투자제안서란?
: 투자유치를 위해 필수적으로 요구되는 자료
→ IPO, ECM 등 기업금융과 대체투자를 포함한 모든 발행시장 영역의 자금 조달에서는 항상 투자제안서가 만들어짐
- 대체투자 분야에서 쓰이는 투자제안서
- 초기 검토가 완료된 후, 자금 조달을 본격적으로 진행할 때 투자자 유치를 위해 만들어지는 자료
- 자금조달 예시
- 부동산을 매입하려는 펀드에 투자자 유치를 위한 투자제안서
- 인프라 자산 건설에 필요한 채권 조달을 위한 투자제안서
- 건설 중인 아파트 건설에 필요한 대출 조달을 위한 투자제안서
투자제안서는 왜 만들까?
: 자본조달에 참여하는 투자자를 유치하기 위함
→ 투자자가 자본조달에 참여하도록 필요한 정보를 제공하고,
→ 매력적인 투자처로 인식하도록 설득해야 함
(1) 투자의 이해를 위한 정보 제공
대체투자는 “자산”에서 발생하는 현금흐름을 기반으로 수익이 발생하기 때문에 자산과 금융상품을 모두 설명해야 함
- 자본 조달에 대한 이해
- 대상 자산이 무엇인가?
- 조달한 자본이 이 자산에 어떻게 쓰이는가?
- 필요한 자본을 어떻게 조달하려고 하는가?
- 나는 이 중 어떤 형태로 자본조달에 참여하는가?
- 수익에 대한 이해
- 대상 자산에서 어떻게 현금흐름이 발생하는가?
- 대상 자산에서 발생하는 현금흐름이 금융상품의 수익으로 어떻게 어떻게 연결되는가?
- 대상 자산에서 발생하는 현금흐름으로 기대 수익을 달성할 수 있는가?
(2) 매력적인 투자처로의 인식을 위한 정보 제공
주식, 채권 대비 매력이 있다기보다, 다른 대체투자 자본조달 대비 매력적인 투자로 보인다는 것에 집중해야 함
- 적절한 기대 수익
- 대상 자산에서 어떤 수익을 기대하는가?
- 배당수익, 매각차익: 수익의 방식은 어떠한가?
- 만기: 수익을 회수하는 기간이 얼마나 걸리는가?
- 대상 자산에서 발생하는 수익률은 어떤가?
- 수익의 방식별 수익률이 어떻게 되는가?
- 대상 자산과 유사한 리스크(자산에서 발생하는 현금흐름이 줄거나 사라질 위험)를 가진 자산 대비 수익률이 어떠한가?
- 대상 자산에서 어떤 수익을 기대하는가?
- 제시된 기대 수익의 달성 가능성
- 대상 자산에서 발생하는 현금흐름이 줄거나 사라질 리스크는 무엇인가?
- 해당 리스크의 발생 가능성은 얼마나 높은가?
- 해당 리스크 대비 자산에서 발생하는 수익은 어떠한가?
대체투자의 특성
- 분산투자 효과
- 대체투자(부동산, 인프라) 자산은 금융시장과 낮은 상관관계를 가지고 있음
- 주식, 채권, 파생상품 등을 함께 투자하는 투자자(또는 투자기관)는, 대체투자 상품에 투자할 경우 분산효과가 발생하여 금융 시장의 변화에 받는 영향력이 낮고 수익도 높아지는 효과가 발생
- 장기투자
- 대체투자는 장기투자의 관점에서 매력적인 투자처로 인식
- 보통 10-30년 만기로 투자되며, 현금흐름을 바탕으로 안정적인 수익을 보임
투자제안서는 어떻게 만드는가?
: PPT나 워드를 이용하여 제작되며, 기본적으로 인쇄를 전제로 작성됨
- 파악해야 하는 자료가 방대하며, 투자 과정에서 오해가 발생할 경우 법적 분쟁으로 확산될 수 있기 때문에 반드시 문서로 기록
- 양식은 PPT, 워드 등을 자유롭게 사용
- 보통 부동산 PF는 워드 방식으로, 그 외 실물자산 등의 자본조달은 PPT로 만드는 편
발표는 20분 내외로 진행되며, 인쇄된 제안서의 이해를 돕기 위한 설명 목적으로 진행
- 발표 목적: 인쇄된 제안서 내용을 제한된 시간 내에 빠르게 설명하는 것
- 진짜 중요한 과정은 발표 후 질의응답: 본격적인 미팅은 질의응답에서 진행됨
- 이번 자본조달이 아니어도 이후 관계를 위해 인사하는 목적도 있음
투자제안서는 어떻게 쓰이는가?
