부동산학 입문-부동산 바로 알기

1. 부동산의 개념과 분류

부동산의 개념

1. 유형적 측면

-물리적 개념: 자연, 환경, 공간, 위치

자연: 토지는 다른 생산물과 달리 생산비를 투입하여도 물리적 절대량을 증가시킬 수 없 다는 특성으로 일반상품과 다른 특징을 가진다. 간혹 공유수면의 매립이나 택지 조성을 통해 증가시킬 수는 있으나, 이는 토지의 물리적 증가라기 보다는 토지자원의 이용 전환 측면에 속한다. 

 

토지의 희소성은 가격의 상승이라는 문제를 야기하며, 이러한 부증성으로 인한 지가 상승은 현재 부동산 문제의 가장 큰 원인이다. 이로 인해 토지의 집약적인 이 용을 가져오며, 토지 이용의 사회성-공공성이 요청되어, 토지 공개념의 도입이 확대된다. 토지의 공급은 생산공급이 아니라 용도변경 공급이나 보유공급으로 만들게 된다.

 

공간: 공간으로써의 토지는 국가 성립의 기초이고 생활의 터전이다. 토지는 계속 사용해 도 시간의 경과나 사용으로 인한 마멸, 소모되는 특성이 있다. 물리적으로 토지는 완전한 영속성을 가지나 건물은 반영속성이다. 가치소모가 없기 때문에 토지는 가치 보존력이 우수하며 투자재로 선호된다. 토지의 영속성은 소유이익과 이용이익을 분리하게 되어 임 대차 시장 발달의 근거가 된다.

지표권: 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리
지하권: 소유자가 지하공간으로 부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리 공중권: 토지소유자의 토지구역의 일정 공중공간을 배타적으로 사용할 수 있는 권리

위치: 토지가 가지는 지리적인 위치의 고정(부동성)은 토지의 가장 큰 물리적인 특징이 다. 토지의 부동성은 부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 되며, 이에 따라 공시방법의 차 이가 발생한다. 동산은 점유로써 권리를 공시하나, 부동산은 등기로써 공시한다. 

 

부동산의 물리적 위치의 고정은 토지의 유용성을 좌우하는 역할을 하며 주변 시설과의 인접성 을 고려하여 특정 가격이 발생한다. 사회적이나 심리적 요인에 의한 반등이 동산과 반대 현상으로 나타나게 되는데, 전쟁 등의 요인으로 사회/심리적으로 불안정할 경우 부동산 소유욕은 감소하고 귀금속 등 동산의 가치는 증가한다.

 

인접성은 어떤 지역은 다른 지역과 인접하고, 각각의 토지는 그 옆의 토지와 인접한 다는 특성으로 토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계가 있다는 것이다. 따라서 특정 토지의 개발 및 사용은 인근 토지에 커다란 영향을 미쳐, 외부경제 및 외부 불경제와 밀접한 관계가 있다. 이러한 연결성은 인접토지와 협동적 이용을 가능하게 하지만, 가격 형성시 인접 토지의 영향을 받아 지역 분석(임장 활동)이 반드시 필요하다.

 

2. 무형적 측면
-경제적 개념: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

자산: 개인과 기업에 있어 가장 중요한 재산 중 하나. 사용가치(소유, 이용의 대상)+ 교 환가치(거래, 금융, 투자의 대상). 실물자산인 부동산은 인플레이션을 헷지하는 효과

 

소비재: 일상생활에서 직접 소비하는 재화 Ex) 아파트, 오피스, 공장, 공원 등
슈바베 지수 = 주거비/가계소득 * 100 가격소득비 = 주택가격/가계소득

상품: 부동산은 부동성으로 인해 시장에서 ‘추상적인 권리’로서 유통. 소유권 or 사용권과 화폐를 교환하는 형태로!

 

-법률적 개념: 협의의 부동산, 준부동산, 광의의 부동산

협의의 부동산: 토지 소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 사용, 수익, 처분할 수 있다. 지상권, 임차권 등을 설정하여 수익, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수 있다. 한편, 구 가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 부과할 수 있는데, 이 조항으로 인해 학교 앞에 청소년 유해시설을 설치할 수 없으며 국가가 부동산의 양도소 득에 세금을 징수할 수 있다. 

