주택, 다리, 아스팔트로 포장된 포장도로 등)

 

준부동산: 특정 동산이나 동산과 하나가 되어 있는 부동산을 뜻하는 말로 부동산은 아니 지만 등기나 등록을 통해 소유권을 인정받는 모든 류의 동산을 뜻한다. Ex: 항공기, 선박, 어업권, 건설기계 등)

 

광의의 부동산: 협의(좁은 의미)의 부동산에 준부동산(간주 부동산)을 포함한 것을 광의 (넓은 의미)의 부동산이라고 한다.

 

부동산의 분류

토지의 분류:
지목(공간정보): 토지의 주된 사용목적을 의미. 주된 사용목적 또는 용도에 따라 28지목 으로 분류 

<- 교회 건축하려고 구입한 토지 = 종교용지(종) / 시골밭=전/논=답/임=임야

 

지목을 정할 때 지켜야 하는 원칙:
(1) 지목법정주의(지목을 정할 때 법에서 규정하고 있는 지목의 종류 28가지 내에서 해당 지목을 설정할 수 있다)
(2) 일필일목의 원칙(1개의 필지에는 1개의 지목만 설정이 가능하다)
(3) 주지목 추종의 원칙(한 필지가 둘 이상의 용도로 사용될 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다)

*필지: 1개의 지목 번호를 붙이는 토지의 등록 단위

 

지목변경: 등록전환사유 발생일로부터 60일 이내 소속 관청에 신청해야 한다. 일반적으 로 건축행위를 가능케 하여 경제적 가치를 높이고자 하는 목적으로 전 or 답의 지목을 대지로 전환하는 경우가 많다.

 

용도지역 외(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 분류)

(1) 용도지역: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역

(용도지역의 구분: 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경 보전지역)

 

(2) 용도지구: 국토교통부장관이나 시/도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장 이 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관과 안전을 도모하기 위해 관리계획으로 결정하는 지역
쉽게 말해, 용도지역을 더 잘게 쪼개놓은 개념

(용도지구의 분류: 경관지구, 방재기구, 보호지구, 복합용도지구, 특정용도제한지구 등)

 

(3) 용도구역: 시가지의 무분별한 확산방지와 단계적 토지 이용을 위하여 ‘행위 제한’에 초점을 맞춰서 난개발을 막는 최후의 방어막 역할을 한다.

(용도구역의 유형: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역)

 

정리하면, 용도지역과 용도지구, 용도구역은 건축을 제한하기 위한 요소이다. 그리고 대표적으로는 용적률과 건폐율을 제한한다. 

 

대지에 건축물이 많이 세워져 있으면 건폐율이 높아지게 되고, 건축물이 적으면 건폐율 이 낮다. 용적률의 경우, 대지 면적이 100m2인데 1층이 50m2, 2층이 50m2, 3층이 50m2이 면 용적률은 150%가 된다.

 

부동산 활동에 따른 토지의 분류
단위 구분: (1) 필지(권리를 구분하기 위한 법적 개념) (2) 획지(가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념. 한 블럭이며 감정평가의 기준이 된다)

땅은 똑같은데 상권이 좋은 곳이 가격이 높다. 상권이 좋지 않거나 도심에서 먼 지역은 상대적으로 가격이 저렴하다. 똑같은 상업지역이라고 하더라도 가격에 차이가 있는데, 이 렇게 가치의 구분이 가능한 것을 획지라고 한다.

 

여러 개의 필지가 한 개의 획지가 될 수도 있고, 한 개의 필지가 가격대가 달라 여러 개 의 획지가 될 수도 있다.

부지: 모든 것들의 바닥 토지를 일컫는 말. 건축물의 바닥 토지 = 건물부지, 철도의 바닥 토지 = 철도부지

택지: 건물이 지어져 있는 토지
대지: 지목이 ‘대’로 되어있는 토지. 현재 건축물이 지어져 있거나 앞으로 건축물을 지을

수 있는 토지
나지: 건축물이 없는 빈 땅. 건물 없이 용도를 선택하여 원하는 용도의 방향으로 시작할

수 있어 땅 값이 건부지 대비 비싼 편이다.

건부지: 건축물이 지어진 땅. 땅의 용도를 바꾸기 위해서는 현재 지어져 있는 거눅물을 허물어야 하는데 막대한 추가적인 철거비용 지출이 발생하기 때문에 나지에 비해 땅 값 이 저렴하게 책정된다.