: 기관투자자(고객) 앞 프레젠테이션 용도
- 프레젠테이션 전에 확인해야 할 사항
투자제안서의 구성
- Investment Highlight
- 목차
- 자산 분석
- 투자 분석
- 시장 분석
- (자산운영전략)
- 리스크관리 및 운영
주요 파트 소개
1. Investment Highlight
Investment Highlight
: 자산, 투자 관점의 장점을 3-4개 정도로 요약하여 정리
- 투자대상 자산의 주요 장점, 투자 관점의 장점을 선택
- 투자 요약: 투자대상 자산의 주요 장점, 투자시 예상 수익률 등
2. 목차
3. 자산 분석
[자산 분석 파트 구성]
- 자산 개요: 투자대상 자산의 주요 내용 요약 (주소, 현황, 전경사진 등)
- 사용자 관점의 장점: 투자대상 자산의 상세 내용 (스펙, 주요 계약사항, 임차인 분석 등)
- 투자자 관점의 장점: 투자대상 자산의 가치가 상승 요소 (법 개정, 지하철 개통 등)
: 투자 대상 자산에 대한 사실(Fact) 중심 분석을 통해 장·단점을 설명하는 파트
- 자산에 대한 충분한 설명과 자세한 분석을 통한 장점 서술까지, 투자 자산의 주요 시설에 대한 설명이 이뤄지는 파트
- 자금조달의 목적상 자산의 장점 관점에서 설명이 기술됨
- 투자제안서의 가장 앞에 위치하여, bottom-up 방식으로 진행되는 투자제안서 스토리텔링의 핵심이 됨
[자산 분석 이유]
1. 자산이 직접적으로 현금흐름을 발생시키는 대상이기 때문
- 해당 자산에서 발생하는 현금흐름에 집중해야 하며, 자산을 엔지니어 관점으로 접근하는 것을 항상 경계해야 함
- 만약 실물 자산에 투자하는 것이 아니라면, “현금흐름”을 발생시키는 주체를 핵심으로 자산 분석 파트에 위치해야 함
- 예시) 현금흐름 발생 주체
- 해외펀드에 투자하는 재간접펀드의 경우 ⇒ 해외펀드
- 투자 방향성만 정해진 블라인드펀드의 경우 ⇒ 자산운용사의 담당팀
- 예시) 현금흐름 발생 주체
2. 현금흐름이 예상대로 발생할 것이라는 것을 설명하여 자본조달에 참여하게 하기 위해
- 자본조달에 참여하는 사람에게 현금흐름이 예상대로 발생한다고 설명하는 투자제안서의 첫 파트로 자산 분석이 위치
- 어떤 자산인지, 어떤 장점 때문에 사용자가 이용하는지, 또 어떤 장점이 있어 앞으로 현금흐름이 늘어날 수 있는 것인지를 설명
[자산 분석 목표]
: 자산에서 발생하는 현금흐름이 지속적으로 발생할 것 또는 앞으로 늘 것이라는 점을 설명한다.
자산의 장점으로 인해
- 지금 발생하는 현금흐름이 앞으로 꾸준히 발생하거나 / 더 높아질 것이고
- 미래 발생할 현금흐름이 앞으로도 꾸준히 발생하거나 / 더 높아질 것이다
[자산 분석 특징]
1) 현금흐름이 발생하는 이유에 대해 “객관적인 사실”을 중심으로 서술
① 투자제안서의 자산 분석 파트는 자산에 대한 정보를 제공하고, 결과(사실)를 기반으로 설명됨
- 실제로 현금흐름이 발생하고 있다면, 왜 현금흐름이 발생하는지 사실을 설명
- 발생할 계획에 대해 이야기한다면, 왜 현금흐름이 발생할 것인지 사실을 설명
② 같은 종류의 자산은 대부분 유사한 구성으로 투자제안서가 작성됨
- 동일한 자산은 현금흐름이 발생하는 이유가 동일
- 따라서 ‘이용자 관점에서의 매력, 투자자 관점에서의 매력’도 동일하여 비슷한 목차로 작성됨
2) 현금흐름이 예상대로 발생할 것이라는 메시지를 전달할 수 있다면 목차는 유연하게 바뀔 수 있음
: 자본조달에서 가장 중요한 것은 자산에서 발생하는 현금흐름이 예상대로 발생한다는 것
① 자본조달에 참여해야 하는 사람이 자산을 전혀 모른다면?
- 자산이 무엇이고 어떻게 현금흐름이 발생하는 것인지부터 설명해야 함
- 이용자 관점에서의 매력에 “현금흐름이 발생하는 이유”를 추가
② 자본조달에 참여하는 사람이 해당 자산을 알고 있다면?
- 자산 자체에 대한 설명은 최소화하여 설명
- 투자분석 파트나 운영 전략 파트에 스토리텔링을 집중
[목차별 소개]
(1) 자산 개요
투자자에게 가장 먼저 보여지는 페이지로 자산의 기본 요소를 한눈에 보여줌
- 기본 요소: 자산의 물리적인 스펙 중심의 설명으로 이력서에 기재되는 내용과 동일
- 구성: 표와 사진을 함께 보여줌
- 표: 기본 요소를 표로 정리하여 나타냄
- 사진: 해당 자산을 잘 보여줄 수 있는 사진을 배치
- 자산을 소개할 때, 반드시 설명해야 하는 요소를 설명해야 한다는 점에서 어려움
- 페이지가 표와 사진으로 구성되기 때문에 만드는 것 자체는 생각보다 쉬우나, 어떤 것들을 넣어야 하는지 판단이 어려움
- 표에 반드시 들어가야 하는 것은 크게 세 가지로 구성
- 물리적 스펙: 자산의 크기, 길이, 주요 구성 등
- 이용자 관점에서 필요한 정보: 주소(위치), 자산의 용도, 층수
- 투자자 관점에서 필요한 정보: 토지 용도, 공사기간, 운영기간
(2) 이용자 관점에서의 매력
자산분석의 핵심으로 현금흐름이 발생하는 이유를 설명
- 이용자의 관점에서 매력이란?
- 이용자가 그 자산을 활용함으로 얻을 수 있는 경제적 이점 (편의성, 효율성) 등의 가치를 찾는 것
- 이용자에게 주는 경험, 효용 등으로 인해 이용자가 쓰고 싶은 (쓸 수 밖에 없는) 장점을 말함
- 이용자가 느끼는 매력을 찾는 방법
- ① 실이용자들의 자산 이용 방식을 파악한다
- 이용자가 어떻게 이 자산을 이용하는 것인지 파악
- 그 안에서 이용자가 원할 만한 요소(필요로 하는 점, 불편한 부분)를 구분
- 예시: 오피스 이용자
- 매일 아침 출근: 교통 편의성 (대중교통, 차량 이용 등)
- 업무 수행: 업무 효율 (공간 활용, 쾌적한 환경 등)
- 점심·퇴근 후 주변 편의시설: 인프라 구비 여부 (식당, 카페, 쇼핑 등)
- : 실제 자산을 이용하는 이용자의 현실적인 경험과 요구사항을 알아야 함 ⇒ 실물 자산을 직접 이용하는 사람이 어떤 가치를 느끼는지, 어떤 장점을 추구하는지 이해하는 데 주력해야 한다.
