[국내주식] 국내 리츠 투자 전망해보기

안녕하세요, 공부하는 노아입니다. 

 

저는 전체 금융자산 포트폴리오에서 약 20%를 국내 리츠(TIGER리츠부동산인프라)와 해외 리츠(WP케어리, MPW)에 투자하고 있습니다. 

 

해외 리츠와 달리 국내 리츠는 작년 연말부터 시작해 지난 1년간 좋은 성과를 보여 왔습니다.

 

 

국내 자본시장에 상장한 22개 리츠의 평균 연 수익률은 2.3% 정도로, 배당수익률을 더하면 연간 약 7% 이상의 수익을 낸 것입니다. 

 

22개 리츠 가운데 대형 리츠의 성과는 더 우수했습니다. 

 

시가총액 상위 3개 대형 리츠의 평균 연 수익률은 25.5%에 이릅니다. 

 

(ESR켄달스퀘어리츠: 39.2%, SK리츠 24.1%, 롯데리츠 13.3%)

 

한국 오피스 빌딩에 투자하는 대형 리츠는 공실률이 거의 없었기 때문에 해외 부동산에 투자하는 리츠와 달리 좋은 성과를 기록한 것입니다. 

 

국내 3대 오피스 권역 (강남, 여의도, 서울시청)에 위치한 오피스의 평균 공실률은 2% 내외입니다. 

 

자연공실률이 5% 수준인 것을 감안하면 3대 오피스 권역에 위치한 오피스는 계속해서 만실인 상태를 유지하고 있는 것이죠. 

 

시기의 문제일 뿐 기준금리는 내려갈 것이 거의 확실한 만큼, 대형 리츠들은 유상증자와 신규 차입을 통해 한국의 오피스 타워를 경쟁적으로 매입하고 있습니다. 

 

해외 사모펀드와 자산운용사들도 서울 소재의 우량한 오피스 타워에 많은 관심을 보이고 있어요. 

 

금리가 내리면 부동산 대출이자, 즉 조달비용이 줄어들면서 리츠의 수익성이 개선될 것이라고 판단했기 때문입니다. 

 

2025년 한국 오피스 타워에 투자하는 리츠의 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 요인으로는 금리인하를 꼽을 수 있겠습니다. 

 

한편, 2025년 이후 한국 오피스 타워에 투자하는 리츠들에 부정적인 영향을 미칠 요인으로는 공급과잉이 있습니다. 

 

24년 9월부터 마곡에 30만 평 규모의 오피스가 공급되기 시작했습니다. 

 

https://www.fnnews.com/news/202411031340477629

"강남도 아닌데..." 마곡을 뒤집어놓은 이 건물들

 

 

여의도 IFC Seoul 3개 빌딩 (IFC 1, 2,3)의 연 면적은 15만 평 규모입니다. 

 

마곡지구에 IFC Seoul의 두 배 규모 오피스가 24년 9월 준공되며 입주업체를 구하기 시작했습니다. 

 

 

 

전용면적 5,000평 규모의 사무실을 구하는 대기업, IT기업들이 마곡에 관심을 보이고 있다고 합니다. 

 

구로, 가산, 상암 등 서울의 3대 오피스 지구를 제외한 서브 권역에서 사무실을 여러 곳으로 나눠 쓰던 기업들이 한 개의 큰 사무실로 통합하려는 수요와 낡은 B급 오피스 빌딩에 있던 기업들의 이전 수요가 있다고 해요. 

 

지금까지는 서울의 A급 오피스 빌딩에 공실이 없어서 사무실을 구하기 쉽지 않았는데, 기업들에게 마곡이라는 괜찮은 대안이 생긴 것이죠. 

 

 

 

서울 3대 오피스 권역의 A급 오피스 임대료는 평당 40-50만원 수준입니다. 

 

그런데, 마곡은 평당 임대료가 20만원 이하로 임대료가 상대적으로 저렴하고, 신축 건물이다 보니 관심이 몰리고 있는 것이죠. 

 

기존의 3대 업무 권역에서 거리가 조금 있긴 하지만, 5호선 마곡역과 9호선 마곡나루역을 끼고 있는 만큼 직장인들의 출퇴근 용이성이 낮지 않다는 점과 기업들 입장에선 임대료 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

현재 서울 오피스 빌딩에 공실이 거의 없고, 신축 건물이 부족한 만큼 마곡의 오피스 빌딩30만 평은 2025년 말까지 어느 정도 채워질 것 같습니다. 

 

그런데, 2025-2029년에는 2024년의 마곡 오피스 공급과는 비교도 되지 않을 만큼 엄청난 규모의 오피스가 서울에 공급될 예정입니다. 

 

약 186만 평의 오피스가 공급될 예정인 것인데요, 이는 여의도 IFC Seoul를 12개 합친 만큼의 규모입니다. 

 

서울시청에 93만 평, 여의도에 5만 평, 강남에 21만 평으로 3대 권역에만 119만 평이 공급될 예정이며, 3대 권역 외에도 성수 14만 평, 수서복정 30만 평, 판교 23만 평이 공급 예정입니다. 

 

준공 완료된 뒤 본격적으로 입주업체를 찾기 시작할 2025년 하반기, 2026년 상반기에도 현재의 2%대 공실률이 계속 유지될 수 있을지가 관전 포인트 입니다.

 

 

이렇게 공급이 증가하는 상황에서도 3대 권역의 기존 A급 건물의 임차 수요에는 큰 영향이 없다고 합니다. 

 

문제는 시설이 노후한 B급 이하의 건물들과 3대 권역이 아닌 지역에 위치한 오피스부터 공실이 시작될 가능성이 있다는 것입니다.

 

국내 상업용 오피스를 기초자산으로 하는 리츠에 투자하시는 분들은 보유한 리츠가 투자하고 있는 오피스가 어떤 것인지 한 번쯤 살펴보는 시간이 필요할 것 같습니다.

 

금융자산이던, 실물자산이던 흔싸귀비 (흔하면 싸지고 귀하면 비싸진다)의 원칙은 잘 적용됩니다. 

 

공급물량이 수요에 비해 너무 많았던 지식산업센터, 물류센터 등의 가치가 급락한 뒤 여전히 회복되지 않고 있습니다. 서울 소재 오피스의 비싼 몸값을 뒷받침하던 적은 공급이라는 이슈가 점진적으로 제거될 것 같습니다. 

 

투자하고 있는 TIGER리츠부동산인프라의 포트폴리오에서 가장 높은 비중을 차지하는 '맥쿼리인프라(17%), SK리츠(15%), ESR켄달스퀘어리츠(12%), 롯데리츠(9%)가 이 같은 상황(호재: 금리인하 악재: 오피스 공급과잉)을 어떻게 풀어나갈지 살펴보며 투자 기간과 비중을 결정하려 합니다.  

 

시가 기준으로 약 8%의 세전 분배금을 지급하기에 분배금이 1년에 2-4% 정도만 성장하더라도 괜찮은 투자처라는 판단 하에 수량을 계속 늘리고 있지만, 향후 꾸준히 분배금이 증가할 수 있을지 보다 면밀한 판단이 필요할 것 같네요.