 

주택의 분류

주택: 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

(1) 단독주택의 유형: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 

(2) 공동주택의 유형: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

 

기술적 용어(건축법)
건축: 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축하거나 건축물을 이전하는 것
신축: 건축물이 없는 대지에 새로 건축물 축조 or 부속건축물만 있는 대지에 새로 건축물 축조

증축: 기존 대지 내에서 연면적, 건축면적, 층수, 높이를 증가시키는 것

개축: 기존의 전부 혹은 일부를 철거하여 동일규모로 다시 건축하는 것

재축: 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 같은 범위에서 다시 축조

이전: 주요 구조부를 보전하여 동일 대지 내에서 이동하는 것

재건축: 20년 이상의 노후 공동주택 혹은 주택을 헐고 새로운 공동주택을 짓는 것

대지면적: 땅의 면적

연면적: 건축물의 각 층 바닥면적의 합계

용적률: 대지면적에 대한 연면적의 비율 = 건축물 연면적/대지면적 * 100 (지하층 면적은 연면적에서 제외)

지하층: 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것

층수: 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 층수를 산정.

발코니: 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망, 휴식 등의 목적으로 건 축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간

베란다: 아래층 외벽으로 두러싸인 공간의 윗부분 테라스: 지표면과 만나는 부분에 성토된 부분

 

물권은 상대방이 누구인지와 상관없이 그 권리를 주장할 수 있는데, 예를 들어 A씨가 B 씨와 임대차 계약을 맺고 B씨의 토지에 물권인 ‘지상권’ 설정을 해서 건물을 짓는다면, 추후 건물이 깔고 앉아있는 토지가 제 3자인 C씨의 소유로 바뀌더라도 A씨는 해당 건물 에 대한 권리를 주장할 수 있다.

채권: 상대에게 특정 행위를 청구할 수 있는 권리 채권의 종류: (1) 금전채권 (2) 비금전채권

 

물권이 물권을 대상으로 하는 권리인 반면, 채권은 사람을 대상으로 하는 권리이다. 

즉, 특정 사람에게 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리다. 또한, 물권이 절대적이고 강제적인 반 면, 채권은 임의적이고 상대적인 권리이다.

 

그래서 물권은 언제나 채권보다 우선한다.

 

 

물권의 우선적 효력 :

동일한 물권 위에 수 개의 권리가 존재하는 경우, 어느 한 권리가 다른 권리에 우선한다. 동일한 물권 위에 성립하는 물권 상호 간에 있어서는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다. 

(Ex. 토지 위에 지상권이 설정된 후 저당권이 성립한 경우 지상권이 우선)

 

물건에 소유권과 제한물권이 동시에 존재하는 경우 시간적 선후 관계없이 제한물권이 우선한다. 

(Ex. 소유자가 부동산에 전세권을 설정해 줄 경우 먼저 성립한 소유권을 이유로 전세목적물의 인도 청구 X)

 

물권과 채권의 우열관계 : 시간적 선후와 관계없이 물권이 우선 

-> 법적 다툼이 발생했을 때, 채권이 먼저 성립되었더라도 물권이 우선순위를 가진다. 

 

단, 성립시기와 상관없이 채권이 우선인 case : 임대차보호법 상 소액보증금 특권 

 

채권의 물권화(물권 같은 채권) :

원래 채권은 채권자가 채무자에게만 주장할 수 있는 상대권이지만 임대차의 경우 등기 또는 주민등록 전입신고를 통해 제 3자에게도 대항력을 가지게 된다. 

 

 2. 물권의 종류

점유권 : 물건을 사실적으로 점유하여 지배하는 권리

-> 물건을 지배하는 자는 점유권이 있다. 

 

점유취득시효 : 20년간 소유의 의사글 가지고 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다. 

 

소유권 : 법률의 범위 내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리

소유권의 대상 : 물건에 한함 -> 채권이나 아파트 분양권 등에 대해서는 소유권 성립 X

 

제한물권 (용익물권, 담보물권)

용익물권 : 소유권의 사용가치를 제한한다. 

-> 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 권리

 

지상권 : 타인의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 건리

(Ex. A가 B의 토지를 빌려서 임대차 계약을 하고 B의 토지 등기부등본 상 ‘지상권’ 설정을 하면 A는 B의 토지 위에 건물을 지을 수 있다)

 

지상권자는 소유자의 동의 없이 타인에게 양도, 존속기간 내에서 그 토지를 임대, 담보로 제공할 수 있다.