- ② 비용의 관점으로만 접근해서 생각한다
- 해당 이용자가 이용에 대한 의사결정을 할 때, 어떤 점을 고려하는지 기준을 파악
- 이용자가 원할 만한 요소를 전부 가지고 있는 경우, 비용이 함께 증가하기 때문
- 예시: 오피스 임대 기업 → 임대료 대비 효용
- 임대료 대비 만족도가 어떤가
- 임대료 대비 직원들의 근무환경 개선이 어떤가 (쾌적한 실내공간, 휴게실, 헬스장)
- 임대료 대비 고객 방문 접근성(교통편의)등이 어떤가
- 실제 이용자의 관점으로 현장을 방문하여 실제로 느낌
- 잠재적·기존 이용자(임차인, 거주자, 승객)와의 인터뷰 등을 통해 실제 이용자가 느끼는 장점과 개선점을 수집
(3) 투자자 관점에서의 매력
이용자의 이용 관점 외로 자산가치가 상승하거나, 현금흐름이 상승하는 등의 긍정적인 외부요인을 설명
- 투자자 관점에서의 매력이란?
- 자산 자체에서 발생할 수 있는 현금흐름이 아닌 외부 요인에 의해 투자성과가 좋아질 부분을 의미
- 투자자가 해당 자산을 통해 기대할 수 있는 수익성이 상승하거나, 리스크가 감소할 사항을 의미
- 경제, 정책, 지역 인프라 개선 등 외부 환경 요인들을 들 수 있음
- 자산 자체에서 발생할 수 있는 현금흐름이 아닌 외부 요인에 의해 투자성과가 좋아질 부분을 의미
- 앞서 다뤘던 이용자 관점에서의 매력을 제외하고, 투자하면 좋을 부분이 포함됨
- 대체로 지금 발생하는 현금흐름이 아닌 미래 현금흐름에 대한 영역이 많음
- 자본가치 상승, 안정적인 현금흐름, 투자 리스크 완화 등
- 예시
- 부동산: 장기적 시세 상승 가능성 및 임대료 안정성
- 주변 지역의 개발 계획 (신도시 개발 계획 도시 정비사업 등)
- 인프라 확충 (교통, 상권)
- 정부 지원 정책 등
- 태양광: 안정적인 수익 창출 및 자산 가치 상승 기대
- 정부 보조금·지원정책
- 전력시장 제도적 안정성
- 재생에너지 확대 정책에 따른 장기 전력구매가격(PPA) 개선 등
- 부동산: 장기적 시세 상승 가능성 및 임대료 안정성
매력의 기준은 유사한 다른 자산에서 찾는 것
- 유사한 자산 중 그 자산을 우선적으로 선택하게 만드는 차별화 요소로 생각해야함
- 이용자의 자산 이용 목적은 명확(오피스를 쓰는 사람이 물류센터를 쓰지 않음! 헷갈리면 안됨)
- 경쟁의 관점에서 이용자가 선택할 수 있는 선택지 중에 차별화 포인트를 의미
- 차별화된 요소를 쉽게 찾을 수 있는 추천 방식
<매력 포인트를 쉽게 찾기 위한 기준>
- 내부 요인: 해당 자산만 가지고 있는 요소
- 주변 자산들에는 없는데 해당 자산만 가지고 있는 장점을 의미
- 자산의 물리적 스펙, 계약사항 등이 포함
- 질문해보기
- “인근에 위치한 동일한 자산들과 비교해서 경쟁력이 있는 포인트가 무엇인가?”
- 외부 요인: 주변 자산들도 함께 가지고 있는 요소
- 인근 자산들과 함께 누리는 장점으로, 타 지역 자산들과 차이가 있는가?
- 자산이 위치한 입지적 장점, 자산이 속한 시스템의 장점을 의미
- 질문해보기
- “인근에 위치한 동일한 자산들이 타 지역(시스템)에 위치한 자산 대비 경쟁력이 있는 포인트가 무엇인가?”
