[미국 주식] 배당률 10%의 고배당 리츠, 메디컬 프로퍼티(MPW)

안녕하세요 노아의 부자연구소입니다.

오늘은 10%의 배당률을 자랑하는 고배당 리츠인 메디컬 프로퍼티(MPW)에 대해 알아보겠습니다 !!

꾸준히 상승 중인 메디컬 프로퍼티의 배당금

1. 기업개요

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메디컬 프로퍼티는 미국, 영국, 스위스, 독일 등 여러 국가에서 병원 건물을 소유하고 있으며 병원 사업자(ex. 개업을 원하는 의사들)에게 건물과 시설물을 임대하여 수익을 내는 기업입니다.

메디컬 프로퍼티가 보유하고 있는 부동산의 분포는 미국이 61.8%, 영국이 17.6%로 가장 많고, 스위스와 독일, 호주 등이 그 뒤를 잇고 있습니다. 미국 외 지역의 비중이 40%에 달하는 만큼 어느 정도 포트폴리오 분산이 잘 되어 있는 것으로 보입니다.

2. 자산 현황

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자산 유형별로 살펴보면, 총 434개의 의료시설을 보유하고 있으며 이 중에서 General Acutue Care Hospitals 즉, 100개 이상의 환자용 침상을 배치한 대형병원의 비중이 70%로 가장 높습니다. 정신병원(약물 중독, 정신질환 등의 치료를 위한)의 비중이 10%, 입원환자의 재활을 돕는 전문적인 인력과 시설을 갖춘 병원의 비중이 9%로 그 뒤를 잇습니다.

(미국에서는 한국과 달리 병원의 명칭이 구분된다. 일반적으로 100개 이상의 환자용 침상을 갖춘 의료시설은 종합병원(hosiptial), 100개 이하의 침상을 갖춘 의료시설은 의원(Clinic)으로 부른다)

동사가 보유한 부동산의 가치는 2005년 뉴욕 증권거래소에 상장한 이후 빠르게 증가하고 있습니다. 22년 3분기 기준 MPW가 소유하고 있는 부동산 가치의 총합은 211억 달러(약 25조원)으로 추정됩니다. 공정가치가 아닌 취득가액(Acquisition Cost)로 최초 장부에 기록하고 매 기말 감가상각과 손상차손을 검사한 이후의 금액으로 장부가치가 평가되기 때문에 메디컬 프로퍼티의 재무제표상 총 자산은 190억 달러입니다. 총 자산에서 총 부채 100억 달러를 차감한 순 자산(Book Value)은 88억 달러 수준입니다.

시가총액 77억 달러를 순 자산 가치(88억 달러)로 나눈 PBR 값은 0.875로 장부가치 대비 현재 주가는 저평가되어 있습니다.

아, 그리고 PBR 값이 1 이하라는 것은 당장 해당 기업이 부도를 선언하고 채권자의 투자금을 돌려주더라도 주주가 가져갈 몫이 현재 주가보다 크다는 것을 의미합니다. 주로 저평가된 주식의 기준으로 사용하는 지표가 PBR 1 이하입니다.

현재 메디컬 프로퍼티를 비롯해 국내외 리츠의 주가가 크게 조정받고 있는 이유는 통화정책 정상화(팬데믹 기간 동안 풀린 시장 유동성을 금리 인상 등의 수단으로 회수하는 것)로 인해 자금조달 금리가 상승할 경우, 이자비용 부담으로 인해 배당금이 줄거들거나 경기 침체로 임차인의 임대료 연체 등이 발생할 것을 우려하기 때문입니다.

https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/10/18/2022101800067.html

금리 인상에 리츠도 직격탄…"배당 매력 반감"

하지만 위 이미지를 보시면 알 수 있듯이 22년 3분기 기준 메디컬 프로퍼티의 차입금(Debt)의 91%는 고정금리 상품입니다. 단, 9%만이 변동금리 차입금이며 총 차입금을 이자비용으로 나눈 가중평균 차입이자율은 3.463%로 재무적인 부담이 발생하지 않는 수준의 금리입니다.

총 차입금 95억 달러 중에 2023년에 원금을 상환해야 하는 차입금은 4억 4천만 달러로 총 차입금의 5%가 채 되지 않습니다. 2026년부터 본격적으로 차입금의 만기가 도래하기 때문에 부동산 자산 취득을 위해 추가로 자금을 조달하지 않는 한 메디컬 프로퍼티가 리파이낸싱에 따른 이자비용 부담 증가를 걱정할 필요는 없다고 생각합니다.

메디컬 프로퍼티는 수 년간 지속된 저금리 환경 하에서 고정금리로 장기 차입금을 조달하여 이미 많은 의료시설 매입을 완료했습니다. 2023년 하반기 혹은 2024년 상반기부터는 미국과 주요 국가들이 기준금리를 인하할 확률이 높기 때문에 기준금리 인상을 이유로 과도하게 동사의 실적 악화와 배당 삭감 가능성을 제기하는 것에 대해 조금은 근거가 부족한 주장이라고 생각합니다.

3. 수익 구조

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메디컬 프로퍼티는 병원 소유주/운영자로부터 부동산을 매입하고 (시설 보수를 한 뒤에) 해당 의료시설을 병원 운영자에게 장기 리스로 제공하여 임대료를 받는 수익구조를 갖추고 있습니다.