 

지역권 : 자기 땅의 편익을 위해 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어 가는 따위의 권리로 계약에 따라 설정

-> 맹지를 탈출하기 위한 지역권 설정이 대표적

 

 

맹지를 탈출하기 위한 2가지 방법 :
(1) 토지사용 승낙(채권)
- 채권이기에 상대성을 가짐
-토지주가 바뀌면 다시 토지사용승낙을 받아야 함(기존 사용승낙은 무효가 됨)

(2) 지역권 설정등기(물권)
-물권이기에 절대성을 가짐
-토지주가 바뀌더라도 권리 주장 가능 -존속기간에 관한 규정이 없다.

 

전세권: 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 집 주인이 돈을 돌려주지 않아서 경매로 집을 넘겼을 때, 후순위 체권자보다 먼저 낙찰가액에서 자기 못을 가져갈 수 있는 권리가 있다 

-> 전세권은 용익물권적 권능(사용, 수익)과 담보물권적 권능(우선변제권)을 겸비하고 있는 특수한 물권

 

전세권자는 확정판결(소송)없이 전세목적물의 소유권자가 계약 만료 후 전세금을 돌려주지 않는다면, 경매를 신청할 수 있다.
전세권은 물권이기 때문에 전세목적물의 소유권 이전 시 새로운 소유자에게 전세권으로 대항할 수 있다(=앞에서 설명한 내용)

또, 양도, 담보 제공(전세권 담보대출), 계약기간 내에서 전전세 또는 임대를 줄 수도 있 다. 전세 계약기간은 최장 10년이고, 집 소유주는 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신여부를 전세권자에게 통지해야 한다. 만약 통지하지 않았을 경우에는 동일조건으로 자동으로 갱신된다.

(Ex. 2022년 3월 1일에 집주인이 전세권자에게 갱신을 하지 않을 것이라고 통보한다면, 6개 월 후인 9월 1일까지만 전세권자의 전세권이 보장된다)

 

담보물권: 소유권의 교환가치를 제한한다.

교환가치를 제한하는 것은 채권자가 채무자의 특정 재산에 대해 다른 채권자보다 우선변 제를 받을 수 있게 하기 위한 목적이다. 담보물권자는 피담보채권의 전부를 변제 받을 때까지 담보목적물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다.

(Ex. A가 10억원의 아파트를 구입할 때, 은행에서 5억원을 대출했다면 부동산 5억원만큼은 은행 소유(저당권). A가 B에게 아파트를 판매할 때, 10억 전액이 아니고 5억만 수령하거나 은행에게 5억원을 변제하고 10억원에 판매해야 함)

 

유치권: 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 따라서 점유를 상실할 시 유치권도 소멸된다. 유치권자들이 유치권 행사 중이라는 푯말이나 현수막을 걸어 두고 최소한의 인원만 배치하여 외부인의 침입을 막는 것은 다음과 같은 이유 때문이다.

(유치: 목적물에 대한 점유를 하여 지속적으로 해당 목적물의 인도를 거절하는 것)

 

단, 유치권자는 점유하고 있는 부동산을 수익 목적으로 임의로 사용할 수 없다. 채무자나 부동산의 양수인, 유치권보다 먼저 성립된 저당권 실행(경매)에 의한 경락인에 대해 인 도 거절을 주장할 수 있다.

(경락인: 경매에 의하여 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 사람)

 

한편, 유치권자는 경매신청권은 있으나 유치권은 등기화 되지 않아서 우선변제권이 없기 때문에 경매를 신청할 이유가 없다.

채권자의 우선변제권을 보장하기 위해 생겨난 담보물권에 속한 유치권이지만, 특이하게도 유치권자는 우선변제권이 없다.

저당권: 저당권자는 채무자 또는 제 3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제 공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선변제 받을 권리가 있다.

 

 

(Ex. 주택을 사기 위해서 주택 담보 대출을 받았다고 가정)
은행은 채무자가 대출을 제대로 상환하지 않는 경우를 대비해서 채무자의 부동산을 담보로 잡은 후 원하는 금액의 대출을 해주려고 한다. 채무자가 제대로 돈을 갚지 않았다면 은행은 해당 대출금에 상응하는 만큼의 부동산 권리를 가질 수 있다. 이때 은행은 저당 권자가 되며 대출금 상환이 이행되지 않는다면 이 부동산을 경매에 청구할 수 있다.

 

근저당권은 저당권에 채권 최고액에 대한 내용을 포함한 것이다. 앞의 예시에서 제시된 상황을 이용해서 설명할 수 있다. 대출을 받아서 집을 구매했지만 형편이 어려워져 이 자를 연체하게 되면 채권액이 변경되고, 그에 맞추어서 다시 저당권을 설정해야 한다. 