예시
오피스텔: “이용자가 꼭 이 원룸”을 임대하려는 이유
내부 요인: 오피스텔이 새롭게 지어져서, 인근 원룸보다 시설이 좋다
외부 요인: 학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하다
태양광 발전소: “이용자가 이 태양광 발전소에서 만드는 전기”를 사고 싶은 이유
내부 요인: 태양광발전소의 발전용량의 규모가 크다
외부 요인: 규제로 인해 태양광발전소에서 만드는 전기를 사야한다
물류센터: “이용자가 꼭 이 물류센터”를 임대하려는 이유
내부 요인: 상대적으로 임대료가 저렴하다
외부 요인: 자산이 위치한 지역에서 수도권으로 배송차량 접근성이 매우 뛰어나다
(4) 이용 현황 및 주요 이용자 소개
현금흐름이 발생하고 있거나, 발생이 확정된 것을 설명
- 현금흐름이 얼만큼 발생하고 있고, 해당 현금흐름에 관여된 이용자가 얼마나 안정적으로 이용료를 지불할 것인지 설명해야 함
- 이 페이지에서 설명해야하는 것
- 투자자가 기대하는 수익이 실제로 발생하거나 발생할 것이라는 것을 증명
- ‘이용자가 느끼는 매력’에 대한 증명
- “앞서 설명한 것처럼 매력적인 자산이기 때문에, 이렇게 우량한 이용자가 씁니다”라고 말하는 것
- 우량한 이용자
- 상대적으로 임대료 지불 여력이 높고, 임대료 미지급에 대한 가능성이 낮은 임차인
- 대체로 신용등급이 높거나, 매출이 높은 대기업이 해당
- 페이지 구성 요소
- 이용 현황
- 이용중인 상황을 한눈에 보여준다 (자산 개요와 같은 역할)
- 반드시 설명해야 하는 것
- 이용률: 전체 이용가능한 용량에서 현재 이용자가 이용하고 있는 분량
- 이용자 구성: 어떤 이용자가 얼만큼 이용하고 있는가
- 주요 이용자 소개
- 주요 이용자를 소개한다
- 모든 이용자가 아닌 주요 이용자로 현금흐름에 기여하는 3대장을 선택
- 반드시 소개해야 하는 것
- 이용자에 대한 설명: 연혁, 영위 중인 사업영역 등 이용자 소개
- 이용자의 재무 상태: 최근 3개년 주요 재무정보 (매출, 영업이익, 순이익 등)
- 해당 이용자의 이용량
- 이용자의 신용등급: 이용료를 지불하는 것에 대해 무리가 없다는 것이 필요
- 주요 이용자를 소개한다
- 이용 현황
4. 투자 분석
[투자 분석 파트 구성]
- 투자 개요: 투자 상품 조건, 투자상품명, 투자금액, 투자기간, 투자전략, 예상수익률, 보수 관련 사항
- 자본 조달 계획: 투자구조, 자본 조달 및 사용 계획
- 수익률 분석: 투자 상품 수익률 분석, 장기현금흐름, 주요 지표 결과, 민감도 분석, 시나리오 분석 등
- Exit 전략: 매각 전략, 상환 전략 등 투자금 회수를 위한 전략 및 대응방안
: 자본을 조달하는 대상 금융상품의 투자의 정보를 전달하는 파트
- 자본조달하는 금융상품에 대한 설명부터 미래 현금흐름에 대한 분석, 수익률 산정 등 자본조달 의사결정에 꼭 필요한 정보가 전달되는 파트
- 투자구조, 자본조달금액 사용 계획, 만기, 목표 수익률 등이 제시됨
- 앞서 설명한 자산 분석에서 “현금흐름이 꾸준히 발생하겠구나” 하는 장점을 이어받아, “정확하게 어떤 현금흐름이 발생한다”는 것을 보여줘야 한다는 점에서 재무모델을 기반으로 함
- 일반적으로 증권사, 운용사가 자본조달 계획을 세우며, 자본조달이 될 수 있는 구조를 짜기 위해 금융시장에 대한 이해가 반드시 요구됨
[투자 분석 목표]
: 정확한 수익률을 제시하고, 앞서 말한 현금흐름이 정확히 어떻게 발생하는 것인지 설명하기 위함
투자 분석에서 꼭 답변해야 하는 사항
- 누가 투자하는가?
- 투자 참여자: 개인 또는 기관 투자자
- 투자 방식: 사모 또는 공모
- 언제 투자하는가?
- 자본조달 일정: 투자시기, 상환 또는 만기 일정
- 어디에 투자하는가?
- ⇒ 자산 분석에 해당되는 내용이라 투자 분석에는 포함되지 않음
- 무엇에 투자하는가?
- 금융상품에 대한 정확한 정보
- 금융상품 종류(트랜치): 자본영역(우선주, 보통주), 부채영역(대출,채권,메자닌 등)
- 투자정보: 만기, 수익률(IRR, 배당 등)
- 금융상품 유형: 자본조달기구 유형(펀드, 리츠, PFV 등)
- 금융상품에 대한 정확한 정보
- 왜 투자하는가?
- 수익률 예상 및 추정 근거
- 목표 수익률 및 달성 근거
- 민감도 분석
[투자 분석 특징]
- 자본조달에 참여할 때 발생하게 되는 정확한 현금흐름과 수익률을 제시해야 함
- 수익률 확인을 위해서는 현재 발생하고 있는 현금흐름부터 미래 발생할 예상 현금흐름까지 계산해야 하기 때문에 재무모델 구현이 필수적임
- 실무에서는 재무모델 구현 후, 이를 바탕으로 투자 분석 파트가 작성됨
- 가장 중요한 것은 미래 발생할 현금흐름으로, 자본조달 계획을 세우는 사람의 주관적인 의견이 반영됨
- 투자 만기, 수익성(수익률), 회수가능성 등을 파악하기 위해 미래 현금흐름에 대한 다양한 가정이 요구됨
- 이러한 가정은 자본조달 계획을 세우는 사람들이 하며, 해당 가정 사항에 대한 합리적인 추론이 요구되므로 많은 금융지식이 필요함