민법 제 99조는 토지 및 그 정착물은 부동산이라는 조항이 명시되어 있다. 정착물은 본래는 분리된 동산이나, 토지나 건물에 설치, 부착되어 부동산 의 일부가 된 건물을 의미한다. 건물은 토지에 설치되어 일부가 되어 있지만 독립정착물 이기 때문에 토지와 서로 다른 부동산으로 간주하여 별도로 등기를 공시해야 한다. (정착물 예시: 주택, 다리, 아스팔트로 포장된 포장도로 등)

 

준부동산: 특정 동산이나 동산과 하나가 되어 있는 부동산을 뜻하는 말로 부동산은 아니 지만 등기나 등록을 통해 소유권을 인정받는 모든 류의 동산을 뜻한다. Ex: 항공기, 선박, 어업권, 건설기계 등)

 

광의의 부동산: 협의(좁은 의미)의 부동산에 준부동산(간주 부동산)을 포함한 것을 광의 (넓은 의미)의 부동산이라고 한다.

 

부동산의 분류

토지의 분류:
지목(공간정보): 토지의 주된 사용목적을 의미. 주된 사용목적 또는 용도에 따라 28지목 으로 분류 

<- 교회 건축하려고 구입한 토지 = 종교용지(종) / 시골밭=전/논=답/임=임야

 

지목을 정할 때 지켜야 하는 원칙:
(1) 지목법정주의(지목을 정할 때 법에서 규정하고 있는 지목의 종류 28가지 내에서 해당 지목을 설정할 수 있다)
(2) 일필일목의 원칙(1개의 필지에는 1개의 지목만 설정이 가능하다)
(3) 주지목 추종의 원칙(한 필지가 둘 이상의 용도로 사용될 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다)

*필지: 1개의 지목 번호를 붙이는 토지의 등록 단위

 

지목변경: 등록전환사유 발생일로부터 60일 이내 소속 관청에 신청해야 한다. 일반적으 로 건축행위를 가능케 하여 경제적 가치를 높이고자 하는 목적으로 전 or 답의 지목을 대지로 전환하는 경우가 많다.

 

용도지역 외(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 분류)

(1) 용도지역: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역

(용도지역의 구분: 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경 보전지역)

 

(2) 용도지구: 국토교통부장관이나 시/도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장 이 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관과 안전을 도모하기 위해 관리계획으로 결정하는 지역
쉽게 말해, 용도지역을 더 잘게 쪼개놓은 개념

(용도지구의 분류: 경관지구, 방재기구, 보호지구, 복합용도지구, 특정용도제한지구 등)

 

(3) 용도구역: 시가지의 무분별한 확산방지와 단계적 토지 이용을 위하여 ‘행위 제한’에 초점을 맞춰서 난개발을 막는 최후의 방어막 역할을 한다.

(용도구역의 유형: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역)

 

정리하면, 용도지역과 용도지구, 용도구역은 건축을 제한하기 위한 요소이다. 그리고 대표적으로는 용적률과 건폐율을 제한한다. 

 

대지에 건축물이 많이 세워져 있으면 건폐율이 높아지게 되고, 건축물이 적으면 건폐율 이 낮다. 용적률의 경우, 대지 면적이 100m2인데 1층이 50m2, 2층이 50m2, 3층이 50m2이 면 용적률은 150%가 된다.

 

부동산 활동에 따른 토지의 분류
단위 구분: (1) 필지(권리를 구분하기 위한 법적 개념) (2) 획지(가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념. 한 블럭이며 감정평가의 기준이 된다)

땅은 똑같은데 상권이 좋은 곳이 가격이 높다. 상권이 좋지 않거나 도심에서 먼 지역은 상대적으로 가격이 저렴하다. 똑같은 상업지역이라고 하더라도 가격에 차이가 있는데, 이 렇게 가치의 구분이 가능한 것을 획지라고 한다.

 

여러 개의 필지가 한 개의 획지가 될 수도 있고, 한 개의 필지가 가격대가 달라 여러 개 의 획지가 될 수도 있다.

부지: 모든 것들의 바닥 토지를 일컫는 말. 건축물의 바닥 토지 = 건물부지, 철도의 바닥 토지 = 철도부지

택지: 건물이 지어져 있는 토지
대지: 지목이 ‘대’로 되어있는 토지. 현재 건축물이 지어져 있거나 앞으로 건축물을 지을

수 있는 토지
나지: 건축물이 없는 빈 땅. 건물 없이 용도를 선택하여 원하는 용도의 방향으로 시작할

수 있어 땅 값이 건부지 대비 비싼 편이다.

