[학회활동] 대체투자 관련 용어 정리 (SPC, 상업용 부동산, SoC 등)

안녕하세요 공부하는 노아입니다. 

 

 

저번 글에 이어서 이번에도 대체투자와 관련된 포스팅을 작성해보고 있습니다. 당장 내일 기말고사가 두 과목 있긴 한데, 한 과목은 학부기초이고 한 과목은 거의 버린 과목이라 마음이 이상하게 편하네요 ^^...

 

토요일에 있을 신용분석사 시험도 공부를 조금 더 해야 하는데 블로그 포스팅을 적고 있다니,,,파워 블로거가 될 자격은 충분하지 않나요? 

 

 

죄송합니다. 이제 대체투자에 관련된 용어 몇 가지를 정리해볼게요. 

 

(용어 정리를 끝낸 뒤에는 대체투자의 주요 투자상품 별로 자세히 내용을 정리해보려고 합니다. 저도 관심이 있기만 하지 배경지식이 많은 분야는 아니라 공부해가면서 포스팅 올리는 거라 시간은 꽤 걸릴 것 같습니다 ㅎㅎ ㅠㅠ)

 

 

* 대체투자와 관련해 제가 주로 참고하는 매체는 네이버 블로거 YJ KIM 님과 뉴스레터인 Booing 그리고, 각종 리츠 운용사에서 발간하는 리포트 등입니다.

 

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주요 용어의 정리 

 

1) SPC (Or SPV), 신탁, 리츠, 수익증권(펀드) 구조의 필수성

 

만약 투자자가 분양성이 좋고 시장전망이 좋아 어느 건설사의 판교분양사업에 투자하고 싶다고 생각하여 그 건설사의 주식을 매수하거나 채권에 투자한다면, 판교분양사업의 성공여부 외에 다른 사건(타 지역 분양사업의 흥행 성공 여부 등)이 터질 경우 투자자가 매수한 건설사의 주식 또는 채권의 가격은 하락할 위험이 있습니다. 

 

이 경우 투자자는 그 건설사 전체에 대한 투자보다는 본인이 잘 아는 판교 분양사업에 대해서만 투자를 하고 싶은데, 건설사에 직접 투자하는 것은 일종의 묻지마 투자가 될 수 있습니다. 

 

때문에 판교 분양사업에 투자하기 위해서는 해당 분양사업을 100% 소유 & 그 사업 외에는 다른 어떤 사업도 진행하고 있지 않은 회사에 투자해야 할 것입니다. 

 

이처럼 재산, 자산, 사업을 분리하는데 쓰이는 구조가 주로 SPC (특정목적회사)이며, 일부 구조에 따라 펀드, 리츠, 신탁 등의 구조도 종종 사용됩니다. 

 

결국, 위에서 언급한 것과 같은 구조로 판교 분양사업만을 따로 분리해야 투자자들이 해당 사업만을 보고 투자가 가능하며, 분리를 하지 않는다면 해당 사업에 우호적인 투자자로부터 투자를 얻기는 어려울 것입니다. 

 

 

2) 상업용 부동산이란

 

상업용 부동산이란 주로 부동산을 매입하면 일정 주기로 임대료를 수취할 수 있는 부동산 자산을 의미합니다. 

 

오피스 건물은 임차인에게 임대료를 받아 주기적으로 현금을 소유주 및 투자자들에게 제공하는 구조이므로 대표적인 상업용 부동산이며 다수의 상가가 임차인으로 들어온 건물 (Ex. 동대문 밀리오레)부터 대형마트가 전체 면적을 임차한 건물, CGV가 임차한 건물도 리테일 건물이라고 부르며 상업용 부동산에 해당합니다. 

 

개인들에게 월세를 받고 원룸을 임대해주는 다세대 건물도 상업용 부동산의 범주에 속합니다. 

 

결국 꾸준한 현금흐름이 발생하는 부동산을 상업용 부동산이라고 하며, 주거시설의 경우 국내 시장은 대부분 분양을 통해 개인에게 소유권이 넘어가는 구조이며 월세는 월세 전환율이 높지 않고 관리해야 할 세대가 많아 상업용으로는 투자가 잘 이루어지지 않습니다.

 

 

다만, 전세제도가 없는 외국의 경우 자가소유 or 임대 운영이므로 건설을 시작할 때부터 사업자가 임대 목적으로 건물을 소유한 뒤 임차인들에게 임대료를 받는 경우도 많아 외국에서는 다세대 건물(빌라, 아파트 등)을 상업용 부동산이라고 이해하는 경우도 많습니다. 

 

 

3) 사회간접자본 (Social Overhead Capital)

 

 

 

사회간접자본은 한 번 깔아두면 그 효익을 다수가 누리게 되는 시설을 의미합니다. 도로, 항만, 철도, 전력 등의 사회 인프라가 사회간접자본에 해당합니다. 

 

예를 들어 도로의 경우 특정 지자체에서 필요하여 설치할 경우 (통행료를 내야 하지만) 다른 지역의 거주민들도 그 혜택을 누리게 되며, 항만의 경우에도 해운사, 제품/원자재를 수출/수입하는 기업들, 해외직구를 한 개인 등 국민 다수가 항만 설치의 혜택을 누립니다. 

 

 

사회간접자본에 '간접'이라는 단어가 들어가는 이유는 특정 수요자만을 위해 자본이 투입되는 직접 비용이 아니라 투자된 자본의 효익을 '간접적으로' 국민 다수가 누리기 때문에 많은 사람이 해당 인프라를 사용하면 할수록 국민 1명이 부담하는 비용이 줄어들게 되는 그런 의미로 '간접'이라는 단어가 들어가는 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

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