- 단순히 재무모델을 돌릴 수 있다는 것이 아니라 나의 가정으로 재무모델을 만드는 것이 중요함
[투자 분석 구성상의 특징]
(1) 자본 조달 참여 시 얻게되는 수익에 대해 “주관적인 분석”을 중심으로 서술
: 투자제안서의 투자 분석 파트는 투자 실행구조를 설명하고, 자본 조달 참여(투자)의 기대 수익으로 구분할 수 있음
- 자본 조달 구조: 투자에 대한 정보를 제공, 결과 관점
- 투자 개요, 투자 구조, 자본 조달 및 사용 계획
- 수익성 분석: 투자 실행구조가 나온 근거 제공, 과정 관점
- 가정사항, 예상 수익률, 기타 수익성 분석
(2) 전달 메시지를 기준으로 크게 두 영역으로 구분 가능
1. 자본 조달 설명
- 목표: 투자의 전반적인 사항을 빠르게 전달한다
[투자 개요]
자본 조달에 참여하는 투자자에게 가장 먼저 보여지는 페이지로 투자의 기본 요소를 한눈에 보여줌
- 자산 분석 > 자산 개요와 동일한 역할을 수행함
- 투자자가 반드시 알아야하는 투자 기본 요소
- 구성
- 총 자본 조달 금액
- 투자기간 / 목표수익률
- 배당금 지급 일정
- 구성은 표에 정리하며, 표에 포함해야 하는 내용은 대체로 유사함
기본 요소
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펀드
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펀드명 / 투자대상 / 펀드유형 / 설정금액 / 설정일 / 설정기간 / 펀드 보수 / 담당기관
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리츠
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리츠명 / 투자대상 / 운용기간 / 리츠 보수 / 타인자본 조달 / 담당기관
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[투자 구조]
현금흐름에 영향을 미치거나 자본 조달에 필요한 주요 주체를 한눈에 정리하는 것
1) 자본 조달을 진행하는 주체
- 자본 조달을 진행하는 주체를 표기
- 예시)
- 펀드, 리츠, SPC 등 자본 조달을 진행하는 주체: 정 중앙에 위치
- 자본 조달 주체를 관리하는 주체
- 펀드: 자산운용사, 신탁업자, 일반사무관리회사
- 리츠: 자산관리회사, 자산보관회사, 일반사무관리회사
2) 현금흐름에 영향을 미치는 주요 주체
- 현금흐름 발생에 주요한 영향을 미치는 주체를 표기
- 예시)
- 매출 발생 주체: 임차인
- 비용 발생 주체: 관리운영사
- 그밖에 주요 사항
- 건설 중인 자산: 건설사 → 준공 후 건물 퀄리티, 향후 유지보수 등이 운영 과정에서 영향을 미침
- 운영이 필요한 자산: 운영사 → 실제 자산을 운영하는 것이 현금흐름에 영향
- 기기가 현금흐름 창출에 큰 영향을 미치는 자산: 기기 제조사 → 기기 유지보수, 고장 등이 현금흐름에 영향
- 자산 매도자
3) 자본 조달에 필요한 주체
- 자본 조달에 참여하는 모든 주체(트랜치)를 표기
- 예시)
- 자본(Equity)
- 우선주, 상환우선주, 상환전환우선주 등
- 보통주 등
- 부채(Debt)
- 대출: 선순위대출, 중순위대출, 후순위대출 등
- 채권: 선순위채권, 중순위채권, 후순위채권 등
- 기타: 전환사채(CB), 교환사채(EB) 등
- 자본(Equity)
[자본 조달 및 사용 계획]
자본 조달을 어떻게 해서, 어디에 쓸 것인지의 계획을 설명
- 자본 조달 계획, 사용 계획에 대한 표나 차트를 보여주는 것
- 자본 조달 금액과 사용 계획 총액은 반드시 같아야 함
- 구성
- 1) 자본조달 계획
- - 전체 자본 조달 계획을 의미
- - 자본 조달에서 진행되는 트렌치를 전부 보여줌
- 2) 사용 계획
- - 조달한 자본 전체를 사용할 계획을 의미
- 자산매입, 부대비용, 기타비용 등이 포함됨
- 임대보증금과 같이 자본 조달 이후에 사용가능한 금액도 포함됨
[수익률 분석]
- 목표: 우리의 추정이 합리적이라는 것을 설명하고, 그밖에 투자자가 궁금할 수익성 관련 정보를 제공
[수익성 분석 (1) 기본 가정 및 결과]
자본 조달 설명에서 제시한 수익률에 대한 가정사항 및 구체적인 설명
- 수익성 분석? : 해당 자산이 자본 조달 시점 이후부터 발생할 모든 현금흐름을 예상하여 자본 조달에 참여한 사람이 얻을 수 있는 수익을 분석하는 것
- 이 과정에서 엑셀을 사용하며, 수익성 분석을 하는 엑셀을 재무모델(Financial model)이라고 말함
- 흔히 기업분석에서 말하는 밸류에이션 영역과 거의 유사함
(1) 가정사항
- 현금흐름 산정에 사용된 주요 가정사항
- 자본 조달 기간 중에 발생할 모든 현금흐름을 산정해야 수익률이 산정됨
- 현금흐름 산정을 위해 관련된 모든 요소의 가정이 필요
- 가정사항에서 전달해야 하는 정보
- 가정 값: 각 요소(현금흐름에 영향을 미칠 수 있는 요소)에 “어떤 값”을 넣었는가?
- 근거: 해당 값을 왜 기입하였는가?