건부지: 건축물이 지어진 땅. 땅의 용도를 바꾸기 위해서는 현재 지어져 있는 거눅물을 허물어야 하는데 막대한 추가적인 철거비용 지출이 발생하기 때문에 나지에 비해 땅 값 이 저렴하게 책정된다.

 

주택의 분류

주택: 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

(1) 단독주택의 유형: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 

(2) 공동주택의 유형: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

 

기술적 용어(건축법)
건축: 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축하거나 건축물을 이전하는 것
신축: 건축물이 없는 대지에 새로 건축물 축조 or 부속건축물만 있는 대지에 새로 건축물 축조

증축: 기존 대지 내에서 연면적, 건축면적, 층수, 높이를 증가시키는 것

개축: 기존의 전부 혹은 일부를 철거하여 동일규모로 다시 건축하는 것

재축: 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 같은 범위에서 다시 축조

이전: 주요 구조부를 보전하여 동일 대지 내에서 이동하는 것

재건축: 20년 이상의 노후 공동주택 혹은 주택을 헐고 새로운 공동주택을 짓는 것

대지면적: 땅의 면적

연면적: 건축물의 각 층 바닥면적의 합계

용적률: 대지면적에 대한 연면적의 비율 = 건축물 연면적/대지면적 * 100 (지하층 면적은 연면적에서 제외)

지하층: 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것

층수: 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 층수를 산정.

발코니: 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망, 휴식 등의 목적으로 건 축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간

베란다: 아래층 외벽으로 두러싸인 공간의 윗부분 테라스: 지표면과 만나는 부분에 성토된 부분

 

부동산의 특성

1. 자연적 특성(부동성, 부증성, 영속성, 개별성)

부동산은 위치의 고정성으로 인해 동일수급권이 형성된다. 예를 들어, 서울에 일자리가 있어 거주할 곳이 필요한 사람은 부산이 아닌 서울에서 집을 구하고, 자녀의 교육 문제 로 대치동에 주택이 필요한 사람은 반포가 아닌 대치동에서 집을 구한다.

 

또, 부동산의 비이동성으로 인해 주변 환경 변화에 따라 시장에서 거래되는 가격이 변화 한다(=위치 지대) 이 같은 외부효과는 부동산 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된 다. 공적 자금을 투입해 지하철 역사와 문화센터, 학교, 공원 등 주변 인프라를 개발하여 아파트 값이 상승한 것이기 때문에 해당 아파트의 매매차익 중 일부를 국가가 환수해 타 지역의 생활 인프라를 개발하는 재원으로 활용해야 한다는 것이다.

 

다음으로, 토지의 부증성으로 인해 물리적 공급이 제한된다(공급곡선은 수직). 수요 공급 을 조절하는 것이 어렵기 때문에 균형가격을 형성하는 것이 쉽지 않다. 다만, 용도전환과 이용전환을 통해(전, 답, 임야 -> 대지 / 매립, 개간을 통한 택지의 확대) 토지를 공급할 수 있는데, 따라서 단기적으로는 비탄력적이지만 장기적으로는 어느 정도 토지의 공급은 탄력적이다.

 

토지의 위치, 크기, 모양 등이 모두 다르기 때문에 토지는 개별성(비대체성)이 있다. 개별 성으로 인해 부동산의 대체성 및 유사성은 부정된다. 가장 중요한 점은 일물일가 법칙이 토지에는 성립하지 않는다는 것인데, 여기서 일물일가란 하나의 물건은 비슷한 가격 수 준이라는 일반적인 윈척을 뜻한다. 때문에 토지는 수익과 가격이 개별적으로 형성된다. 이 같은 이유로 특정 부동산에 대한 시장정보 수집이 어렵기 때문에 거래비용이 높다.