총 매출액에서 가장 큰 비중을 차지하는 임차인은 Steward Health Care(약 29%), Circle Health(11.5%), Prospect Medical Holdings(11.2%)가 있습니다. 메디컬 프로퍼티의 주요 임차인 가운데 Steward Health Care가 부도가 날 경우 동사가 치명적인 손해를 입을 것이란 분석이 있어 자세히 알아 보았습니다.

메디컬 프로퍼티가 Steward(의료재단)에 집중적으로 보유한 의료시설을 임대해 주었고, 지분을 매입하고, 자금까지 대출해 주었기 때문에 Steward가 실적 악화로 부도가 날 경우 메디컬 프로퍼티도 큰 타격을 입게 될 것이란 의견이 있었습니다. 만약 Steward가 디폴트를 선언한다면, 메디컬 프로퍼티는 전체 임대료 수익의 19.2%와 joint venture 형태로 투자 중인 400M 달러(약 4,800억원), 여기에 대출금 363M 달러(약 4,200억원), 투자한 지분 139M 달러(약 1,700억원)의 회수에 문제가 발생한다는 것입니다. 이 외에도 Steward 의료재단과 관련된 자금의 규모를 모두 합하면 거의 1B 달러(약 1조 2천억원)이나 되는 큰 금액인 것이죠.

최근 발표자료에서는 Steward의 실적이 계속해서 개선되고 있으며 운영상의 문제가 없다고 설명하였고 Steward 재단에 투자한 대부분의 금액이 부동산 담보대출(ABL) 형태의 투자이며, 투자 수익(이자수익)을 내다가 Sale-Lease Back 형태로 메디컬 프로퍼티가 부동산을 취득할 수도 있다고 합니다.

이처럼 동사는 주요 임차인인 Steward의 파산이 동사의 실적에 미칠 악영향을 우려하는 투자자들을 설득하기 위해 여러 근거자료를 제시했습니다. 과거 Houston에 위치한 시설에 대해 57M의 투자가 있었는데, 병원 운영자가 파산할 당시, 밀린 임대료도 없었고 파산 즉시 다른 병원 운영자인 Memorial Hermann에 72M에 매각하여 시세 차익을 거둘 수 있었다는 사실을 어필했습니다.

또, 21년 2월에 파산한 Adeptus에 투자했던 금액은 451M이었지만 의료시설의 매각을 통해 회수한 금액은 482M으로 운영사 파산에도 불구하고 투자 수익을 냈으며 다른 20개 시설의 경우에도 투자금액 605M 달러 중 단 20M 달러의 손실만이 발생했다고 강조했습니다. 그 이유로 자사가 보유 중인 병원 부동산은 건물에 병원 라이선스가 포함되어 있고, 병원을 개업하기 위해서는 필수적인 자산이기 때문에 기존 세입자가 파산하더라도 재빨리 다른 수요자를 찾을 수 있다는 것입니다.

종합해보면, 핵심 임차인인 Steward에 대한 노출이 과도하게 높다는 것은 분명한 Risk 요인으로 보입니다. 과거 투자 이력을 보면, 세입자가 파산하더라도 큰 재무적 충격을 받는 것 같지는 않지만 다른 임차인과 달리 Steward는 메디컬 프로퍼티의 매출액과 임대 자산 가운데 차지하는 비중이 매우 높기 때문에 향후 관련 소식에 귀를 기울여야 할 것 같습니다.

마지막으로, 최근 성과에 대해 알아보며 MPW의 기업분석 글 마치도록 하겠습니다.

지난 5년간 성과를 보면, EBITDA(영업활동 현금흐름)은 꾸준히 상승하고 있으며, 매출액 대비 EBITDA 비율인 EBITDA 마진율 또한 2020년 저점을 기록한 뒤 다시금 상승하고 있습니다. 매출액 또한 매 년 꾸준히 상승하고 있는 만큼 지금으로서는 수익의 양과 질 두 마리 토끼를 모두 잡는 데 성공한 것으로 보입니다.

유동자산 대비 유동부채의 비율로 단기 재무안정성을 보여주는 유동비율은 2019년 이후 지속적으로 감소하고 있습니다. 하지만 영업현금흐름 대비 유동부채의 비율이 2018년 이후 꾸준히 개선되며 유동부채의 증가로 악화된 단기 재무건정성을 어느 정도 보완해주고 있습니다. 다음으로, 총 자산 대비 총 부채의 비율은 지속적으로 감소하고 있는데, 이는 자금조달을 위해 유상증자를 한 결과 주식발행초과금(APIC)이 크게 증가했기 때문인 것으로 보입니다.

(이익의 90%를 법적으로 배당해야 하기 때문에 이익의 내부 유보율이 낮은 리츠 기업들은 대부분 자금조달의 방법으로 유상증자를 활용하기 때문에 부동산 매입이 활발할수록 자본 계정 하의 주식발행초과금 계정의 금액이 크게 기록되는 특성이 있습니다)

마치며, 저는 MPW의 CEO가 주장하는 "지역사회에 병원은 필수적인 요소이며, 부동산 소유주는 큰 손해를 볼 일이 없다"는 말에 동의합니다. 현재 MPW의 주가는 주당 순자산 가치와 비교해도 낮은 가격에 거래되고 있고, Price/FFO도 낮기 때문에 외부 요인인 금리 인상 이슈로 주가가 하락하여 시가 배당률이 10%에 이르는 지금 시점은 MPW의 주식을 매수하기에 적기라고 생각합니다.