안녕하세요 공부하는 노아입니다.
오늘은 제 포트폴리오에서 6% 수준의 비중을 차지하고 있는 WPC의 2023년 투자 규모를 확인하고, 앞으로의 성장성을 검토하는 시간을 가져보겠습니다.
W. P. Carey는 2023년에 약 13억 달러 규모의 투자를 발표했습니다. 이는 주로 높은 품질의 단일 세입자 창고와 산업 자산에 중점을 둔 것으로 나타났습니다. 특히, 4분기에는 이탈리아, 스페인 및 독일에서 Fedrigoni Group에게 세일리즈백된 11개 시설에 대한 3.2억 달러의 투자가 포함되었습니다. CEO인 Jason Fox는 판매자들의 가격 기대와의 조율에 노력하여 2023년에 가격 힘을 행사하여 스프레드를 보존했습니다. 지역적으로는 80%가 북미에, 20%가 유럽에 투자되었습니다. 이로써 2023년 투자 규모는 13억 달러가 되었으며, 1월에 약 1억 8000만 달러 규모의 추가 투자가 예정되어 있습니다.
IR 사이트에서 확인할 수 있듯이 2023년 WPC는 13억 달러 규모의 신규 투자를 집행했고, 대부분의 투자는 'Industrial' 또는 'Self-Storage' 부문에 집중되었습니다. (WPC는 오피스 자산의 노출을 최대한 줄여가고 있습니다)
신규 투자한 자산의 리스 만기는 15-20년 수준이고, Rent Escalation 즉, 렌트비 인상률은 Fixed되어 있는 자산이 꽤 되는 것 같습니다. 15년 이상의 리스 기간 동안 고정된 임대료만을 수취한다는 것은 좋지 않은 의사결정인 것처럼 보이는데, 2024년에 신규 매입하는 자산들이 고정된 임차료 수취형식인지, 물가연동형인지 추가적인 TRACKING이 필요할 것 같습니다.
23년 11월 기준 부동산 포트폴리오 미국 비중은 62%, 유럽은 33%로 대부분의 부동산 자산이 해당 지역에 몰려 있습니다.
단, 미국 외 지역의 비중이 38% 수준이라는 것은 다른 리츠보다 해당 리츠가 지역적으로 잘 분산되어 있음을 의미합니다.
흥미로운 점은 WPC가 계속해서 'Self-Storage' 자산을 늘려가고 있다는 점인데, 저장창고 사업이 흥행하지 못한 한국과 달리 서양권에서는 저장창고 사업의 미래 성장성을 긍정적으로 평가하고 있는 것 같습니다.
IMARC Group과 Statista의 전망에 따르면 2023년부터 2028년까지 Self-Storage 산업은 연평균 5% 수준으로 성장할 것이라고 합니다. (2028년 산업 규모: 80조 수준 전망)
연평균 5% 수준의 성장세라면 둔화된 오피스 시장과 달리 투자할만한 가치가 있다고 생각합니다. WPC가 옳은 방향으로 나아가고 있는 것으로 보입니다.
2023년 3분기 실적에 대해 알아보겠습니다.
- 2023년 3분기 순이익은 1억 2500만 달러, 희석 주당 순이익은 0.58달러.
- 2023년 3분기 AFFO는 주당 1.32달러로 하락, 2024년 AFFO 예상 범위는 4.60달러에서 4.80달러.(24년: 분기당 1.2달러 수준의 AFFO 전망, 오피스 자산 매각 및 분사에 따른 AFFO 하락)
- 2023년 9월 14일에 선언된 분기별 현금 배당은 주당 1.071달러.
- 2023년 9월 21일에 발표된 사무실 철수 전략은 NLOP로 59개 사무실 분할 및 87개 사무실 처분을 포함하며, NLOP 스핀오프는 2023년 11월 1일에 완료됨.
- 부동산 투자 규모는 2023년 9월 30일까지 9개월 동안 9억 7840만 달러로, 2023년 3분기 동안 3억 9900만 달러가 포함됨.