 

2.  인문사회적 특성(용도의 다양성, 합병/분할의 가능성, 위치의 가변성, 고가성)

토지의 인문사회적 특성은 인간이 인위적으로 부여한 특성이다. 용도의 다양성은 지역의 사회적, 경제적, 행정적 환경에 따라 토지가 여러 가지 용도로 사용될 수 있다는 것이다. 용도의 다양성은 주어진 용지에 어떤 용도가 최적인가를 결정하는 적지론의 근거가 된다. 토지를 활용할 수 있는 다양한 방법 가운데 해당 토지를 최고, 최선인 이용 방법으로 활용해 유용성을 최고로 발휘될 수 있도록 하는 최유효이용 용도를 선택해야 한다.

 

합병/분할의 가능성은 목적 등에 따라 그 면적을 인위적으로 큰 규모 또는 작은 규모로 합치거나 나누어서 사용할 수 있다는 의미이다. 적절한 크기와 모양을 갖춘 토지가 없을 경우 토지를 분할해서 용도에 맞게 활용하거나 주변 토지를 매수한 뒤 합병하여 활용한다.

 

다음으로, 부동산(=토지)의 지표면적은 변함이 없지만 사회적, 경제적, 행정적 위치는 끊 임없이 변한다. 인구 및 주거환경의 변화, 군부대 이전, 이용규제 등의 변화로 부동산의 위치(위상)은 끊임없이 변화하는 것이다(ex: 한반도에서 땅값이 가장 비싼 지역 = 평양 -> 개성 -> 한양)

마지막으로, 부동산은 다른 재화에 비해 높은 상품가격으로 인해 진입 장벽이 매우 높다. 따라서 수요자와 공급자가 제한되어 있으며, 임대시장이 발달하는 계기가 되었다. 또, 부 동산은 다른 자산에 비해 중개수수료, 이사비용 등으로 인해 거래 비용이 높다.

 

부동산의 권리

1. 물권
물건 VS 채권

물권: 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 절대적인 권리
물권의 종류: 소유권, 전세권, (근)저당권, 유치권, 지상권, 처분(담보)물권, 용익물권 등

 

물권은 상대방이 누구인지와 상관없이 그 권리를 주장할 수 있는데, 예를 들어 A씨가 B 씨와 임대차 계약을 맺고 B씨의 토지에 물권인 ‘지상권’ 설정을 해서 건물을 짓는다면, 추후 건물이 깔고 앉아있는 토지가 제 3자인 C씨의 소유로 바뀌더라도 A씨는 해당 건물 에 대한 권리를 주장할 수 있다.

채권: 상대에게 특정 행위를 청구할 수 있는 권리 채권의 종류: (1) 금전채권 (2) 비금전채권

 

물권이 물권을 대상으로 하는 권리인 반면, 채권은 사람을 대상으로 하는 권리이다. 

즉, 특정 사람에게 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리다. 또한, 물권이 절대적이고 강제적인 반 면, 채권은 임의적이고 상대적인 권리이다.

 

그래서 물권은 언제나 채권보다 우선한다.

 

 

물권의 우선적 효력 :

동일한 물권 위에 수 개의 권리가 존재하는 경우, 어느 한 권리가 다른 권리에 우선한다. 동일한 물권 위에 성립하는 물권 상호 간에 있어서는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다. 

(Ex. 토지 위에 지상권이 설정된 후 저당권이 성립한 경우 지상권이 우선)

 

물건에 소유권과 제한물권이 동시에 존재하는 경우 시간적 선후 관계없이 제한물권이 우선한다. 

(Ex. 소유자가 부동산에 전세권을 설정해 줄 경우 먼저 성립한 소유권을 이유로 전세목적물의 인도 청구 X)

 

물권과 채권의 우열관계 : 시간적 선후와 관계없이 물권이 우선 

-> 법적 다툼이 발생했을 때, 채권이 먼저 성립되었더라도 물권이 우선순위를 가진다. 

 

단, 성립시기와 상관없이 채권이 우선인 case : 임대차보호법 상 소액보증금 특권 

 

채권의 물권화(물권 같은 채권) :

원래 채권은 채권자가 채무자에게만 주장할 수 있는 상대권이지만 임대차의 경우 등기 또는 주민등록 전입신고를 통해 제 3자에게도 대항력을 가지게 된다. 

 

 2. 물권의 종류

점유권 : 물건을 사실적으로 점유하여 지배하는 권리

-> 물건을 지배하는 자는 점유권이 있다. 

 

점유취득시효 : 20년간 소유의 의사글 가지고 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다. 