- 투자제안서에는 “가정 값”들만 기재하는 경우가 많으며, 가정 수치의 근거가 중요한 경우에는 별도 페이지를 만들어 설명함
- 예시) 오피스 매입
- 가정사항 구성
- 크게 현금흐름, 자본 조달, 매입매각 가정으로 구분할 수 있음
- 수입 및 비용 가정
- 수시로 발생하는 현금흐름(수입, 비용)에 대한 가정
- 자산에서 발생할 수 있는 현금흐름과 펀드, 리츠 등의 주체에서 발생할 수 있는 현금흐름을 모두 포함함
- 예시)
- 자산에서 발생할 수 있는 현금흐름: 이용자가 지불하는 이용료 수입, 자산 관리 비용 등
- 주체에서 발생할 수 있는 현금흐름: 유보 현금 이자 수익, 운용보수 등 관리비용
- 자본 조달 가정
- 현금흐름에 영향을 미치는 자본 조달 조건에 대한 가정
- 전체 자본 조달 구조로 인해 발생할 수 있는 비용, 조건 등을 모두 포함함
- 예시)
- 이자비용: 대출금액, 금리, 원리금상환주기, 원리금상환방식
- 자금 유보: 최저부채상환비율(DSCR)
- 매입/매각 가정
- 자본(Equity) 투자인 경우 수행하는 가정
- 부채(Debt)는 매입/매각 가정이 필요 없음
- 매입/매각 가정은 모두 전체 자산 규모로 산정
- 자본(Equity) 투자인 경우 수행하는 가정
- 수입 및 비용 가정
- 크게 현금흐름, 자본 조달, 매입매각 가정으로 구분할 수 있음
(2) 상세 결과
- 자본 조달의 전 기간 동안 발생하는 기별 현금흐름 또는 수익률을 설명
- 전체 수익률은 ‘투자개요’ 부분에서 이미 설명 (투자기간 전체 IRR, 평균 CoC(또는 ROE))
- 앞서 설명한 가정을 기반으로 매기마다 발생하는 현금흐름을 보여줌
- 기(期): 특정 기간(period)을 의미 (*드라마 시즌과 동일한 개념)
- 월, 분기, 반기, 연간 등 자본 조달 건별로 자유롭게 지정할 수 있음
- 부동산은 분기(3개월)나 반기(6개월)를 1기로 지정하는 경우가 많음
- 인프라는 1년(12개월)을 1기로 지정하는 경우가 많음
- 상세 결과 구성
- 상세 결과는 표나 그래프를 선택하여 사용하며, 둘 다 사용할 수도 있음
- 표, 그래프 구성
- X축: 기(시간), Y축: 분배금, 수익률 등
[수익성 분석 (2) 가정 변경, 기타 투자 요소 분석]
앞서 제시한 가정 사항의 변경이 수익성 또는 리스크에 미치는 영향을 분석
- 가정 변경, 수익 외 주요요소 분석은 항상 쓰이지 않고, 각 요소가 중요할 경우에만 사용됨
(1) 민감도 분석 (Sensitivity Analysis)
핵심 가정사항의 변동에 따른 수익성과 현금흐름에 미치는 영향을 평가
- 자산별, 시기별로 민감도를 적용할 핵심 가정사항이 달라짐
- 핵심 가정사항의 기본 가정을 기준으로 증가/감소를 통해 수익률 등을 측정
- 1개 표당 최대 2개까지 핵심 가정사항을 선정
- 여러 가정사항의 변화에 따른 수익률 변화를 보여주고 싶은 경우, 표를 추가함
- 예시) 매각가치 변화에 따른 수익률 변화
(2) 시나리오 분석
특정 시나리오의 수익성이나 현금흐름에 미치는 영향을 평가
- 시나리오는 특정한 가정사항으로 크게 3가지로 구분
- base case, best case, worst case
- 시나리오 선정 기준이 중요하며, 주요한 3-5개 요소를 각 시나리오별 다르게 가정하여 보여줄 수 있음
(3) DSCR 분석
리스크 관점에서 원리금 상환 가능성에 대한 평가
- 자본 조달 전 기간 동안 부채상환에 문제가 없음을 보여주는 목적으로 활용됨
- DSCR(부채상환비율, Debt Service Coverage Ratio)
- 자산에서 발생하는 현금흐름이 부채를 상환할 수 있는 평가
- DSCR = 상환가능한 현금 / 원리금 상환금액
- DSCR(부채상환비율, Debt Service Coverage Ratio)
- 구성
- X축: 시간, Y축: DSCR
- 기간별 DSCR 산정 후, 부채상환 기간 중 DSCR 추이와 디폴트 조건 충족을 보여줌
5. 시장 분석
[시장 분석 파트 구성]
- 자산 시장 분석
- 사용자 관점의 시장 현황 및 전망: 시장 수요 및 공급
- 투자 시장 분석
- 투자 시장의 현황 및 전망: 거래규모 추이, 금리 등
- 비교
- 경쟁상황, 잠재경쟁자, 거래사례 등
[구성상의 특징]
(1) 자산, 투자(자본조달) 관점에서 현황과 전망을 설명한다.
: 자산과 투자 기준에서 각각의 현황과 전망을 이야기한다.
- 투자제안서의 목적은 투자자를 설득하기 위함
- 지금도 괜찮고 자본조달 회수시점까지 괜찮을 것이다라는 관점을 전달해야 함
(2) 여러 성격의 자산이 섞여 있는 경우, 자산을 분리하여 각각의 현황과 전망을 이야기해야 한다.
: 자산 분석과 마찬가지로 서로 다른 성격의 자산이 있는 경우는 분리하여 설명한다.
- 예시) 업무시설, 리테일이 섞인 오피스
- 시장분석 목차
- 업무시설: 현황 / 전망
- 리테일: 현황 / 전망
- 투자시장: 현황 / 전망
- 시장분석 목차
(3) 유사 자산, 유사 사례와 직접적인 비교를 보여준다.