 

그런데 저당권을 연체 or 원금 일부 상환 시점마다 다시 설정하는 것은 번거롭기 때문 에 체납이 생겼을 때마다 변경하는 것이 아니라 처음 설정할 때 실제 채권 금액보다 조 금 더 높은 최고액으로 설정하게 된다. 즉, 근저당권이 설정되어 있다면 연체가 발생하 더라도 다시 저당권을 잡을 필요가 없다.

 

채권의 물권화 효력

주택임대차 보호법: 경제적 약자인 무주택자의 주거생활 안정을 위한 특별볍
‘대항력’의 요건을 갖춘 경우 임차한 주택이 매매나 경매 등에 의해 소유권이 바뀌는 경우에도 임차주택의 새로운 소유자에 대해 계속 임차권을 주장할 수 있도록 보호하기 위한 목적. 대항력과 확정일자를 갖툰 임차인의 소액보증금 일부는 모든 권리보다 우선하여 보호 

 

대항력: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 에는 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 즉, 전입신고를 한 시점에 임차인은 대항력을 지닌다.

But, 소유권 이전 등기나 저당권 설정 등기 일자와 대항요건을 갖춘 일자가 같은 경우 임차인은 주택의 양수인이나 저당권자에게 대항할 수 없다.

보증금의 우선변제권 : 대항력(전입신고)과 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 경매 낙찰가에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

(확정일자에 대한 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계자 : 임차인, 임대인, 우선변제권을 승계한 금융기관)

 

대항요건을 갖춘 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 : 다음 날을 기준으로 효력 발생

 

대항요건을 갖춘 그 다음날 이후 확정일자를 갖춘 경우 : 확정일자를 부여 받은 날 효력이 발생

 

 

부동산 등기

 

등기 : 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 것 

부동산등기부 : 토지나 주택 등 부동산의 표시사항과 권리관계가 기재된 공식 장부

등기의 의의 : 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 

 

형식적 심사주의(성립요건주의): 등기관은 필요한 문서를 구비했는지만 확인하고, 문서의 진위여부는 심사하지 않는다 - > 우리나라 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않음.

등기부상의 권리를 믿고 거래한 부동산거래 당사자의 안전이 보호되지 않으며 진정한 권 리자의 이익을 해하지 않는다.
Ex) 내 부동산 등기를 누군가 위조해서 제 3자에게 양수한 경우. 제 3자의 안전(거래대 금)은 보호되지 않고 진정한 권리자인 집 주인만의 이익을 보호한다. 만약 진정한 권리 자를 보호하지 않는다면, 소유주는 위조거래에 의해 집을 빼앗길 위험이 있다.

 

등기부의 구성 

 

부동산등기부 : 토지 등기부, 건물 등기부, 집합건물 등기부

단독주택의 거래: 대지와 건물이 함께 거래 -> 토지등기부, 건물등기부 각각 별도 열람 공동주택(ex: 아파트)의 거래: 집합건물 등기부 하나에 토지와 건물에 대한 사항 함께 기재

 

을구에는 제한물권(용익물권, 담보물권)에 대한 내용이 들어가기 때문에 을구에는 아무런 내용이 없을수록 좋다. 

*interfere in  : ~에 개입하다

(유의어 : intervene in, get involved in)

*put pressure on someone : ~에게 부담을 주다

(예시 : Education in South Korea put too much pressure on the students.)

contrary to something : ~와 반대가 되다

*separate A from B : A를 B와 분리하다

value : 가치있게 여기다

(I think the Korean education system doesn't value this perspective.)

in general :  대채적으로

(유의어 : on the whole)

prioritise A over B : A를 B보다 더 우선시 하다

feel a sense of achievement : 성취감을 느끼다

(유의 표현 : fell fulfilled)

it is still controversial whether ~ : 이것은 아직 논쟁 중인 주제이지만 ~

be exposed to something  : ~에 노출되다

cope with  : ~를 다루다 (안좋은 상황을)

 relieve stress, reduce stress  : 스트레스를 완화하다, 줄이다

get rid of/ release stress : 스트레스를 없애다/ 배출시키다

be under stress : 스트레스 받다

bad comments/ malicious comments : 악플

leave bad comments/ malicious comments : 악플달다

scientific evidence : 과학적 근거

swiftly : 재빠르게

(The reason why people living in the moder cities suffer from mental diseases more is because they have to manage their time very swiftly.)

panic disorder : 공황장애

life-threatening issues : 생존을 위협하는 이슈