 

소유권 : 법률의 범위 내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리

소유권의 대상 : 물건에 한함 -> 채권이나 아파트 분양권 등에 대해서는 소유권 성립 X

 

제한물권 (용익물권, 담보물권)

용익물권 : 소유권의 사용가치를 제한한다. 

-> 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 권리

 

지상권 : 타인의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 건리

(Ex. A가 B의 토지를 빌려서 임대차 계약을 하고 B의 토지 등기부등본 상 ‘지상권’ 설정을 하면 A는 B의 토지 위에 건물을 지을 수 있다)

 

지상권자는 소유자의 동의 없이 타인에게 양도, 존속기간 내에서 그 토지를 임대, 담보로 제공할 수 있다.

 

지역권 : 자기 땅의 편익을 위해 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어 가는 따위의 권리로 계약에 따라 설정

-> 맹지를 탈출하기 위한 지역권 설정이 대표적

 

 

맹지를 탈출하기 위한 2가지 방법 :
(1) 토지사용 승낙(채권)
- 채권이기에 상대성을 가짐
-토지주가 바뀌면 다시 토지사용승낙을 받아야 함(기존 사용승낙은 무효가 됨)

(2) 지역권 설정등기(물권)
-물권이기에 절대성을 가짐
-토지주가 바뀌더라도 권리 주장 가능 -존속기간에 관한 규정이 없다.

 

전세권: 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 집 주인이 돈을 돌려주지 않아서 경매로 집을 넘겼을 때, 후순위 체권자보다 먼저 낙찰가액에서 자기 못을 가져갈 수 있는 권리가 있다 

-> 전세권은 용익물권적 권능(사용, 수익)과 담보물권적 권능(우선변제권)을 겸비하고 있는 특수한 물권

 

전세권자는 확정판결(소송)없이 전세목적물의 소유권자가 계약 만료 후 전세금을 돌려주지 않는다면, 경매를 신청할 수 있다.
전세권은 물권이기 때문에 전세목적물의 소유권 이전 시 새로운 소유자에게 전세권으로 대항할 수 있다(=앞에서 설명한 내용)

또, 양도, 담보 제공(전세권 담보대출), 계약기간 내에서 전전세 또는 임대를 줄 수도 있 다. 전세 계약기간은 최장 10년이고, 집 소유주는 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신여부를 전세권자에게 통지해야 한다. 만약 통지하지 않았을 경우에는 동일조건으로 자동으로 갱신된다.

(Ex. 2022년 3월 1일에 집주인이 전세권자에게 갱신을 하지 않을 것이라고 통보한다면, 6개 월 후인 9월 1일까지만 전세권자의 전세권이 보장된다)

 

담보물권: 소유권의 교환가치를 제한한다.

교환가치를 제한하는 것은 채권자가 채무자의 특정 재산에 대해 다른 채권자보다 우선변 제를 받을 수 있게 하기 위한 목적이다. 담보물권자는 피담보채권의 전부를 변제 받을 때까지 담보목적물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다.

(Ex. A가 10억원의 아파트를 구입할 때, 은행에서 5억원을 대출했다면 부동산 5억원만큼은 은행 소유(저당권). A가 B에게 아파트를 판매할 때, 10억 전액이 아니고 5억만 수령하거나 은행에게 5억원을 변제하고 10억원에 판매해야 함)

 

유치권: 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 따라서 점유를 상실할 시 유치권도 소멸된다. 유치권자들이 유치권 행사 중이라는 푯말이나 현수막을 걸어 두고 최소한의 인원만 배치하여 외부인의 침입을 막는 것은 다음과 같은 이유 때문이다.

(유치: 목적물에 대한 점유를 하여 지속적으로 해당 목적물의 인도를 거절하는 것)

 

단, 유치권자는 점유하고 있는 부동산을 수익 목적으로 임의로 사용할 수 없다. 채무자나 부동산의 양수인, 유치권보다 먼저 성립된 저당권 실행(경매)에 의한 경락인에 대해 인 도 거절을 주장할 수 있다.

(경락인: 경매에 의하여 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 사람)

 

한편, 유치권자는 경매신청권은 있으나 유치권은 등기화 되지 않아서 우선변제권이 없기 때문에 경매를 신청할 이유가 없다.

채권자의 우선변제권을 보장하기 위해 생겨난 담보물권에 속한 유치권이지만, 특이하게도 유치권자는 우선변제권이 없다.