- 유사 자산과 자산, 투자 관점으로 직접적인 사례들과 비교
- 자산 관점: 이용자가 선택할 수 있는 자산을 이용료, 스펙 등 관점에서 비교
- 현재 이용자가 선택(이용)할 수 있는 이용료 기준
- 예시) 임대료, NOC, 통행료, 준공연도, 날짜 등
- 투자 관점: 투자의 관점에서 자본조달이 완료된 자산의 거래 가격, 금리 등을 비교
- 과거 자본조달이 완료된 자본조달 사례 기준
- 예시) 매입가격, Cap.Rate, 금리 등
- 자산 관점: 이용자가 선택할 수 있는 자산을 이용료, 스펙 등 관점에서 비교
[시장 분석 파트]
: 자산과 투자 관점에 각각의 시장 정보를 전달하여 설득력을 더욱 높이는 파트
- 앞서 설명한 자산, 투자의 관점으로 분리되어 각각의 현재 시장 상황과 전망을 전달함
- 자산의 현금흐름에 영향을 미치는 주요 요소와, 투자 관점에서 의사결정에 필요한 주요 요소를 중심으로 서술됨
- 각 요소에 대한 추이(과거부터 현재까지의)를 설명하고, 앞으로 어떻게 될 것이라는 전망을 이야기함
- 대체로 “우리 자산”만의 장점보다는 “우리 자산이 속한 자산군”의 시장이 좋거나 좋아지고 있다는 점을 전달하는 측면이 강함
[시장 분석 목표]
: 자본조달에 참여하는 사람에게 해당 자산이 객관적인 증거로도 매력적이라는 것을 전달
[시장 분석 특징]
- 투자제안서에서 시기별로 가장 많이 달라지는 부분
- 시장분석은 현황과 전망 관점에서 서술되기 때문에, 투자제안서 작성 시기에 따라 가장 많은 변화를 보임
- 투자제안서를 작성하는 시기의 이슈 사항, 자본조달 참여자들의 우려 사항 등 시의적절한 리서치 내용을 기반으로 작성되어야 함
- 시장 분석을 하기 위해서는 해당 시장의 참여자(이용자, 자본조달 참여자)의 관심사, 이슈 등을 파악하는 것이 우선되어야 함
- 따라서 이 과정은 자산분석 과정에서 이용자 인터뷰를 진행하는 과정에서 함께 이뤄져야 함
- 주관적인 의견이 반드시 포함되어야 함
- 시장분석은 각 시장별 현황과 전망이 여러 수치로 보여지기 때문에 리서치를 기반으로 작성됨
- 투자제안서이기 때문에 반드시 우리가 바라보는 시장에 대한 전망(뷰)이 포함되어야 함
- 단순히 리서치 리포트를 요약하여 시장을 브리핑하는 것이 아님
- 모든 페이지에서 ‘리서치 결과 시장이 이렇기 때문에 현금흐름이 발생할 것이다’라는 메시지를 전달해야 함
[시장 분석 페이지 작성하기]
(1) 각각을 대표하는 주요 요소 2-3가지를 기반으로 서술한다.
- 자산 시장과 투자 시장 각각을 대표하는 주요 요소의 수요/공급을 기반으로 현황, 전망을 이야기하는 것이 효과적
- 수요/공급을 직접적으로 언급하거나 수요/공급의 결과로 발생한 효과를 기재할 수 있음
- 예시) 자산 시장
- 수요/공급: 임대시장의 순흡수 면적 추이, 오피스 공급 전망(계획) 등
- 수요/공급의 결과: 임대료, 공실률 등
- 예시) 투자 시장
- 수요/공급: 통화공급량, 기관투자자 자산 투자가능 규모, 매각 예정 자산
- 수요/공급의 결과: 매매가격, 분기별 자산거래규모 추이 등
- 예시) 자산 시장
- 수요/공급을 직접적으로 언급하거나 수요/공급의 결과로 발생한 효과를 기재할 수 있음
- 같은 요소의 현황과 전망을 이야기하는 것이 가장 효과적임
- 동일한 요소로 현황부터 전망까지 설명하면 좋으나 대체로 자료의 한계가 존재하여 쉽지 않음
- 예시) 자산시장: 오피스 임대시장
- 공실률 현황으로 현재 임차수요 > 공급을 보여줬다면, 공실률의 관점으로 전망을 이야기한다
- 공실률이 매우 낮은 수준을 유지하고 있음 ⇒ 향후 예상 공급이 적어 공실률이 계속 유지될 것이다
(2) 각 요소 별로 최근 3-5년 추이, 전년 대비 상승/증가 등의 수치를 활용한다.
- 시장 자료 리서치를 통해 찾은 추이와 상승률 등의 자료를 차트, 그래프를 기반으로 보여주는 것이 필요
- 원본 데이터(raw data)를 직접 가공하여 작성하는 것이 가장 좋음
- 우리의 관점을 잘 보여주기 위해 직접 차트나 표를 보여주는 것이 효과적임
- 시장 리포트의 차트를 그대로 사용할 수 밖에 없는 경우도 많아 아쉬울 수 밖에 없음
[시장 분석 주요 요소 찾기]
1. 주요 요소 찾기
- 대체투자의 시장분석 부분은 주식, 채권 투자에서 수행하는 산업분석, 기업분석 방식과 동일하게 진행할 필요 없이, 투자 시점에 고려해야 할 주요 요소만 선별하여 분석할 수 있음
- 산업 분석: 한 산업과 관련된 제품 시장에 관한 분석을 의미
- 주요 목적: 특정 산업에 대해 현재적, 잠재적 진입자에게 그 산업의 매력도를 결정하게 하는 것과, 특정 산업에서 성공할 수 있는 핵심요인이 무엇인가를 파악하려는 것 (출처 : NCS)
- 실물자산 특성상 제한된 Price, Quantity(Capacity) 요소에서 동일한 자산 내에서 비즈니스 모델에 큰 차이가 발생하지 않기 때문에 주요 요소만 선별하여 분석해도 무방
- 산업 분석: 한 산업과 관련된 제품 시장에 관한 분석을 의미
- 투자 관점에서 중요한 “배당수익”, “매각차익”을 중심으로 시작하며, 각 수익을 창출하는 주요 요소(P, Q, C or E)의 현재 상황과 결정원리를 중심으로 분석 진행
- 장점