- 자본 구조는 선물 매매 계약 해소와 474만 주의 보통 주식 발행을 포함하여 조정되었으며, 순 수익은 3억 8400만 달러. NLOP로부터 순 수익은 3억 5000만 달러.
2022년까지 매출및 영업활동 현금흐름은 증가하는 추세였으나 23년 1분기부터 영업현금흐름이 감소하기 시작했습니다.
주된 이유는 미국과 유럽에서의 재택근무 확산으로 인한 사무용 오피스 자산의 공실률 증가가 있습니다.
WPC 경영진은 미래에도 오피스 시장이 어두울 것이라고 판단하였고, 오피스 자산 및관련 부채를 NLOP라는 리츠로 몰아준 뒤 분할 상장시켰습니다.
23년 3분기 기준 동 리츠의 부동산 포트폴리오에서 '동일점포 임대료 증가율'을 보면, 전 기간 대비 4% 이상 증가한 것을 알 수 있습니다. 임대료가 증가한 이유는 임대 계약의 52%가 CPI (물가지수)에 연동되어 있기 때문에, 부동산 자산이 위치한 지역의 물가지수가 오를 경우에 임대료도 자동으로 증액되도록 구성했기 때문입니다.
실제로 22년부터 북미 지역의 인플레이션이 본격적으로 발생함에 따라 연간 임대료가 지속 상승 추세에 있음을 확인할 수 있습니다.
ABR는 "Annual Base Rent"의 약어로, 한 해 동안 임차인이 임대료로 지불해야 하는 기본 임대료를 나타냅니다. 이것은 리스 계약에서 기본적으로 합의된 연간 임대료를 의미하며, 추가적인 비용이나 조정 사항을 포함하지 않습니다. ABR은 임대 계약에서 임차인이 매년 지불하는 기본적인 임대료 수준을 나타내기 위해 사용됩니다.
부동산 자산의 점유율 역시 23년 3분기 기준 98.9%로 거의 모든 부동산 자산에서 임대료를 수취하고 있습니다. 경기가 회복되고, 오피스 자산의 매각이 완료된 24년부터는 점유율이 소폭 상승할 것이라는 기대를 할 수 있겠습니다.
정리하면, WPC는 사무용 오피스 시장의 부진으로 지난 2년간 힘든 시간을 겪었고, 고금리 환경 등이 겹치며 배당을 삭감하였고, 그로 인해 주가가 큰 폭으로 하락했지만 최근 주가가 다시 반등하는 추세에 있습니다.
오피스 자산을 24년 1월 기준 모두 매각 or NLOP라는 리츠로 몰아주었고, 매각을 통해 수취한 현금으로 미래 성장성이 예상되는 신규 자산을 취득하였으며, 배당컷을 통해 확보할 현금흐름으로 지속적인 신규 자산의 매각이 가능할 것으로 보입니다. 부동산 자산의 점유율 역시 98.9%로 여전히 높고, 임대료 상승률도 4%로 인플레이션 환경을 안정적으로 헤쳐 나가고 있습니다.
주가가 몇 년 전보다 여전히 2~30% 이상 하락하였고, 시가 배당률이 6.5% 수준을 유지하는 현 상황에서 WPC는 투자하기에 매력적인 리츠라고 생각합니다.
(2024년, 2025년에 만기가 돌아오는 금융 부채가 전체 금융 부채 가운데 40%지만, 최근 신용평가사인 무디스가 WPC의 신용등급을 상향한 것으로 미루어 보아 대부분의 금융 부채가 Refinancing이 가능할 것이라고 생각합니다.)
'해외주식' 카테고리의 다른 글
| [해외주식] SCHD, MOAT ETF에 대한 심층 분석 (1) | 2024.02.02 |
|---|---|
| [해외주식] 버라이즌(VZ) 2023년 4분기 실적 발표 (2) | 2024.01.24 |
| [해외주식] 테슬라 주가 하락 이유(feat. 오너 리스크) (3) | 2022.12.24 |
| [해외주식] 2023년 주가 상승이 기대되는 종목 Top 10 (2) | 2022.12.22 |
| [해외주식] 2023 하나증권 해외주식 백서 (0) | 2022.12.21 |