저당권: 저당권자는 채무자 또는 제 3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제 공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선변제 받을 권리가 있다.

 

 

(Ex. 주택을 사기 위해서 주택 담보 대출을 받았다고 가정)
은행은 채무자가 대출을 제대로 상환하지 않는 경우를 대비해서 채무자의 부동산을 담보로 잡은 후 원하는 금액의 대출을 해주려고 한다. 채무자가 제대로 돈을 갚지 않았다면 은행은 해당 대출금에 상응하는 만큼의 부동산 권리를 가질 수 있다. 이때 은행은 저당 권자가 되며 대출금 상환이 이행되지 않는다면 이 부동산을 경매에 청구할 수 있다.

 

근저당권은 저당권에 채권 최고액에 대한 내용을 포함한 것이다. 앞의 예시에서 제시된 상황을 이용해서 설명할 수 있다. 대출을 받아서 집을 구매했지만 형편이 어려워져 이 자를 연체하게 되면 채권액이 변경되고, 그에 맞추어서 다시 저당권을 설정해야 한다. 

 

그런데 저당권을 연체 or 원금 일부 상환 시점마다 다시 설정하는 것은 번거롭기 때문 에 체납이 생겼을 때마다 변경하는 것이 아니라 처음 설정할 때 실제 채권 금액보다 조 금 더 높은 최고액으로 설정하게 된다. 즉, 근저당권이 설정되어 있다면 연체가 발생하 더라도 다시 저당권을 잡을 필요가 없다.

 

채권의 물권화 효력

주택임대차 보호법: 경제적 약자인 무주택자의 주거생활 안정을 위한 특별볍
‘대항력’의 요건을 갖춘 경우 임차한 주택이 매매나 경매 등에 의해 소유권이 바뀌는 경우에도 임차주택의 새로운 소유자에 대해 계속 임차권을 주장할 수 있도록 보호하기 위한 목적. 대항력과 확정일자를 갖툰 임차인의 소액보증금 일부는 모든 권리보다 우선하여 보호 

 

대항력: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 에는 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 즉, 전입신고를 한 시점에 임차인은 대항력을 지닌다.

But, 소유권 이전 등기나 저당권 설정 등기 일자와 대항요건을 갖춘 일자가 같은 경우 임차인은 주택의 양수인이나 저당권자에게 대항할 수 없다.

보증금의 우선변제권 : 대항력(전입신고)과 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 경매 낙찰가에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

(확정일자에 대한 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계자 : 임차인, 임대인, 우선변제권을 승계한 금융기관)

 

대항요건을 갖춘 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 : 다음 날을 기준으로 효력 발생

 

대항요건을 갖춘 그 다음날 이후 확정일자를 갖춘 경우 : 확정일자를 부여 받은 날 효력이 발생

 

 

부동산 등기

 

등기 : 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 것 

부동산등기부 : 토지나 주택 등 부동산의 표시사항과 권리관계가 기재된 공식 장부

등기의 의의 : 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 

 

형식적 심사주의(성립요건주의): 등기관은 필요한 문서를 구비했는지만 확인하고, 문서의 진위여부는 심사하지 않는다 - > 우리나라 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않음.

등기부상의 권리를 믿고 거래한 부동산거래 당사자의 안전이 보호되지 않으며 진정한 권 리자의 이익을 해하지 않는다.
Ex) 내 부동산 등기를 누군가 위조해서 제 3자에게 양수한 경우. 제 3자의 안전(거래대 금)은 보호되지 않고 진정한 권리자인 집 주인만의 이익을 보호한다. 만약 진정한 권리 자를 보호하지 않는다면, 소유주는 위조거래에 의해 집을 빼앗길 위험이 있다.

 

등기부의 구성 

 

부동산등기부 : 토지 등기부, 건물 등기부, 집합건물 등기부

단독주택의 거래: 대지와 건물이 함께 거래 -> 토지등기부, 건물등기부 각각 별도 열람 공동주택(ex: 아파트)의 거래: 집합건물 등기부 하나에 토지와 건물에 대한 사항 함께 기재

 

을구에는 제한물권(용익물권, 담보물권)에 대한 내용이 들어가기 때문에 을구에는 아무런 내용이 없을수록 좋다.