- 실제 투자제안서 작성 과정에서 사용하는 방식으로, 사전에 해당 자산의 비즈니스 모델 이해를 전제로 필요한 정보만 선택하여 분석할 수 있음
- 전문 업체를 통해 비즈니스 모델에 대한 확인을 병행하거나, 새롭게 이해하며 진행하기 때문에 현업에서 진행하는 데 어려움이 없음
- 한계
- 비즈니스 모델에 대한 이해가 없는 경우, 주요 요소에 대한 학습, 판단부터 결정원리 파악까지 상당 시간이 소요
- 투자제안서의 시장 분석 파트만을 위해 해당 자산에 대한 주요 요소와 결정원리를 따로 공부를 해야 함
2. 자산별 주요요소 탐색 사례
(1) 오피스
(2) 태양광 발전소
(3) 미술품
[시장 분석 방법론]
1. 개요
- 경영학, 컨설팅 등에서 사업환경 및 배경을 이해하기 위해 수행하는 시장 분석 방법론을 소개함
- 메가트렌드(megatrend) 분석: 거시 관점에서 기업에게 영향을 주는 정책, 경제동향 및 기술 트렌드 등을 조망
- 3C: 고객(Customer), 경쟁(Competition), 자사(Corporate) 관점에서 시사점 분석
- 비즈니스 컨설팅에서 사용하는 시장 분석(경쟁 및 산업분석) 툴을 활용하여 투자자산, 대상자산 산업에 대한 이해가 가능
2. 시장 분석 툴 (1) 산업환경분석
- 산업환경분석은 산업의 경쟁강도, 공급자와 고객에 대한 협상력 진입장벽과 대체기술 등을 파악하고, 산업 사이클과 규제환경을 감안하여 산업의 투자 매력도를 측정
- 주식, 채권 분야에서 투자 시 반드시 선행되어야 하는 분석 방법
- 대체투자 특성상, 산업 모든 내용을 조사할 필요는 없으며 유연하게 선별하여 진행하는 것이 필수
- 기본적으로 시장 규모, 성장성, 수요-공급 수준의 분석을 수행하며 주요 요소의 현황 분석과 일치
- 오피스, 물류센터, 재생에너지 등과 같이 투자자들이 활발하게 투자하는 분야의 경우, 산업환경에 대한 내용을 요약하여 진행하여도 무방
3. 시장 분석 툴 (2) 거시환경분석_PEST
- PEST 분석
- PEST 분석이란 외부 환경을 정치(Political), 경제(Economic), 사회문화(Sociocultural), 기술(Technological) 관점에서 조망하고 시사점을 찾아내는 것
- 컨설팅에서 시장이나 산업을 평가하기 위해 거시적(Macroscopic) 관점에서 시장 환경을 조망할 때 많이 사용되는 분석 기법
- 투자 목적으로 만들어진 분석기법은 아니지만 각 요소가 투자시점의 매크로 시점에서 분석해야 할 중요사항
- 투자시점, 투자대상 자산에 맞춰 주요 거시 요소를 선택하여 분석을 진행
- PEST | 투자제안서에 적용하기
- PEST에서 분석하는 요인의 특성상 원하는 방향대로만 메시지가 나오지 않음 (거시요인은 대체로 좋은 상황과 나쁜 상황이 혼재되어 있음)
- 심도 있는 리서치를 시작하기 전에 필요한 요소를 찾고, 요소별로 기회요인, 위험요인 확인을 우선해야 함
- PEST 외에도 필요한 요소가 있다면 거시 수준에서 다루어야 함
- 외부 환경요인은 오랜 시간동안 동일한 경향을 유지하는 메가트렌드일 수도 있지만 급격하게 변하는 요인도 많아 주의를 요함
6. 자산운영전략
7. 위험 및 관리방안
위험 및 관리방안 파트 구성
: 투자시 예상되는 위험 및 통제방안을 설명하거나, 통제불가능한 위험에 대해 고지함
- 위험 및 관리방안 (자산)
- 위험 및 관리방안 (투자)
8. 별첨 (기타사항)
- 참여자 정보 (자산운용사, 증권사, 관계회사 등)
- 기존 계약서 요약 등 투자에 필요하다고 판단되는 정보 요약
투자설명서란?
: 다수의 투자자를 상대로 알려야할 의무 공시자료
- 주식, 채권, 부동산 등 10억 이상의 (공모) 자금 모집 및 상품 판매시, 법률에 의거하여 투자자들을 위해 작성하는 자료
- 투자설명서에는 투자자가 투자 전에 살펴봐야 하는 내용, 즉 투자대상자산의 정보, 관련 인물 정보(예: 펀드매니저 등), 투자자 배정, 가치 산정 방식, 사업 계획, 재무제표 등 법률에서 투자자에게 필요한 최소 자료가 정의됨
- 예비 및 간이투자설명서가 존재하나, 투자설명서 내 요약자료가 모두 포함되어 있어 투자설명서만으로도 충분함
투자설명서의 활용
- 투자설명서는 접근이 어려운 투자제안서를 대체할 유일한 자료
- 사모투자자들에게 배포되어 접근이 어려운 투자제안서(IM)와 달리, 투자설명서는 전자공시를 통해 쉽게 접근할 수 있음
- 부동산 공모펀드, 리츠 등의 투자설명서는 펀드를 운용하는 기업 홈페이지나 DART 펀드공시를 통해 쉽게 찾아볼 수 있음
- 투자를 위해 필요한 내용은 동일하기 때문에, 투자설명서를 통해 투자제안서의 구조를 습득하기 좋음
- 투자설명서에서 투자제안서에 해당하는 내용만 발췌하고, 어떤 내용이 포함되는지를 확인하는 것을 추천
투자설명서와 투자제안서의 차이
: 대체로 유사하나 투자설명서는 ‘설득’이 아닌 ‘설명’의 관점을 보임
- 투자설명서는 법적으로 투자자를 보호하기 위한 정보를 제공하기 때문에 관점이 다름
- 투자설명서는 공모 자금으로 개인투자자를 대상으로 상정하고 작성함
- 투자자가 인지해야 할 모든 사항을 자세히 기재하기 때문에, 투자제안서에 포함되는 주요 내용뿐 아니라 포괄적인 내용도 포함됨
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